谢逸枫：“限价令”解禁调控趋向市场化
财经专栏 文/谢逸枫
去年三中全会与中央经济工作会议之后，中央房地产调控正式告别一刀切的指导方针，转而趋向调控长效机制。特别是以地方政府为主的调控思路与市场决定资源配制的改革方向，成为中国楼市回归市场化的发展途径。2014年地方政府调控楼市正式开始，因地制宜的调控与逐渐退出行政干预手段的政策，表明调控趋向市场化。北京今年首批新盘供应“开闸”。据北京住建委官网预售商品房住宅项目公示情况显示，1月19日，共有包括泰禾北京院子在内的三个项目取证。其中两个为高端住宅类产品，两楼盘取证价格均超过65000元/平米。2013年11月初，北京市住建委重申房价严控措施，明确2013年年底前，大幅涨价楼盘不予批准预售；单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证，被业内称为“限高令”。而此番这两个项目的取证，解读为自2013年年底阶段性实行的4万元预售禁令的松动。去年12月份，在房企营销策略的转变下，北京楼市供应结构也出现了较大调整，中高端项目与商住项目成为供应主力，因此今年1月份楼市成交结构也由此向中高端及商住项目偏移。
2014年1月19日，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，作为高端住宅类产品的泰禾?北京院子和阅园（紫辰院）的取证价格均在6万元/平方米以上，预示着2013年年底阶段性实行的4万元预售禁令正式放行。泰禾?北京院子和阅园（紫辰院）之所以能在众多排队高端项目中率先获证，与其在销售价格上做出的让步有很大关联。尽管北京4万元预售“限价令”已开始松动，但离“高端有市场”的目标还相差很远，在北京豪宅市场上，房企以价格和时间换取预售证的博弈仍在继续。此次北京市住建委下发的4张预售许可证中，除房山徜徉集的商业项目外，分别为泰禾?北京院子、紫辰院、中加?博悦3个住宅项目。泰禾?北京院子被批准预售的产品包括350个地下车库和274套住宅，整体预售均价77243元/平方米，并以87345元/平方米的最高拟售价取得了“京房售证字（2014）1号”的预售证。
此外，位于北京市丰台区卢沟桥乡的阅园（紫辰院）也以67000元/平方米的预售均价成为获得北京市首批预售资格的高端项目之一。作为2013年备受关注的豪宅项目之一，泰禾地产位于北京市朝阳区孙河乡北甸西村的北京院子项目，早在去年下半年便已传出入市消息，泰禾也曾透露希望能在2013年9、10月份入市。后据业内透露，该项目终因北京去年底的“限价令”政策而被迫推迟。尽管泰禾地产北京院子本次获证后一次便推出了418套房源，但真正的拟售价格却远未达到此前宣称的标准。4万元“限价令”解禁的背后，是豪宅开发企业以价格换预售的博弈结果。尽管泰禾北京院子整体预售均价达到77243元/平方米，但与项目此前对外释放的预计售价10万元/平方米相去甚远。另从其周边项目龙湖双珑原著的10万元/平方米的最高售价来看，泰禾?北京院子的入市价格也已做出让步。同样备受关注的阅园（紫辰院）实为一个案名“中堂”的老项目后期。据krl房价北京中心监测，紫辰院项目本次预售价为66999元/平方米～67000元/平方米，较上一期公寓项目实际成交均价上涨了近26%。不过作为近期为数不多的四环内新增房源，拟售定价不到7万元/平方米，较同区域定价也属“低开”。
