回顾房产税从试点到立法历程，自2011年1月28日上海、重庆启动试点以来，“房产税”出现的频率明显加快。2011年1月28日，上海开展对部分个人住房征收房产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。2011年1月28日，重庆启动房产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。2012年11月，时任财政部部长谢旭人提出，房产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房产税改革。2012年底，住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。2013年2月，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房产税改革试点范围。2013年5月，国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。条例出台后，全面征房产税技术条件基本具备。2013年7月，国家税务总局下发通知，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
按照《决定》关于“改进预算管理制度”的要求，修订《预算法》，重点是实施全面规范、公开透明的预算制度，建立跨年度的预算平衡机制、完善转移支付制度和地方发债制度。按照《决定》关于“深化税收制度改革”的要求，全面修订《税收征收管理法》、《个人所得税法》；修订《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》、《消费税暂行条例》。按照《决定》关于“扩大金融业对内对外开放，在加强监管前提下，允许具备条件的民间资本依法发起设立中小型银行等金融机构”的要求，修订《商业银行法》、《银行业监督管理法》有关审批程序、注册资本、从业人员资质的规定。此外，还将修订《证券法》有关股票发行注册制度的规定。全国人大常委会公布的“十二五”立法规划，将环境税法纳入了立法规划。用制度保护生态环境，就必须尽快制定环境税法，坚持使用资源付费和谁污染环境谁付费、谁受益谁补偿原则。
在日前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上,国家发改委法规司行政复议处韦大乐处长介绍,全面落实十八届三中全会提出的财税体制改革方针,涉及一系列财税立法和修法任务。明年将新立3部法律,包括房产税法和环境保护税法(2013年12月31日《法制晚报》)。拟新立的3部新法律,都是舆论长期以来多次呼吁和高度期待的。比如,由于环境保护税法的缺位,导致很多企业污染损害了环境却没有承担相应的成本。再比如,由于房产税法的缺位,已经在上海、重庆试点的房产税,因为缺少法律依据而被舆论和市场多次质疑,显得很尴尬。1986年颁布的《房产税暂行条例》第五条规定:个人所有非营业用的房产,免纳房产税。但是,上海和重庆却对非营业用的房产——住宅征收房产税,从严格意义上说,这是明显违规的。而且,下一步房产税在其他城市“扩围”也名不正言不顺。显然,只有为房产税立法,才能征税有据。十八届三中全会决定对房产税的描述是“加快房地产税立法并适时推进改革”。可见,新立房产税法早有规划和部署。尽管发改委表示2014年将制定房产税法,但该法律能否在2014年出台还需观察:一者,立法需经过法定程序,需要一个过程；二者,很多法律立法多年至今未见出台,不排除房产税法也如此。
显然,房产税法只有在正式出台之后,我们才能看到该法律的真容,才能完整评价。目前,该法律究竟如何制定、包括哪些内容、程序中是否征求民意还是一个未知数。但在笔者看来,不管房产税法怎么制定,都不应该只为一个“房产税”立法,而应该是为整个房地产税费立法。众所周知,房地产领域不仅税费多,而且税负很重。2008年全国“两会”期间,十多位全国政协委员对某地楼盘进行税费摸底并最终提交《减少政府收费环节遏制房价上涨的建议》的提案,调查发现,房地产税费达五十余项,涉及25个部门,政府各种税费占总房价的30%上下。这一发现曾引发舆论热议。然而,知名开发商任志强给出的税费数据更吓人:房地产企业需要交纳的各种税多达27种,各种费用更是达180多种,房企税费占到了房价的7成。这么高的税费负担,放眼全世界恐怕都罕见。而这些税费表面上看是开发商在交,但或许连傻子都知道,买房人才是房地产税费的最终承担者。
