摘要：警示着我国房地产市场已经步入拐点期的，不独人口红利拐点这一指标。另一指标——地产周期指标也指明了，我国的房地产市场已经步入拐点区间。
作者：政经天一楼主韩和元
警示着我国房地产市场已经步入拐点期的，不独人口红利拐点这一指标。另一指标——地产周期指标也指明了，我国的房地产市场已经步入拐点区间。
在本书的第十三章里我们提到，美国芝加哥的那位叫霍默·霍伊特的绅士，经过对房地产市场的长期研究，终于成功的开拓了一个全新的研究领域——地产周期理论。其标志性的成果是，他于1933年出版了他的专著《One Hundred Years of Land Values in Chicago》（《房地产周期百年史——1830-1933年芝加哥城市发展与土地价值》）一书。正是这本书开启了房地产周期领域研究的先河。
在这本书里，他仔细的回顾了芝加哥如何由1830年时仅有的几十个木棚区的小村落，逐步的发展为1933年时的大都市的城市发展历程。在梳理的过程中，霍伊特发现如下有趣的现象：
1、“房地产循环”现象确实存在。
2、这种循环的运行速度很慢。
3、尽管速度缓慢，但由于体量巨大，一旦循环向下，对经济的冲击会非常严重。
4、房地产循环不一定与原材料及股市同步，而投资者经常在这三个市场交替进出。
5、在循环崩溃时买进房地产才能从这个市场获得最大利益；但是，赚到大钱的通常不是专家。
在对过去103年间房地产交易数据及相关的商业政治和人口统计进行分析之后，最终他认为，房地产周期包含以下20个阶段：
1、租金毛收入开始快速上升。
2、租金净收入升得更快。
3、由于租金飞涨，房屋的销售价格也大幅上扬。
4、建造新屋有利可图。
5、新屋开工数量增加。
6、信贷宽松刺激新屋开建数量增加。
7、“低成本融资”带动新屋建设数量大幅攀升。
8、新屋开建消化闲置土地。
9、在景气繁荣期间，人口预测趋于乐观。
10、原有耕地的新城市愿景：土地分割法。
11、毫无节制的公共设施改善支出。
12、各类房价都涨到最高点。
13、反转走势开始：房屋滞销。
14、丧失抵押品赎回权的情况开始增加。
15、股票市场崩盘，商业活动普遍陷入萧条。
16、进入损耗的过程。
17、银行房地产贷款的宽松政策180度大改变。
18、陷入停滞与丧失抵押品赎回权。
19、存屋出清。
20、蓄势待发，为下一次繁荣做好准备，不过繁荣并非自然而然地到来。
霍伊特发现，在他调查的这103年时间里，这样的周期循环总共重复了五到六次。重复就是规律，他发现了地产周期。霍伊特的20个阶段的房地产周期时非常漫长的。期间，霍伊特发现若干个重要的时间点：芝加哥的土地价格，分别于1856年、1869年、1891年、1925达到高峰，这就意味着这些高峰年份之间分别有20年、13年、22年、34年的间隔。霍伊特在著作中讲到，1912年虽然土地价格没有明显涨，但建筑业活动却于该年达到了高峰。这样一来上面的时间间隔就变成了20年、13年、22年、21年、13年。如果取均值则为17.8年，霍伊特通过四舍五入，将这个周期长度定为18年。许多后续研究者的研究也证明了这一点。
温茨里克是美国的一位房地产经纪商和一家房地产中介服务公司的创办人，该公司在美国历史上曾推出多种被广泛使用的《房地产评估使用手册》。他的公司曾经完成超过47万份的房地产价值评估项目，大量的现场勘查和60多份房地产开发项目研究，是美国房地产行业中的研究权威者之一。他在1932年出版的《房地产分析》一书，因为准确预测了1936年美国将迎来房地产行业的繁荣而为之名声大噪。1974年，在对美国房地产市场从1795年到1973年这长达179年的历史的研究中，他发现，美国房地产周期的平均时长为18.33年。这一数值与霍伊特的几乎一致。此外，克拉伦斯基于对1868-1935年美国房地产市场的研究也发现，美国确实存在长达为18年的城市建筑周期。
那么，18年一个地产周期，这是不是仅仅具有“美国特色”呢？答案是否定的。哈里森是房地产周期研究的另一重要学者，其代表作为《The Power in the Land 》和《Boombust: House prices and the depression of 2010》。哈里森对200 多年来主要英国和美国的经济和房地产史研究也得到了18年左右的房地产周期。国际货币基金组织IMF的研究也证实了这一点。在一项针对14个发达国家的股票价格和房地产价格的跨国跨期的研究中，IMF的研究人员发现这些国家一般每隔20年就会发生一次房地产萧条。这与霍伊特们所得的18年也基本接近。
此外，谭华杰提供的一组数据似乎也证实了这一点。在这组1950-2015年的美国房地产数据中，我们可见，在过去66年时间里，美国的房地产的下跌时点分别为：1970年、1991-1992 年和2008-2011年。这三个时点的间隔分别是：20年、21年、17年，也与霍伊特的18年基本接近。
转引自搜狐财经：http://business.sohu.com/20161004/n469581456.shtml
综合以上研究我们发现，房地产周期最大的特点就是，主要的大萧条或者房地产崩盘周期时间平均为18-20年。
此外，霍伊特的研究还发现，长达18-20年的房地产周期虽然非常缓慢，但是周期振幅却异常之大。霍伊特采取与其他变量对比的方法说明了这一点：在他所研究的103年时间里，以国内生产总值GDP为观察指标的整体经济活动从未超过其趋势水平的16%，银行信贷也未超过趋势水平的28%。但是，他发现高峰时期房地产的销售量比正常水平高131%。新建住房数量高于趋势水平的167%，地块细分高于趋势水平的540%；处于下跌阶段的房地产周期波动同样剧烈，新建房屋数量下降了98%，地块细分也下降了100%。无论用哪一个指标进行衡量，周期的振幅都非常之大。
他还发现房地产周期对经济影响非常大。由于房地产周期的下跌阶段会持续非常长一段时间，泡沫在这个阶段消退。霍伊特还指出，房地产活动位于趋势水平下方的最短时间不少于10年，而最长时间则长达26年。也就是说，这种清理残局的阶段，对经济的杀伤力巨大，持续时间会特别特别的漫长。
走笔到这里的时候，不能不让我们联想到中国。我们知道，目前我国这轮房地产周期是由住房制度改革而全面引发。而住房制度改革的时间为1998年，考虑到政策执行过程中存在的时滞，也就是这轮房地产周期真正爆发于1999年。以此计算，等到我这本书在书店上架之时，也就整好18年了。也就是说，从地产周期而言，我国的房地产市场也将步入拐点区间。