楼市量价齐跌不等于崩盘
今年“五一”前后各地楼市量价齐跌的现象让很多人联想到专家预言：中国楼市肯定崩盘。其实前年就有人在公开场合打赌，并扬言“像上世纪三十年代美国、日本大萧条时期那样楼价一落千丈，开发商血本无归！”而事实是，虽然量价齐跌，但是与崩盘是两码事。
我们既不能用感情遮蔽现实，也不能凭想象预测未来，更不能拿美、日等国的历史作参照，而是要分析五种情况，用科学的、理性的思维方式找出楼市是否会“崩盘”的答案。
一、开发商、银行、地方政府三得利
房地产开发本身是件利国利民的事，不能将开发商当成“过街老鼠”。众所周知，越是大的开发商越有银行背景。大部分开发商不会全用自己的钱去建房，而是与银行合作。如果楼市垮了，银行也就垮了，所以银行是不可能让自己掉进去的。中国的银行风险可控能力极强，行情稍有变化，四大银行极为敏感，银行里的专家们比任何一个房地产商都要精得多。银行希望与开发商合作，这是互惠互利的市场行为，不存在谁求谁。
开发商与地方政府合作也是互惠互利的，政府要的是社会效益，而开发商要的是经济效益，这是天经地义的，无可非议。地方政府的“土地财政”是事实。无论如何，地方政府特别是缺钱的地方政府大部分是要救楼市的，因为很多地方的工业、商业税收是极其有限的，而卖地和税收是很大一块收入。试想，假如楼市真正“崩盘”了，整个房地产产业链就会断，那么地方政府这块收入用什么填补？
所以，只要地方政府不垮，银行就不会垮；只要银行不垮，中国的楼市就不可能“崩盘”。说俗气点是“三绑架”，说科学些是“三得利”。
二、城镇化的大蛋糕刚出炉
今年春天，中国国务院发展中心市场经济研究所所长任兴洲在经济论坛上发言认为“中国的住房仍有很大缺口”。建设部官员近两年也不断发出信号：中国房子建得远远不够，未来十年房地产仍是朝阳产业。
政府用城镇化拉动内需的国策已定，这是建设“美丽中国”和“小康社会”的必由之路。旧城改造、棚户区改造及城乡一体化等项目都具有极大的市场空间。目前来看，除北、上、广、深及青岛、大连、宁波、厦门、苏州等几个特别发达的城市外，其它70%以上的二、三、四线城市都要进行大规模改造。最大的两块蛋糕，一是城镇化发展需要有新的住宅配套，二是改革开放初期突击建起来的那批房子，大部分又进入了重建阶段。
笔者预测：未来八至十年，中国二、三、四线城市60%以上仍会像个“大工地”，新的楼盘、住宅小区开发只增不减。
三、家庭消费使刚性需求不断加大
在众多投资中，买房是第一位的，也是最大的和最安全的一种投资。中国人有置业的传统，钱多的人喜欢投资，普通人家为老人、子女买房是一种义务。据统计，中国目前每户住房约100平方米，也就是户均一套房。而现实生活中有钱人需求三套房，即自住一套房，为老人购一套独立的养老房，为子女买一套结婚房。这还不包括投资性购房和休闲度假购房。
未来十年，养老房、结婚房、投资房将进入刚性需求的黄金季节。只要有剩余的钱，很多人会首先考虑购买这三套房。房产、物业看得见，摸得着，在股市、期货、黄金等投资前景不是十分明朗的情况下，买商铺、买住宅是最保险的做法。
四、移民潮使沿海楼市只涨不跌
由于内地城市的拥堵和环境变化，在沿海买房养老已是很多人的梦想。之所以还没实现，是因为没条件。人们一旦经济条件具备，自然而然会择优而居，改善生活环境。
中国近代以来有五次大的移民：闯关东、走西口、下南洋、支援边疆建设、改革开放等。闯关东使今天东北人中有一半是山东人；走西口使新疆、陕西、山西省份布满了河南人；下南洋使很多福建人、广东人成了华侨；支援边疆建设使很多军人及数万名湖南妹子落户新疆。如今，改革开放的第一批内地人已成为沿海城市的主流人群。
当前第六次移民浪潮源自城市污染。随着人们环保意识的增强，一些有条件的家庭，特别是事业有成的人群，会在海边、湖边、山区选择空气新鲜和环境安静的地方过“世外桃源”式的生活。这个群体大部分是有钱人，选择的区域也基本是沿海或内地风景秀丽的旅游景区。
五、地、县城市房地产仍是城市建设的主流
近两年以来，受温州、鄂尔多斯等个别城市的“怪异现象”影响，人们感觉地、县房地产市场好像不行了。其实这些现象只能说明区域市场的些许不正常，没有普遍性，并不代表全国市场。
未来三至五年，地、县经济将不断增长，城建需求仍是大蛋糕。当地购买力虽然不太大，但“回流”者购房又是个大市场。无论是改革开放初期的下海经商者，还是普通的打工仔、打工妹，近几年大都已完成了初步积累的历史使命。下海经商者虽然大部分留在了他乡，但是为老家父母在当地市、县级城市买房者大有人在。对打工族来讲，能够留在发达城市安家的比例不是很大，他们有的是挣点小钱回老家建房、购房过日子，有的则是在挣大钱的同时又学到了本领，干脆回原籍投资创业去了。而这两种人群是内地三四线城市楼盘的主要消费者。他们的钱在沿海购房明显不足，而回老家购房却绰绰有余。
基于上述五种情况，我们有理由相信：中国楼市不会崩盘。
虽然暂时会存在量价齐跌，但那只是为前几年建房增长过快、价格泡沫过多引起的过热适度降温，等过了这段“挤水份期”，用一年半至两年水份挤干后，房市仍将恢复正常的、理性的价位和销量。