现行房产税制有缺陷，房产转让环节税负重，需要在房地产税制的改革中解决。譬如不论产权人拥有多少房产，不论价值如何，都一律免税，这未考虑纳税人税负能力；一律按房产原值一定比例计税，未考虑房地产价格变动因素。同时按市场价格计税比以按面积计税更合理。现行税制结构不合理之处也应修改。首先，在房地产开发、转让环节税负过重，导致商品房价格中含税过高，房价降低空间减少。其次，具体税种设计上存在重复征收。开发商取得国有土地使用权，不仅要缴纳土地出让金，还应缴纳契税，其必然在房价中反映出来，而开发商销售房地产又要缴纳营业税，营业税计征依据房地产销售额。这样，销售额中所包含的土地出让金和契税部分又要征收一次营业税。要从上述几方面完善房地产税收的法律体系。事实上，房地产税扩围始终绕不开房地产税立法问题，而立法的确需要一个较长过程。房地产税立法的技术并不复杂，关键是要达成共识，房地产税试点会逐步扩大，但过程会较为漫长。但就现实而言，扩大房地产税试点的阻力也不小，这其中包括房源复杂、体量大，以及利益集团的阻挠。
中国国家税务总局原副局长许善达2013年12月29日在济南表示，推进房地产税的立法有两大难点。加快房地产税立法，是中共十八届三中全会公布的新一轮改革行动方案中引人注目的亮点之一。财政部部长楼继伟日前也在《人民日报》发表署名文章表示，深化税制改革需要加快房地产税立法。济南举行的“财经战略年会2013”上，许善达指出，推进房地产税的立法有两个难点：一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。在许善达看来，立法和推进试点是不同的。开展试点可以不讲法理，而要推进立法，就必须有法理的坚实支撑。“在理论和法理上解释不清，这个税没法立。”许善达认为，在美国等发达国家，房产税是为地方政府提供公共服务筹集财政资源的手段。如果中国推行房产税也是出于这种目的，受经济发展水平限制，房产税“在相当长的时间内实现不了”。
2013年11月15日，十八届三中全会最令人瞩目的，是提出了处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。这表明，历经十年的房地产调控有望逐步进入去行政化阶段。然而，去行政化并不可能一蹴而就，必须有赖于保障房和一系列长效机制的建立。所谓的长效机制， 指的是以市场机制取代行政限制， 就是用供求平衡的理念调整市场供需矛盾，从而形成市场健康稳定发展的长效机制。 然而长效机制的建立是一个系统工程，需要各方面协同配合，才能实现最终目标。其贯彻落实的难度将大于原有的行政措施，并且所获成效也需要较长的时间过程。与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。2012 年 11 月召开的“十八大”提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，奠定了住房市场的“双轨制”方向。2013 年 10 月中央政治局集体学习，明确了“保障的归政府、市场的归市场”的住房供应体系总方针。2013 年 12 月初中央政治局会议提出“做好住房保障和楼市调控”，将保障与调控放在了并重位置，一方面继续强调住房保障的重要性，另一方面重提了调控。 这表明，调控和保障在长效机制逐步建立的过程中同等重要。2014 年楼市宏观调控仍将进行，在尊重供求关系的同时，保障房的建设也将进入全面建设阶段。
2013年2月20日，“国五条”的出台成为上一届政府对于房地产调控走出的最后一步棋。然而从“国五条”细则内容来看，除二手住宅交易严格按转让所得的 20%计征个税外，其余政策要点并无新意。随后的市场表现依然延续了2012年下半年以来的火热行情，且房价上涨趋势明显。对此，新一届政府摈弃了过去 10年中央统一发文的调控模式，将调控的决策权下放至地方政府。自2013年10月起，四大一线城市率先拉开了地方调控升级的序幕，众多二线城市纷纷跟进。最终，约17个一二线城市（见图 1-1）收紧了楼市调控政策，主要措施包括提高二套房首付比例以及延长非户籍人士限购年限。