谢逸枫：今年1月全国主要楼市成交放缓
财经专栏 文/谢逸枫
2014年首月，多数一二线城市的房地产市场成交转冷。中原地产研究中心的监测数据显示，1月前26天，一线城市成交环比降幅为22%，二线城市成交环比降幅为14.8%，三线城市成交环比降幅仅为3.2%。一线城市中，北京与广州成交降温较为明显。中原地产研究部的统计数据显示，1月前26天，北京新建住宅成交6719套，环比下降33.3%，同比下降35%。二手房成交8168套，环比下降9.2%，同比下降47.7%。根据统计显示，1月1日~24日，广州新建住宅网签成交套数仅为4368套，与2013年同期相比跌幅高达47%。相比一线城市的成交波动，二线城市则相对稳定。在监测的重点企业中，今年1月前两周热销的项目均处于二线城市，部分城市如南京更是在全国成交转冷的情况下强势“逆袭”，截至1月22日，南京楼市总成交7094套，已超过去年1月全月的成交量，按照这一成交势头，整个1月份南京楼市的成交量或将创历史新高。与此同时，土地市场依旧火爆。研究数据显示，2014年1月(截至1月23号)，北京、深圳、上海、杭州四个城市土地出让金已达970亿。截至1月23号，北京土地成交总额高达403.10亿元，已经接近去年一季度的总量。尽管2014年楼市开局低迷，节后楼市成交或将出现快速上升，今年上半年市场或将迎来供给集中放量的“窗口期”。
中原地产研究中心监测数据显示，截至2014年1月26日，54个重点城市新房成交约为19万套，环比去年12月同期下调11%，同比去年1月同期下调15.6%。新年楼市开局趋冷。另外是杭州主城区连续四天无成交。从上周开始，楼市正式进入春节假期，开盘和成交量都急剧减少。在成交上，上周（1月27日—2月2日）主城区总共仅成交商品房129套，尤其是从大年初一到初三，连续三天成交为零。初三到大年初四，主城区再次零成交。春节一过，楼市也将开始进入上班节奏。大年初六（2月5日），今天是马年新春网上房地产第一天上传数据，不少售楼处也正式开门迎客。休息五天之后，楼市开始慢慢复苏。截止到2月5日20:00，马年南京楼市新开张，当天南京商品住宅共认购房源59套、成交3套。据统计显示，2014年1月潍坊住宅成交2500余套，同比去年1月下降24.9%.潍坊楼市受调控的影响，成交量跌宕起伏。潍坊楼市成交于2013年12月达到巅峰，进入今年1月后受传统节日春节的影响，楼市的热度有所消退，成交量明显的下滑，其中寒亭区、奎文区最为明显。
除夕至年初二的3天时间，广州十区两市仅网签成交21套单位，中心六区更是“零成交”。受此影响，全市网签均价被拉低至每平方米8813元。2014年1月份全市十区两市一手楼仅网签成交5482套，同比大跌47%，环比下跌15.5%。楼价方面，1月网签均价为12527元，同比下跌9.7%，环比下跌5.7%。由于2月为春节假期，前半月成交量恐较为低迷。可以预见的是，今年一季度楼市成交量与去年同期相比，或将出现大幅度滑坡。从除夕至年初二，全市仅增城、番禺、从化、花都4区有网签记录，分别成交了10套、5套、5套和1套，其余区域均为“零网签”。如果把由新“国五条”、“穗六条”等政策贯穿的2013年看作“楼市政策年”，那么，2014年的广州楼市将转向“市场年”，买家对房地产市场的影响力将进一步扩大。2月第一周(1.27日—2.2日)海南商品房签约585套，环比前一周(1755套)下降66.67%;签约面积57570.4平米，环比前一周(167360平米)下降65.6%;签约住宅均价16390元/平米，环比前一周(13301元/平)上涨23.22%。2013年９月开始，18个主要城市收紧调控政策，也对楼市成交量和房价加速上涨产生了抑制作用。而部分城市出现“零成交”，主要原因有五个方面，一是传统春节忙过年，市民春节不买楼。二是中心区域高价楼盘受到“限价、限售、限签”的政策限制，导致网签无法通过。同时高价楼盘成交大量减少。三是“穗六条”与房贷持续收紧的影响逐步显现，楼市陷入观望心理状态。四是网签存在严重的滞后性，至少需要半个月到一个月才会显示。五是房价仍处于高位水平，购房者入市的积极性受到门槛过高影响。另外是市场供应不足，新增供应缓慢，可供选择的产品不多。
2013年年末，各地收紧调控政策虽然影响了当年第四季度市场，但一二线城市的成交量依然非常火热，房价上涨的根源还没有得到明显改善。如果未来在供应方面没有有力措施，市场走势依然难以出现根本改变。今年一月主要楼市成交放缓，主要原因是春节忙过年与年初房贷收紧及高价房楼盘受限价、限签、限售的行政干预政策影响减少，另外是网签滞后性与被捂盘惜售的双重因素。因此，春节之后，楼市供应会有所放量，成交则大升，房价上涨。
