作者文章归档：王雪松
容磁.地产行业观察38期（2011.02）
楼市山雨欲来：限购令之后市场瞬间风险加大
截止3月最后一天的完成，重庆楼市3月数据基本出来（价格数据还没能及时得到），截止3月31日，重庆主城区本月共发放预售许可证数量193.4万方；登记备案预售数据为：112.2万方，销售数据为92.6万方（商业数据可能有少许误差）。尽管价格我们还没得到准确的数据，但3月成交价格将基本在7500元每建筑平方米左右摆动。从本月的数据结构来看，第一个问题是市场大幅度成交原因是限价令的作用的结论不得到有效支撑，从有效供求比关系来看：1.2:1比例，并不能说明市场存在严重的滞销局面；第二...
一、
我想用一句话来提前表明本文的观点，即限购令违反的并不仅仅是经济规律，还将恶化中国社会财富分配的成果，拉大社会贫富差距和破坏当前中国城市化的进程。
开篇点题的目的是为了不浪费反对者或者不同意这个观点的读者的时间，如果看完这个结论，还有更多读者愿意看下去，那么文章的观点的确值得思考。
（二）、
我们还是需要首先思考，为什么要出限购令与为什么是35个典型城市出限购令，而非全部城市出台限购令；限购令的真正含义是什么？
关于限购令最官方的说法，莫过于李稻葵的：是局部资本管制的过渡性安排。而关于为什么要出限购令...
香城时评28：房价目标调控，政府又一次尴尬的调控
全国已经有多达30多个城市出台了房价调控目标，到目前为止，最低的是兰州和丹东，房价目标是增幅9%；最高的为吉林榆树的50.5%。从调控目标值范围来看，界域相当宽广。大中城市的指导思路是房价增长幅度不高于当地城市GDP的增长幅度，当然榆树市的调控目标有点另类。尽管各地地方政府在房价调控上，已经尽力在模糊化，但这个目标设定还是会在未来将自己陷入尴尬的局面中。
各地房价调控目标的基本参照体系为GDP的增幅，从经济学概念来看，这不是两个对等概念，GDP反映的是经济量价之间的关系，而房价则纯粹反映的是价格关系；第二方...
容磁.宏观经济观察37期（2011.01）
美国经济走势和世界政治形势
（一）前言
因为至2010年以后，观察不再有商业订阅量，因而我们的选题可以更加宽泛。一直阅读我们专题的朋友大概已经习惯了，我们的选择不是让我们的观察成为一种信息式样的快餐，我们想和你一起探讨事情的来龙去脉，解决问题的方式方法，尽管偶尔我们也会提供一种答案，但大多时候，我们只提供一种逻辑和一种历史记忆，以及对数据的在处理传达出来的某种潜在的规律。观察最大的期望是读者在N年以后，把这些旧有的文章翻出来读的时候，一方面能够唤起对过去的回忆，另一方面依然能够成为思考今天问题答案的某种借鉴。
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预测：
2011年房产成交均价：7244—7511元建面平方米
依据：
1、房价的决定因素由以下构成：一是基准期价格；二是供求关系；三是购买力；四是土地成本；五是通胀与通缩的关系；六是产品结构等构成。
2、基础数据，考虑到2010年四季度房价相对较为稳定，因此我们取一个季度平均值为基础数据作为下年度房价预测的基础。
3、市场供求关系，总体而言，我们认为市场存在着供略大于求的局面，但市场上半年将保持供不应求的局面，在三季度供求关系可能出现适度逆转，全年除非发生较大的经济危机和行业危机，全年供求关系不会发生巨大的逆转。
4、购买力我们应当区别对待，由于价格上涨自然会抑...
新版调控阴影下卖方市场将延长
过去的2010年四季度房地产市场出现一种逆转的特征：销售量价不断创出新高，但季度存量也创一年新高。这或许是市场自身会进行主动调节的一个理论佐证。如果往前推，道理是成立的，在2009年5月以来启动的土地市场的大量而充足的土地供应，在这个期间都该转换到房地产市场供应上来了。市场在2010年四季度已经接近繁荣的极点。
但在12月统计数据出来以后，就有媒体所谓的“新国八条出台”，说房地产是政策市，那是相对于供应方而言，对于需求市场这个特征并不明显。我们再次对2008年房地产市场进行梳理，20...
2011年房地产市场将延续供不应求的特征
和一个朋友探讨解读统计局12月的行业数据，开始了这个年度的总结与下个年度的市场研判。基于统计数据的结构对于商品房市场特征的冲淡，统计局数据可能可以真实的反应总体市场特征，但对结构性市场解读是缺乏依据的，在这里个体之和并不等于总体。也许总体毫无新意或者了无新意，但结构却让人入迷。在这里，本文试图就2011年房地产市场结构市场特征与变化趋势作出一个解读，以求谋取大众对市场一个基本的认知和基于此形成自己的判断，以便在整个市场行动中，作出理性决策。
首先要说明的是，这个结论来源是...
重庆晚报专栏16
限购：楼市调控目标与手段的背离
北京市政策一向可以理解为政策的风向标，在929政策出台以后，笔者预估，限购将很快成为楼市的一道风景，三个月之后，限购旋即花开全国。
对于这个充满暴力性质的行业政策，笔者不解为何会持续，从统计局的数据来看，限购之后，北京楼市并没有出现预期的效果。而从北京市本次更为严厉的限购来看，显然上次限购效果不明显，才会有这次更严厉的限购。
新国八条重要？但对于政策制定者来说，为什么国八条没有效果或许更重要。在反思为什么929新政失效的主要原因上，我们认为主要原因在于两方面：第一方面政府因417调控失效之后...
持续加息对中国经济的影响
（一）前言
首先要说明的是，在本轮货币政策调整过程中，笔者是一个坚定的反对加息论者。不论管理者有多少理由是应该加息的，但在笔者的逻辑体系里面，都不支撑加息这个事实。
（二）加息对市场流动性的影响
在讨论是否应该加息的时候，我们先看下资本市场的反应，我们权且将房地产市场，股票市场与期货市场归为中国主要的资本市场。四季度央行一共加息两次，提高准备金率三次。首先来看四季度房地产市场，四季度房地产市场在929新政高压之下，四季度呈现出量价齐飞的局面，房地产市场的成交额突破5万亿，比09年同比上涨幅度超过16%...
2011年，房地产的市场回归年
到年末了，又必须进行各式各样的盘点，其中最为重要的就是对这一年市场判断进行盘点，反思和思考。在盘点之前，就有客户直接打击，建议我们放弃年度预测了，预测太失败了，该放弃，还是该坚持，这构成了今年年度盘点的着重点。
前两天在微博上无意看到牛刀和任志强之间的争论，突然就发现所有争论当中的问题给我们预测其实是一个样，2010年预测出现重大失误的核心原因为两个：第一个忽视了价格黏性后新年价格预测基点，即预测2010年价格走势的基点是应该按照2009年12月的价格还是按照2009年平均价格为基...