就在以上两个高端项目入市之前，北京楼市刚刚经历了从2013年12月29日至2014年1月16日连续20天没有项目新取得预售许可审批的“供应荒”阶段。两个“7万级”项目同时被批入市，预示着北京楼市此前4万元预售红线已经松动。一天之内同发两个高端项目预售证并不代表北京此前“限价令”的全面解禁，对众多布局北京楼市的房企来说，价格与预售证的博弈还远未结束。在高端盘预售证的审批过程中，并不是所有申请预售的项目都能取得预售许可证，要待权衡项目具体情况后，才能最终决定何时发证”。“限价令”放松的迹象，为避免阶段性成交均价大幅上涨，中高端项目入市不太可能一次性放开，而是会在未来数月逐渐放行，以确保整体市场均价不被高端项目集中入市而拉升。在发放预售证的过程中，北京市住建委也顶着很大压力，因为当前该话题比较敏感，所以要求我们对此保持低调。公开信息显示，早在2013年3月份，紫辰院项目方曾对外宣称其将于2013年6月入市。目前我们还未正式开盘，可能要等到春节后才会对外营销。
2013年12月26日开始，广州出现了连续三天的成交暴涨，连续突破年度最高单日网签纪录。市场上有的盘网签全面放开，有的盘只是网签名额增加，有的盘则限制依旧。在“限价真空期”的影响之下，2013年的最后时光，广州楼市经历了谜一般的6天。其实“限价真空期”的出现来自一个特殊的统计周期。广州市国土房管局每月房地产统计报告的统计惯例是从“上月26日至本月25日”，也就是说2013年12月26日至31日这6天的楼市成交数据，将不会算入2013年的年度房价之内，自然也不会对2013年的年度房价调控目标产生影响。位于天河区的珠江新城和天河北这两个售价在4万元/平方米左右的楼盘，在2013年11月26日-11月28日三天内，都获得过每日平均两套的网签名额。随后在接近一个月的时间内，这两个楼盘再也没有录得网签记录。而到了12月26日-12月28日这三天时间内，这两个楼盘同样连续三天获得了网签名额，不过这次每天的名额增加为6套，三天一共签了18套，是11月同期的三倍。在那几天时间内，不少广州著名的高价盘也成功实现网签。如侨鑫汇悦台此轮共录得网签4套，成交均价为92001元/平方米。亚洲十大豪宅之一的大一山庄，近段时间也网签2套，成交均价为62199元/平方米。
2013年12月26- 28日录得18套网签的楼盘数据发现，这些楼盘在29日之后的网签再次受限，每日的网签数量均显示为零。原本传言6天的“限价真空期”，在29日被紧急叫停，缩水为三天。阳光家缘数据显示，在上月26日- 28日，广州全市成交量分别为596套、659套、865套，连续刷新2013年度的单日网签纪录，仅26日当日，全市便有超过130个楼盘网签，其中超过2万元/平方米的楼盘超过50个，当天全市网签均价达到21574元/平方米。不过从12月29日起，网签数据又出现了急速下滑，29、30、31日三天的网签套数分别为293、273和377套，不再出现异动，网签均价也回到1.3万元/平方米左右。去年的年度房价统计周期到12月25日止，而新一年的房价调控周期从2014年1月1日开始计算，因此产生了这6天的“真空期”。
2014年第一个月，临近春节假期，大多数房企已完成销售任务进入收官和预备来年销售的阶段，买家观望气氛也愈见加浓。北京、上海、广州、深圳四大一线城市开年的楼市成交均出现较明显滑落。不过价格方面，楼盘实际降价和折扣优惠均减少，市场价格高位持稳。对北京、上海、广州、深圳共370个有成交记录的重点楼盘进行调查的结果也显示，2014年1月期间，四地涨价（涨幅超过1%）的楼盘有136个，较去年12月增加19个；降价（跌幅超过1%）的楼盘有87个，环比增加1个；另外有147个楼盘价格相对持平（涨跌幅不超1%），环比去年末月则减少24个。不过，就四大城市的具体情况而言，北京楼市涨价盘和降价盘数量增减的波动幅度，相对出现较明显趋缓，76盘涨跌幅不足1%，大多波动较大的楼盘，涨跌幅也在10%以内。广州楼市与之相反，上海楼市大局稳定的态势不复存在，超80%的楼盘价格波动较明显，涨价盘也扩增至50个，涨幅最高66.6%。就广州而言，1月份百盘中升价盘占比4成，较去年12月有所扩大，而多盘涨幅超30%，涨幅也环比提升了10%。