楼市低迷与冰冻内幕与市场不明朗及高价楼盘“被捂盘”具有关系。目前，相关政策规定拿到预售许可证后必须在3天内开盘。如果拿到证后3天内未开盘且不是自留的房屋，将被建委进行公示，情节严重的将被建委“做主”公开销售。但是，在房价走势不甚明朗时期，不少开发商纷纷打起政策擦边球，达到“捂盘”目的。其实市场具体操作是，一个项目分批拿了多栋楼的预售许可证，但却只集中推其中的几栋楼，其他栋楼并未按时正常推出，甚至不惜“零成交”。无疑开发商推迟开盘的原因主要是地产形势不明朗，开发商开盘意愿不强烈。一般来说，只要是开发商能拖得起就尽量在形势不好的时候往后拖，希望拖过观望期，以获得更大的利润空间。零成交反映了购房者和开发商同时进入了观望期，一方不敢轻易出手买，另一方不愿轻易出价卖。因不愿意轻易降价，开发商面临开盘的左右为难。部分开发商选择观望的时候，也有一部分开发商如期推盘销售，甚至提前开盘，并展开促销以图夺得销售先机。这使得开发商正在慢慢分化，同时楼市逐渐转向买家市场。
一系列楼市调控政策全面实施，使得市场成交量开始锐减。新政沉重打击了炒房客，目前市场成交中大部分为刚性需求，回归了楼市居住的本质。但是一定程度上严厉的金融政策也抑制了改善性需求的变现。在房价与政策走势未见明朗之前，“零成交”谜团仍会继续。另外是开发商急着想卖，但迟迟未能获得预售证。因为高价房“被捂盘”。一个项目“被捂盘”的原因，主要是因为单套售价较周边房价高出一大截，一旦有较大体量成交，将对最终统计意义上的成交均价产生明显拉升效应。在目前严厉调控房价的背景下，因为一个豪宅楼盘的成交拉高成交均价，掩盖调控效果，显然是地方政府极不愿意看到的。最简单的办法就是“暂缓这个项目的预售证发放，令其不能入市销售”。为了做低新政后的广州住宅均价，多个高价楼盘停发预售许可证。
出于对成交均价的“调控”，主管部门除了在预售证审批发放环节控制高价房外，对已获得预售证在售的高价房成交房源，也存在放缓成交网上备案的进度。也就是说，这些高价房实际在售楼处已经卖掉，但有关部门并不给予正式的成交合同，并延缓成交网上备案，因此在成交统计数据上，这些已成交的高价房也不能在成交均价中体现出来，达到避免拉高均价的效果。成交后网上备案的操作和预售证的审批发放在流程控制上有些类似，按照目前的做法，时间或长或短，并无明确时限，全看相关部门把控。 一方面放缓新入市高价房的预售证发放，一方面将已售高价房放缓备案，称为“做低房价有奇效”。客观而言，从新政出台至今，每周高企的成交均价给了地方政府极大压力，这或许正是上述情况出现的主要原因。在拉不住的成交均价面前，地方政府只能祭出这些“治标”之策。随着调控气氛的进一步趋紧，越来越多开发商出于安全考虑，准备在价格深度调整之前出售房源回笼资金，其中高价楼盘并不在少数。
但是，部分高价房开发商放盘的遵循市场规律之举，遭遇到地方政府出于调控政策显效需要而采取的预售证等环节的管制。在地方政府部门“调控”的成交数据下，耽误了真正调控黄金期。毫无疑问，指望靠这些招数真正拉下房价，谁都知道是不可能的。现在卖2.5万、3万或4万、5万元你不让它卖，等到风声过去，可能是3.5万、4万或5万、6万元面市了。最大的危害在于，当数据显示房价已跌，错误的信号传导上去，会影响调控政策的进一步实施和执行。历史同样值得警醒，类似的“被捂盘”情况在近几年曾数次出现：2004年底至—2005年上半年，第一轮调控组合拳出击；2007年9月至2008年春节前后，二套房贷等信贷政策收紧——其间，部分高价房均难获预售证。另外是2009年-2013年，最终，这几轮调控都没能取得预期的效果，房价反而“越调越高”。或许，解决这个顽疾的第一要点在于：重新看待成交均价，这包括公众和各级地方政府等各方需要重新定位成交均价的参考价值，将调控的着力点摆回到对市场真正房价的基本点，不以成交均价的或高或低左右对市场的真实判断和调控政策实施。
为什么春节“零成交”不会出现房价大跌，主要原因在于高房价是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价焉有不涨之理？另外是地方政府行政管制下的数据基本丧失了市场真实性与可信任，与市场实际走势不符合。政府，开发商，购房者都选择观望，楼市在政府多番调控下进入冰冻期。正如暴风雨来临前都会有一段可怕的宁静一样，楼市的沉默期过后也将是一场剧变。而春节网签均价下跌更加不是楼市拐点与崩盘的信号，一是受限价、限售、限签的政策干预与双合同的影响，春节网签均价没有任何代表意义与可对比的作用，因为缺乏客观性与真实性，无法反映房价实际走势。二是春节网签均价统计口径存在问题与被捂盘现象，拉低了全市房价。三是实际上广州楼市整体房价依然是坚挺，同时市场总体上稳定。毫无疑问，网签零成交与均价假跌的现象不能说明楼市拐点与崩盘的信号。