文  /  刘长杰 （《乐居周刊》社论，发表于20140715）

现在再争地王，非疯即癫。不过这显然只是一群旁观者的看法，有“动力”的大房地产商不这么看。

7月9日，上海市黄浦区一滨江地块高价拍出。据悉，包括东方动力、永业集团、珠海华发、绿地香港等在内的多家开发商参与了此次竞买，最终东方动力出价5.77亿元竞得，溢价62.54%，成交楼面均价59859元/平方米。

有研究者指出，该地块剔除保障房面积后，真实楼面价将高达85512元/平方米。这一数字，刷新了上海乃至全国楼面均价地王纪录。此前，中国单价地王是融创去年夺得的北京农展馆地块，折合楼面均价73099元/平方米。

经过109轮竞价……看起来既像深思熟虑，又是志在必得。即便有研究者上前提问，所有竞标者也都有“充分的理由”支持自己拿下地王。没有人愿意承认自己坚持举牌到最后，是源于一时的冲动。然而事实果真如此？

上海证券报的一份调查表明，那些曾经风光无限的地王，如今大多深陷尴尬境地：要么快速开盘，想尽各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润；要么连开盘都不敢，指望能“挺”过难关；要么土地款无法按时付清，退地或转手；要么举债百亿信托，以支持地王开发；更有捂盘数年仍无法卖出成本价，计提上亿减值准备。

上述情况所涉房企，既包括绿地、恒大这样的民企大鳄，也包括中海、方兴、中华企业等国企巨头，还涉及到泰禾集团、SOHO中国、复星集团、中冶集团、融创中国、上海锦绣、金地集团、保利地产等知名房企。

而此前，众多地王项目已经受到市场惩戒：雅戈尔折戟杭州申花地王，退守宁波；义福房地产急流勇退，主动放弃合肥地王；荣安地产利用村民阻挠成功退掉宁波地王，堪称全身而退；雅居乐则因未缴纳地价全款而丧失北京地王，进而痛失参与北京新地块交易资格……

就算当时是深思熟虑，那一个个无法履约的“后来”，一个个地王项目的黄昏，算不算一时冲动的决策？从结果上看，在每一个竞标地王的房地产商心中，都有一个冲动的基因在野蛮生长。

上海新地王的诞生，基于两个乐观的预计：一，紧邻黄埔江，位于滨江经济带次核心区域，具有显著的高端购买力特征；二，外滩金融集聚带的建设，将推高这里的房价，这一地段将成为上海市商品住宅市场10万元/平方米以上天价滨江豪宅项目的新秀场。

这样的理由，足以让开发商血脉贲张；理由必然，则冲动必然。但滨江地段和金融试验区推动房价上涨的逻辑，真的无懈可击吗？

查看相关报道，在同一地段，绿地香港去年12月竞得两地块，楼面均价仅为32066元/平方米；而这一地段紧邻的外滩金融集聚带，其创新主要以互联网金融和民营金融为主体。竞争者的低成本和互联网金融的分散性，非但不支持这一新地王的成立，反而预示着这一项目未来发展或许一路坎坷。

冲动是魔鬼，冷静是王道。新地王的主人，当首先放下欢庆的酒杯，好好想想如何把新地王的商品房卖到每平方米10万元以上吧——而且越贵越好。

历史会眷顾东方动力吗？

来自温州投资界的答案是否定的。资料显示，全国房价的连续下滑，如同多米诺骨牌，正向温州的实体经济领域迅速蔓延。与2011年那一波民企资金危情集中在担保公司等平台不同，温州，这个炒房团的诞生地，这一次深陷泥潭，仅在二季度，就有13家知名企业倒在房地产投资上。

温州故事，显然不是讲给一个城市听的，它会发生在更多的地方——包括仍在不断诞生新地王的地方。

我们认为，从5年前开始，地王就该慢下它的脚步。蓦然回首，2009年那一批高价拿下地王项目的房企，行至2012年就已尝尽苦果。然而2013年楼市恢复大涨后，许多房企忘掉曾经的伤痛。现在看来，凡是2013年下半年高溢价拿地的房企，将来都会面临“非死即伤”的境地，这其中的民企或将因资金实力较弱而最先倒下。

如果失手于地王，那不过是一个项目的落败，会伤筋动骨；倘若资金链断掉，那败下来的就是一个房地产企业，会面临生死。

孟子曰：“君子不立于危墙之下。”对于一家成熟的房企来说，在买方市场到来之际，我们不仅应有风险观念，学会投资与止损，重视成本与价格的关系，更应该力推产品创新，让那些引人入胜的好房子矗立在一片恰当的土地上，这远比让其孤寂地矗立在一块地王之上更重要。