楼市按下“暂停键”
楼市逐步“解冻”
截止到目前，房地产行业在疫情期间共经历了三个阶段：
第一阶段（1月底）：为防止疫情的蔓延，超百城出台房地产活动暂停政策，主要体现在各地售楼处和中介机构暂停营业、土地拍卖活动延迟方面，至此房地产市场基本处于“冻结”状态。
第二阶段（2月11-13日）：超10城出台楼市利好政策“救市”，政策主要涉及延缓土地出让金缴纳、放松预售等，从房企拿地方面给予一定扶持，减轻疫情带来的影响。
第三阶段：在各地积极有力的防控下，多地疫情得到有效的控制，新增确诊病例已连续多日为“0”，复工也逐渐提上日程，两省三市传来好消息，楼市逐步“解冻”。
据不完全统计，在2月17日-2月21日期间，广东、河南、沈阳、南京已出台相关文件，表明其售楼处可按要求有序有度地逐步开放；济南也在研究售楼处、中介门店逐步恢复营业事宜。未来在更多城市疫情得到有效控制的背景下，相信将会有更多区域有序放开售楼处及中介门店。
综合媒体报道，据不完全统计，2月份以来，全国已经有近50个城市发布了稳楼市政策。而2月21日，河南驻马店更是对首付比例“动手”，下降首套房贷款比例，信贷政策松动，这在全国还是头一个。梳理近期各地楼市调控政策，不难发现，相关政策仍是各地结合自身情况，在一城一策、因城施策基调下制定的，主要侧重于缓解房企资金压力，逐步、有序引导房地产行业生产经营恢复正常。
牵一发而动全身，体量巨大的房地产行业经不起大的动荡。房地产行业不仅涉及大量上下游产业，还涉及大量就业人口。一旦产生大的动荡，上下游产业链势必遭受不同程度的冲击，届时不仅影响经济发展，更会挤压就业空间。
业内专家表示，目前，大多数省市政策集中于供给端和企业端，属于“微调”型，包括了延期或分期缴纳土地出让金、调整预售条件等，此类政策能够压缩资金回笼周期，也有助于房地产行业平稳健康发展。而对房价而言，房价出现普涨大涨局面，已是极小概率事件。
事实上，真正能对楼市起到决定性影响的商业银行贷款首付比例和贷款利率是由央行指导的。近日央行已明确表态，LPR下行基本上不影响个人房贷利率，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
2020年刚开始，突如其来的疫情就把大家给困在了家里，同样房地产行业也被按下“暂停键”。因为疫情的迅速扩张，整个房地产行业进入“休眠期”，房产销售全线暂停。然而对开发商来说，“坏消息”才刚刚开始，后面的日子或许会越来越难。
从短期来看主要有三个方面
1、售楼部关闭，销量下跌：自1月26日晚间，中国房地工业协会发出通告，暂时停止售楼处销售运动，同时中介机构也无法营业。一方面卖家没法开业，一方面买家也无法出门，于是整个市场可想而知有多惨。
克而瑞研究中心数据显示，1月份，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。2月份行情比1月份来得更为恶劣，上海最近两周的成交数据，春节前一周和春节后一周一二手房都是0成交，这在历史上也是首次。
2、降息对楼市的“歧视”：虽然说2月份央行两次降息，但是看不到对楼市有多大的正面效应。特别是第二次降息，直接采取了非对称“降息”，看得出来央行对楼市极为谨慎。1年期LPR降10个基点，5年期的LPR只降息了5个基点。
3、救市政策有限：虽然说不少地区发布了不少“救市”政策，但仔细看过之后发现，对行业乃至房企的帮助非常有限。比如延迟缴纳土地出让金并没有不用缴纳，只是时间推迟了而已；或者把这次疫情归为“不可抗力”，允许开发商合理延期交房、竣工时间，综合来看，这些救市政策对房企度过这次难关很有限。
长期来看依然三个方面
1、新增人口不断降低，老龄化情况逐年递增，导致我们国家的人口呈现“倒金字塔”型。年轻人作为购房的主力军，如今购买力却不断流失，即便放开“二胎”，在高房价的压力下，依然有不少年轻人表示无感。人口红利消失，未来大部分城市将会减少大量需求，房价上涨无力。
2、居民杠杆率过高。自从2009年到2019年，这10年的时间，我们国家的居民杠杆率从18%上升到55%左右。这个数据即便对比发达国家，我们依然快与他们追平。要知道一旦居民杠杆率过高，房价出现波动，很容易出现次贷危机和金融危机。
3、城市化率过高。根据官方给出的数据，目前我国城镇化率已经接近60%，不出十年，这个数字还会达到70%左右。众所周知，城市化就意味着棚改，但是随着城市化进程放缓，人口红利逐渐淡出，棚户改造逐渐缩小，房价必然趋于稳定。
央媒连续两次表态，为楼市吃下“定心丸”
2月12日，央媒经济参考报也发表了文章《未来房地产市场走势仍将平稳》，文章意思已经很明显，未来楼市依然以稳为主；随后2月14日，央媒经济日报发表了《“稳楼市”不等于放松调控》，坚定“房住不炒”定位不放松。并且央行也多次强调加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
相比房价下跌，这或许是压垮开发商的最后一棵稻草
截止目前，全国房地产企业负债总规模近70万亿当量。据平安证券测算，单今年，房企境内发债到期规模就达5902亿元、海外发债到规模期2136亿元、房地产信托到期6544亿元，单这三项合计就高达1.5万亿规模。
都说楼市按下暂停键，购房者在家暂停，售楼部暂停，可是开发商们的巨额债务却不会暂停。根据法院的官网数据，在开年后的短短的40天时间里，已经有近百家开发商离开房地产行业。现在对于开发商来说，拼的是谁的现金流更充沛，谁就能活的时间更久一些。但是看看那些消失的房企，或许这笔等待偿还的巨额债务将会是压垮开发商的最后一棵稻草。
从政策面来看，2020年中央坚持房住不炒的大方向不会发生改变，但为应对疫情带来的影响而适时、有针对性地调整政策将会是大概率事件。预计各地仍会“因城施策”出台适合本城市的政策。目前来看，多地出台房企拿地宽松政策，预计未来更多的城市会出台相关“供应端”的宽松政策，部分城市也会将政策向“需求端”调整，但这需要根据城市受疫情影响情况而定。
得益于部分城市疫情已经得到有效的控制，部分城市楼市逐步“解冻”，在未来政策面较为宽松、央行降息、购房者信心加强、房企降价促销等多重利好因素影响下，预计疫情结束后的房地产市场可期。
蔡律综合 2020年2月24日