在12月21日结束的中央经济工作会议上，“化解房地产库存”被列为2016年五大经济任务之一。

把这一任务分解后的打开方式是这样的：

一、鼓励农民工市民化，扩大购房和租房需求

要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

这一点，习大大真的好重视，刚在“中央经济工作会议”上部署完，又在“中央城市工作会议”上强调，要加强对农业转移人口市民化的战略研究，统筹推进土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革。

农民工市民化，牵扯到土地制度改革、户籍制度改革，不过，完善上述一系列配套措施，显然不是一蹴而就的事儿。

按照常住人口统计，中国2014年的城镇化率为54.8%。按照户籍人口统计，2014年的城镇化率是35.9%，而发达国家的城市化率一般在80%左右，这个不断推进的城镇化的过程，也是众多开发商们坚定白银时代信心的原因之一。

二、购租并举，依靠公租房和租赁市场消化库存

要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

从去年开始，住建部就在酝酿政策，促进政府回购商品房用于保障房，可能的方向是，剔除营销、管理、人力等成本后，以土地款支付开发商，四川、安徽、江苏、辽宁等省为试点地区，但是这种方式会设计成完全产权模式还是不完全产权模式尚不清楚，众多接受经济观察报采访的一线开发商对此均持保留态度。

而公共租赁市场领域，存量房的经营在最近一年来已经渐成风向。既有将销售不畅的项目转作公寓出租的，也有把公寓租赁作为战略转型方向的。蜂拥而起的公寓租赁管理服务商如蘑菇公寓、you+青年公寓、魔方公寓等受到资本青睐；途家网、Airbnb等住宿预定平台，成为开发商存量资产的运营新渠道，由此辐射出来产业想象空间巨大。

三、鼓励开发商降价去库存

要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

开发商是敏感的市场参与者，销售对开发商是现金流，是生命线，价格降与不降，取决于开发商整个拿地、开发、销售、融资系统的运行状态。当然，若政府有相应鼓励措施，开发商应乐见其成。

房地产业的兼并重组是一直以来的行业常态，与行业集中度提高相伴随的是，整合正由此前单纯的产业层面进阶到金融层面，此前提到的存量时代到来与金融属性的增强是房地产发展成熟的必然阶段，这个阶段不可逆转地到来是行业的共识，在这个阶段，房地产的发展形式、创造价值的形式会更加多元，与GDP的关系未必像过去一样直接表现在土地财政上。

四、要取消过时的限制性措施。

限购，行政调控时代残留的最后痕迹，对北上广深有条件地放松限购一直是业内热议的话题，但从北京加强通州区限购、深圳房价的半年飞升来看，一线城市限购放松可能还不具备条件。

中央经济工作会议，既是对明年经济工作的全面部署，也是对推进结构性改革的重点部署。“化解房地产库存”也是一样，它是经济增长的助推动力，但也需要更多的耐心。