深圳地产悄然革新 深圳房地产业已经走了20余个春秋，其成熟状态在大陆居于领先水平，一直以样板房的姿态傲立于中国房地产业，尽管如此，深圳房地产业仍然保持着前进的动力，近年来尤其是今年以来深圳房地产出现了一些可喜的变化，这些变化将会成为深圳房地产进一步发展的新动力。 置业的人群在变化 深圳是一个年轻的城市，置业人群年龄相比其它城市来说要小几岁，据多次调查表明深圳主要的置业人群介于30~40岁之间，这一部分人事业有成，具有强烈的置业意愿。此外，30岁以下的置业人群也在不断增长，尤其值得注意的是一批出生于上个世纪80年代的年轻人开始迈入置业阶层。这一个阶层的人出生在中国改革开放的新时代，他们较早接受了来自世界范围的思想和观念，他们的思想、观念及消费模式和以前的人都有较大的不同，或许有些冲动，或许有些轻率，或许有些超前，总之，他们开始置业很可能给深圳地产带来不容忽视的震荡，这需要引起业内的注意。 置业的观念在变化 随着社会的进步和发展，人们收入和生活水平越来越高，人们对居住的要求也不断变化和提高，在这样的背景下，度假类物业开始热销，第二套住宅愈来愈多，这表现在东部物业开始受到人们的关注，如东海岸，如天琴湾，如万科17英里，以及心海伽蓝等都成为市场关注的热点产品。说明人们越来越要求居住质素及生活享受，并体现在在二次置业、多次置业和投资置业中。 而深圳城市化进程的不断加快，基础设施的改善特别是地铁的兴建更是极大地影响着人们的置业取向，加上部分品牌大发展商在关外成片开发项目，他们建造的楼盘品质和特区内的楼盘基本一致，但容积率往往更低，这就极大地吸引了越来越多的人置业关外，甚至有不少人将第二套住宅选择在关外，人们置业观念的变化无疑将会导致关外房地产加速发展。 产品户型在变化 　当前，由于房地产竞争激烈，发展商从研究置业者群体意识出发，去实实在在下足工夫做楼盘的内在美。置业者、受众人群对楼盘户型的喜好影响项目从前期开发到后期销售的整个阶段。随着置业者年龄趋于年轻化，住宅户型结构也产生相应变化。去年三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42％，二房住宅为23％，四房住宅为17％，三房住宅为主力户型。今年，二房住宅呈上升趋势。且三房、二房和四房占住宅市场交易总量都在八成以上。 　对了能迎合30至40间年龄大多数置业者的喜好。发展商努力使住宅环境与内部功能完美结合。其中户型、朝向、面积争取优势最大化。置业者普遍认为。良好的朝向（大多以南北朝向为主）可以保证大量的阳光通过窗户直射入室，房间中空气的负离子含量比较大。清新宜人的空气有利于休息，尤其是朝五九晚的上班一族尤其重视这点。所以置业者对良好视野，良好通风条件有着严格的要求。 　7、80年代人对楼盘的个性（即差异性）往往很注意。建筑的外观与环境的配套是否趋于大众化，具有识别性。可以紧跟70年代出生的置业者的喜好。同时，这种变化也体现在楼盘的定位风格、户型甚至命名上。当今各种崭新的富有个性的楼盘名称往往体现其户型特点。如“心海伽蓝”，名称给人以享受海风体验兰色自然的感觉，其户型也直指零距离拥有海洋气息。它的跃式别墅和普通别墅不同，开阔视野，纵观海景是其亮点。 　 对于户型设计而 言，没有“死角”，实用空间大。房门开向合理已经是最基本的要求了。目前流行的居室设计讲究：三大一小，大厅，大厨房，大卫生间，小卧室是很多年轻的置业者所衷爱的。在众多户型中，二室二厅相对来说，比较受白领一族的青睐。今年，小户型成为众多白领青年的最爱，因此象“皇庭世纪”精英青年城这样的楼盘销售火热。 园林规划在回归自然 随着生活节奏加快，人们整日在钢筋水泥的写字楼中穿梭。更希望无阻碍地接触自然，亲近自然。置业者从创业的艰辛中走过来。身处高收入的群体，这部分能买得起豪宅的置业者对园林则有较高要求。仅仅是低容积率，高绿化率的基本要素已不能满足高收入者对园林的要求。他们更注重的是开阔的面积，自然与人工雕琢的有机结合。“纯自然”成了高品质园林的风尚。一时间，追求生活环境，浑然天成的水榭花都闪亮登场，湿地状态的天鹅堡出现了，也有山体园林的万科东海岸及香蜜山。可见，人们对自然，对山峦，对大海情有难以割舍的情怀。东西海岸，梧桐山地区，香蜜湖周遍都是有能力的置业者之首选。 　 随着高收入者的审美水平提高，他们还对园林设计有独到见解。不同喜好的置业者都要求高水准的园林设计公司为住宅园林量身定做。独辟蹊径的园林和纯粹本土化的设计从众多的欧式园林中脱颖而出。例如万科金域蓝湾的空中泰式花园就是一典型案例。 　而大多数置业者而言，有些商家追求的园林引进珍惜植物，则不是重要亮点。他们对园林高艺术水准的雕塑，水景的小品则非常注意。 