谢逸枫：上调基准地价引爆房价上涨预期
导语：据国土资源部提供的信息，包括江西宜春市、江苏盐城市、黑龙江齐齐哈尔市等2013年都修订了基准价格。基准地价是政府制定土地“招拍挂”底价的重要参考之一，根据广州国土资源和房屋管理局数据显示，广州最近一次上调基准地价是在2011年12月31日。经上调后，中心城区商业、居住、工业用地基准地价平均价格分别为10297元/平方米、3364元/平方米、692元/平方米，上调幅度为64 .3%、110%和2.7%。2011年末的上调是继2004年首次制定土地基准地价规则以来，广州第5次调整基准地价，前4次分别为2006年、2008年、2009年以及2010年。而是次针对中心城区居住用地基准地价的调整幅度堪称历次之最，商业用地基准地价更是因此首次突破万元大关。基准地价是指对不同级别的土地按照不同用途进行评估，并由市、县以上人民政府公布确定的平均价格。土地市场交易旺盛，热点城市高价地层出不穷，在很大程度上抬升了市场预期。
成都最近一次上调基准地价是在2011年12月1日。按照当时公布的土地级别与基准地价，1类商服用地新基准地价为12600元/平米，较之2007年提高了45元/平米。另外，新公布的1类住宅用地基准价为8385元/平方米，1类工业用地基准价为750元/平方米，1类机关团体、学校等供地价为11910元/平方米。随着土地征收和一级开发成本不断提高，各地已多次上调基准地价，部分城市上调幅度甚至超过50%。 以北京为例，基准地价按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分为十个级别。其中，商业用途的最高一级价格已接近10000元/建筑平方米，综合、居住用地最高价格也接近上述水平。 地方债务偿债压力是提高基准地价的重要原因。从今年起，各地进入地方债务偿债高峰期，其中相当规模债务需用土地收入偿还。在这种情况下，地方政府自然希望土地以更高价格出让。提高基准地价，无疑有助于抬升土地出让底价。国土部数据显示，今年上半年，全国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%，其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“基准地价上调频率与幅度与楼市行情、地方财政收入具有直接关系。按以往基准地价上调频率与幅度看，一般是2年，幅度平均在30%-50%之间。但是一线城市商业与住宅基准地价上调幅度超出合理范围，达到60%-120%之间。基准地价的上调主要原因有四个方面，一是上调基准地价“窗口期”来临，即两年一上调。第二是今年房地产市场火热，上调基准地价，有利土地升值。三是今年4月份以来，土地市场交易异常火爆，但地方政府债务到期压力巨大，为增加财政收入与资金来源，缓解地方债务到期压力。四是土地储备与土地征收成本提高，一级土地开发借款已达到80%以上-90%。为减少成本，上调基准地价格。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“基准地价的主要作用是反映土地市场中地价总体水平和地价趋势，为国家征收土地税收等提供依据。基准地价上调幅度过大必然会导致地价上升助推房价上涨。土地出让底价一般都是以基准地价为基础，根据土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因素，综合评估而确定。通常情况下，基准地价越高，土地出让底价就有可能抬升。毫无疑问，土地是“原材料”，“面粉”涨价了，“面包”哪有不涨价的理。上调基准地价好比是面粉贵过面包，意味着土地出让起始定价会提高，进而为地价上涨提供动力，导致整体地价上涨。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“调整基准地价的权限掌握在地方政府手中，地方政府单方面的抬高基准地价并不能改变土地市场供求关系。基准地价上调虽然不会直接影响房价，但却意味着土地在不断升值，将加大房价上涨的预期，不利于配合国家房地产宏观调控政策的运行。因此，基准地价上调后会进一步抬高房价，形成房价一波一波地涨，地价又涨，羊毛出在羊身上，说到底最终还是购房者买单。”