2014年1月份的南京楼市虽然逐步进入淡季，但交易量依然居高不下，网上房地产显示新房成交量突破7000套。这个数据虽然比去年12月份有明显下滑，但与去年同期6935套的成交量相比,仍有增长。根据网上房地产数据统计发现，截至2014年1月28日傍晚，1月份南京新房成交超7100套，虽然1月份还剩3天，但考虑到近来并未有楼盘推出新房源，数据大增的可能性不大。去年，南京楼市一“旺”到底，仅有1、2、6这三个月的成交量在7000套之下。部分去年年底的新房认购陆续转化为成交，也放大了今年1月份的数据。由于2013年房价基数的暴增，从去年12月份开始，此后的房价同比增幅有望逐月出现持续回落态势，这也是以北京为代表的重点城市放松高端盘管制的一个重要因素。与此同时，这些重点城市在度过2013年房价控制目标的压力之后，2014年将不会再有房价控制目标的压力，而此前等待高端盘禁售令解冻的豪宅房企们，今后要想拿到一张珍贵的预售证，在时间和价格上均需让步。
2013年末政府“限价令”后，今年年初政策环境相对宽松，房企此时入市遭遇行政管控的风险比较小，此时开发商对价格的话语权也将更大。尤其选择在春节前入市，不仅房企的竞争压力会相对较小，还能为项目提供较充分的营销预热和蓄客时间。对近期因负债率高企而面临较大资金压力的泰禾集团来说，“赶早进场”也是合乎时宜之举。2014年房地产行业的竞争必将加剧，自住型商品房目前正在促进整体房地产市场的分化，高端豪宅的购买群体也会因此选择价格和品质更为相当的产品。在自住型商品房提速的土地供应格局下，房企为了成功拿地，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积，这也令纯商品住宅的地价成本越来越高。由此可见，未来商品住房市场的高端化走向已成定局，豪宅市场的博弈依然继续。推动自住型商品房入市必将是2014年房地产市场的重心工作。
2013年11月初，北京市住建委重申房价严控措施，明确在2013年年底前，单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证，被称为限价令。受限价令制约，北京部分有入市计划的中高端住宅项目被迫推迟开盘期限。假设此次放宽成为常态，无疑是房地产调控向着市场化方向的一次有益修正。对高价商品房限发预售许可，事实上是一种责任推卸。北京在“国五条”出台之后调控细则最为严厉，房价却在2013年领涨全国，舆论压力山大。从某种程度上说，限价令的出台是地方政府部门的权宜之计。其目的无非是希望在接近年底的时点，给本已“高烧”的北京房价浇一盆冷水。至于效果的持久性，未必在重点考虑之列。对高价楼盘不予批复预售证，其后果只能是使得存在资金压力的房企，借道信托等高成本融资途径融资以完成房地产项目。这部分高价项目推迟入市，导致市场供需状况进一步扭曲，也与中央扩大供应的调控方向背道而驰。
通过信托融资等途径产生的高额成本，最终也会转嫁给购房者，进一步推高房价。限价调控手段并非北京首创，早在2011年10月31日，珠海市政府即紧急出台房地产调控政策，从11月1日起对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。然而，从近两年珠海的房价走势来看，限价措施效果有限。限价令属于行政性调控手段，违背了市场经济规律，虽一时压制了住房价格的快速上涨，但其作用和效应难以持久。限价的实质是暂时掩盖部分真实需求，将房地产的部分价值和收益让渡给购房者。在住房市场供需状况未发生根本改变的情况下，当通过限价购得的房屋再次进入市场进行流通的时候，购房者通过市场交易仍可将房屋的真正价值以市场价格变现，最终房价未必下降。行政调控措施出台的临时性和随意性，忽视了内在的市场规律，最终效果也难如人意。取缔限价令等临时性调控政策，让房地产调控重回市场化，这是未来调控应坚持的大方向。