作者文章归档：杨红旭

上海易居房地产研究院发展研究所副所长，地产专栏作家。为购房者分析市场走势，为企业筹划发展战略，为政府建言政策之道。以著文、演讲、培训等多种途径传播我对市场、政策、行业发展的独特见解

2012年房地产业继续深度调整，市场会“先跌后稳”

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　　临近年末，又到了回顾与展望的时点。总体而言，2011年是我国房地产市场“先扛后撤”的一年，2012年将是“先撤后稳”的一年。

　　过去一年，房地产政策延续的是自2009年12月的从紧态势，今年1月26日“新国八条”的出台，以“限购、限贷、限价”为标志的行政干预力度，达到空前强度。7月12日，国务院常务会议再度强调政策不放松，而且要求符合条件的二三线城市也要实行限购，结果只有三个城市响应。12月14日结束的中央经济工作会议，提出明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

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中央坚持楼市调控不动摇的三大原因

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　　众盼已久、姗姗来迟的中央经济工作会议，终于结束了。留给房地产业从业者和企业的，却不是什么好消息：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

　　房地产政策为何仍然“咬定青山不放松”？归纳起来，主要有三条。第一，调控效果尚未达到预期。高房价问题，已经成为制约改善民生和调整经济结构的一只“拦路虎”。自2009年12月以来的这轮紧缩型调控，核心目标是遏制房价过快上涨，以及使房价合理回落。两年以来，房价上涨势头趋于减弱，并于今年10月首次出现拐点，全国70个大中城市房价环比涨幅出现下跌。然而，这只是刚刚下跌，房价调整态势只有持续一段时...

3600万套保障房“吃得消”么

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　　临近年终，保障房又成社会争论焦点。11月初住建部公布：今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，提前实现了年初计划的目标。这本是一个好消息，但瞬间却被另一个坏消息冲淡：约1/3还处于“挖坑待建”情况。于是，关于保障房“大跃进”的质疑与反对之声再起，而官方也称明年将下调原计划的1000万套指标。

　　首先，加大保障房力度是必须的。1998年房改之后，住房保障被多数地方政府漠视、忽视，而与此同时房价快速上涨，致使广大中低收入家庭陷入困境。2007年开始，国家通过完善政策和加大建设力度来弥补“历史欠债”，...

保障房即便纠结也要前行

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　　临近年终，保障房又成社会争论焦点。12月5日，有媒体报道称住建部部长将带领50人的司局级干部调研组，深入每个省区对保障房开工率进行现场检查，针对保障性安居工程开工“掺水”和质量问题，住建部将对地方的保障安居工程建设进行摸底调研。另一方面，随着今年1000万套保障房任务即将收官，北京、上海、河南、河北等地近期密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。

　　仿佛还怕不够热闹，著名“大嘴”任志强(微博)最近又发表一篇文章，声称如今保障性住房的大规模建设又进入了大跃进的时代，再一次重复着中国计划经济完全不顾及经...

坚信楼市还有“白银十年”

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　　面对当前的房地产市场调整态势，很多业内外人士充满了悲观情绪。我认为短期市场确实已经入冬，房价还将持续下跌一段时间。但大可不必担心中国楼市的长期命运。1998年实行全面房改，2000年全国市场复苏，至2010年，基本可定性为房地产“黄金十年”。当前正处于“中场休息”，预计2013年之后，还会有一个“白银十年”。城镇化、经济发展、人口结构、旧城改造、置业观念等诸多基本面因素决定了这一发展前景。

　　从住房需求上分析。第一，城镇化进程创造大量首次置业需求。根据国际经验，当一个国家的城镇化水平达到30%的临界值时，...

房价下跌正向全国蔓延

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　　季节一旦入冬，气温就会快速下降。楼市一旦出现拐点，就会全面蔓延。10月全国房价正式出现下跌拐点以来，不仅一二线城市入冬，连上半年房价明显上涨的三四线城市，也HOLD不住了。

　　中国指数研究院28日公布的数据显示，11月21日至27日监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，7城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降80%，汕头、天津降近60%，而北京市场成交量却出现小幅回升。周度数据的时间跨度偏小，不能精确反映市场动态，但还是能反映出近期部分二三城市成交量快速下滑的事实。

　　楼市调整具有明显的区域次序特征，其实去年，一线城市成交量就已出现大幅下滑，而多数二三线...

房价调整正向全国蔓延

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　　季节一旦入冬，气温就会快速下降；楼市一旦出现拐点，就会全面蔓延。

　　10月全国房价正式出现下跌拐点以来，不仅一二线城市入冬，连上半年房价明显上涨的三四线城市，好像也撑不住了。

　　中国指数研究院28日公布的数据显示，11月21日至27日监测的35个城市中，30个城市的楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上，其中长沙同比降80%，汕头、天津降近60%，而北京市场成交量却出现小幅回升。周度数据的时间跨度偏小，不能精确反映市场动态，但还是能折射出近期部分二三线城市成交量快速下滑的事实。

　　楼市调整具有明显的区域次序特征。去年，一线城市成交量就已出现大幅下滑...

房地产业不应被打倒

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　　在当前特殊环境下，确实需要降房价、减暴利、稳市场，然而，实在不应将房地产业一棍子打死，这个“讨人厌”的行业，只有在经济显着下滑时，才会凸显其对经济增长和民众就业的重要性。

　　现阶段，房地产业似乎成了“过街老鼠”，人人喊打。即便是全国房价已经出现拐点，房地产成交量自今年2月以来持续低迷，依然有很多人认为，必须将调控政策进行到底，不仅要让房价回落三至五成，还要让房地产开发企业死掉一片，而且须将房地产业彻底打入“冷宫”，让“支柱”二字，永久性的成为“过去式”。
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房价下跌影响民工过年吗

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　　年关将近，烦事渐增。11月14日，杭州市召开防范和处置企业拖欠工资工作会议会，有关部门提醒，今年第四季度到明年初，防范处置企业欠薪工作的形势更加严峻和复杂，首当其冲的原因是：国家对房地产市场调控措施未见放松，银根紧缩，导致各类建筑施工企业、房地产企业等面临资金链断裂的风险，非常容易出现拖欠工人工资的连锁影响。

　　此事绝非杞忧。今年以来，全国房地产市场持续降温，房地产开发企业资金链越绷越紧，少数房企不惜售楼处被砸而大幅降价促销即为明证。当前，社会上的主流舆论似乎是：房价必须大跌，开发商死掉活该！我国部分城市的房价水平确实偏高，也确应如总理所言：回归理性。但是，不管出于什么目的和...

中山“51天限价令”伤了谁

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　　11月10日，广东省中山市出台楼市限价令：自发文之日起至2011年12月31日止，单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，暂缓办理网签手续。

　　这事该从何说起呢?今年1月，房地产调控“新国八条”出台，其中规定：2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。这是国家调控房价的重要手段，直接让地方政府明确指标，然后哪个完不成，就要被约谈和问责。

　　除北京的房价控制目标设定为“新建普通住宅价格稳中有降”之外，全国600多个城市皆规定2011年房价涨幅不超过GDP增幅或人均可支配收入增幅。中山的情况...

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