城市发展可以从城市发展的制度、理念和资源这三个核心要素来考虑。
城市发展的首要因素是理念。目前城市化的观念好像就是物理空间环境的变化，所以我们城市化的快速发展有一个因素就是把原来属于乡村的地域划入城市空间地域。但是更严格地说，这种城市化可能是不完全的城市化，甚至是空心的城市化。因为城市化的核心应该是人的全面的现代化，包括人的思想观念、价值追求、生活方式、知识结构等等的现代化。
其次是城市发展背后的制度要素。要想理解当今中国城市发展的各种现象，核心是了解其背后的各种制度安排。例如，前面谈到的中国城市发展定位太高太全，其背后的制度原因是我们当前城市发展资源配置的制度安排不合理，越是定位高、定位全的城市，越有可能从中央或上一级的政府获取更多的发展资源或重大项目，越有可能形成正反馈循环，在激烈的城市发展竞争中实现高速发展。因此，要想改变观念，做到资源配置的科学化，非常重要的一点就是建立城市发展科学化与民主化的制度安排。
还有就是城市化涉及到的资源。目前大家关心的是资源配置的科学化问题，这里面包括城市空间资源利用的科学化，城市规划的变革，城市经济的发展和城市管理的创新等等。核心问题是各种资源怎么能够非常好地利用起来，这里有各个方面的很多问题值得探讨。我们过去过于注重一个城市的有形资源的利用，其实一个城市的无形资源，如文化资源等也是非常重要的。美国匹兹堡市的转型升级中文化社会资本起了非常关键的作用。