上述调控升级的 17个城市全部处于 10月新建商品住宅价格指数同比涨幅排名全国前 20位的城市范围内，另外 3个暂未收紧的城市均为地级市。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市， 其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供 5年内连续缴交 3 年以上的纳税或社保证明。与此同时，2013 年市场表现疲软的三四线城市如温州、徐州、芜湖等地，纷纷通过放松限购措施来缓解当地的高库存压力。可见地方政府的调控自主权正在逐步增强。 房价快速上涨的城市调控进一步升级，而供应充足、成交低迷的城市则采取适度的放松微调。
在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，在各主要城市依然面临供求压力的形势下，我们判断2014年房地产市场行政调控手段暂时未有退出的可能，并仍有继续的必要，但各城市将会自主灵活地根据当地实情对政策的执行尺度和力度进行微调。同时值得关注的是，2013年12月10日召开的中央经济工作会议提出“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。可见中央的调控思路已从“抑需求”向“增供应”逐步过渡转变，对 2014 年的房地产市场将产生直接的指导意义。信贷环境的变化对房地产市场的影响举足轻重， 房贷的松紧与住房销售的荣衰休戚相关。可以看到，央行2011年末起三次下调存款准备金率、两次降息（见图 1-2） ，2012年6月起首套房贷利率从之前的基准甚至上浮1.1 倍回落至8.5 折优惠，期间，房地产销售增速处于历史低谷水平。然而，2013年6月的银行“钱慌”事件发生后，银行贷款额度不断趋紧，部分银行在综合收益考量下缩减甚至暂停房贷业务，首套房贷利率又从8.5折优惠逐步恢复至基准，期间，房地产销售增速攀升至历史新高。因此，即使2014年年初延缓放贷现象有所缓解，多数刚需购房者也不得不面对利率走高带来的长期支付成本上升。
对于购买二套房的改善型需求而言，虽然利率保持基准的1.1 倍不变，但部分调控升级城市对首付比例的要求从六成提高至七成。提高一成首付比例后，首付款将增加几十万元不等，这无疑将加重购房者的短期资金压力。而在一些发达的一二线城市，存在着相当数量的改善型需求，其中部分人士或将被迫放缓入市步伐。2014 年，房地产企业再融资开闸在即。2010年证监会发布《落实国务院房地产调控政策，规范房地产并购重组》后，房地产企业上市、再融资和重大资产重组等事项已中断三年。2013年8月1日，新湖中宝率先发布定增预案，拟募资约55亿元用于上海普陀区和闸北区两处旧城改造项目，随后房企再融资开闸预期重燃引起近40家房企跟进。截至目前，30家房企的再融资方案通过了国土部审查，有望在2014年年初通过证监会核准，房企融资环境将获得进一步改善。然而，重新放开上市房企的再融资，并不意味着政府将放松调控。其目的是鼓励房企加快开发，尤其是普通商品住房的开发，以增加市场有效供应，即增加中低端自住型产品的供应量，缓解目前中低端市场房价上涨过快的压力。但是，要达成这一目的，需要同步加强土地开发管理，防止炒作地王、囤地等现象。
十八届三中全会定局改革走向，全面深化改革公报中多项决定涉及房地产业健康发展与长效机制的建立。三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，明确了其立法的重要性，推进的审慎性。“房地产税”与“房产税”一字之差，也意味着房地产行业的税制改革将是一个系统工程，其中将涉及各类税种的整合优化，旨在逐步使地方政府摆脱土地财政的困扰，任重道远。出于对私有产权的尊重，房产税的实施首先需要通过严肃的立法程序，而其推行将是一件审慎及渐进的工程，短期内全面实施的可能性并不具备。尽管难以全面实施，但作为在需求端可利用其来抑制投资需求的房产税，预计仍将有一些城市加入试点。另外，推进不动产登记制度，建立主要城市登记信息联网，将为推进房产税提供基础，同时也可从心理上影响多套房的投资需求。但需要指出的是，如果价格上涨预期依然存在，物业增值仍然超过税收成本的话，单纯依靠房产税是无法抑制投资需求的。因此，平衡供求关系，稳定市场预期和房产税综合作用，才能起到平稳市场的作用。