楼盘配套向高品质发展 针对置业主流人群，2004年“成家育子观念”是影响楼盘配套的主要因素。针对置业者的成家意识，开发商大造“成家工程”。 成家工程一语双关，一是指结婚买房，准备成家的群体 。二是结婚后买房“安家”。其实发展商卖楼就是“卖家”。对深圳大多数移民者来说，楼盘的周边配套就显得重要了。学校、医院等设施是否健全，物业服务是否到位是这部分人关心的。难怪发展商在促销时大打口号：“送孩子一个未来”“买房等于买教育”等。 对于年轻置业者来说，楼盘配套还包括：智能化和先进的物业管理。楼盘是否先进，是否有全面的智能化管理则说明问题。以往的对讲机或声控门已经过时，近年的可视对讲，网上社区，电子商务，智能医院等措施纷纷出现。充分体现网络时代信息传递的速度，也迎合了上班族要求高效率，高质量的家居条件。 购买力在稳步增长 对多数置业者来讲，房价是决定买房的最关键因素。从去年的价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29％；单价在4000～6000元的住宅，占总成交量的30％；单价在6000～8000元的住宅，占总成交量的22％；单价在8000～10000元的住宅，占总成交量的13％；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6％。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80％左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20％左右。价格结构是低价位和中等价位住宅仍占绝大多数。 今年的价格结构基本出入不大，随着深圳豪宅的不断涌现。单价8000元以上的住宅有少量增多。 从今年的价格波动趋势看，深圳房地产价格持续保持平稳，房价涨跌幅度甚小， 2003年上半年，住宅均价为5558元／平米，下半年达到5955元／平米，增长了7%左右，商品住宅价格基本呈上升趋势。而今年前5月全市商品住宅均价为5775元／平米，较去年下半年的均价下降3%左右。 虽然深圳楼价略有波动，但是市场的购买力却并未受到影响，从今年的成交数据看，仍较去年有所增长。 策划营销现新意 对房地产的策划和营销来说，受众客户群体的观念起到很大作用。发展商针对不同的受众人群采用不同营销策略。可谓是百变营销，花样翻新，目不暇接。 在收购土地到楼盘销售的全程策划的整个过程中。出现了产品营销：完全装修，把尽善尽美的装潢同时送给客户。 出现了复合营销，优质营销。在付款方式上，尽量优惠的动作吸引客户。高开高走，统一首期的各种促销手法层出不穷。 出现了爆发式销售：例如皇庭世纪的快速销售方式。 网络营销：利用互联网等先进传播工具提供远程服务。发展商越来越重视网络的作用，不管是高端住宅还是低端住宅，关内楼盘还是关外楼盘，都非常重视网络营销，并且取得不俗效果。 还有内外结合营销：外销与内销相互配合，使楼盘优质口碑相传。港人关注内地楼盘，其价格显得不是第一位的。港人主要关注的是居住点的地理位置、交通、居住环境和发展商的品牌和将来的物业管理。讲究买的安心，住的放心，可见价格是次要的，发展商品牌是重要的。因为品牌代表的是优质的物业服务，优质的建筑质量，优质的环境营造等多方面因素。随着人民生活水平的提高，人们对居住条件的要求会越来越高。发展商的品牌将得到广大置业者的重视。从而又衍生出品牌营销，地产文化营销等等。 2004年上半年， 深圳的房地产市场在不同层面，不同方向都发生着悄然变化。在置业人群，置业观念，户型，园林，配套设施，价格及营销各个方面的革新中。深圳的房地产业将继续在全国保持领跑者的优势，在逐步革新后，深圳的策划营销将继续带动全国，深圳房地产业将继续良性发展。 相关链接 回归自然成为置业方向 　　　 水榭花园是近年来深圳崛起的一个豪宅典范，楼盘的气质天生，丽质天成受到置业者的推崇，表面来看，水榭花都既没有华丽的外墙，也没有采用名贵的材料，特别是它的园林基本上没有人工的堆砌，也没有引进名贵的树种，但它最大限度地显现出了自然的野趣，保持了最大限度的亲和力和可参与性，受到了业内外的高度赞誉。 水榭花都的成功是多方面原因的综合，单从规划上来讲也有很多可取之处，在规划设计中巧妙地将香蜜湖引入物业规划，使整个项目紧紧环抱住香蜜湖，实现了人、自然、建筑的完美融合。物业的地下室也引进阳光，新鲜空气及绿色植物，小高层及高层单位可以享受超大空中花园等，这些规划设计很好地将香蜜湖这个天然美景利用起来，摒弃了豪宅设计中所谓的奢华部分，让自然成为项目的主题。事实上客户对这点也非常认可。也正是发展商用前瞻性的眼光，大胆采用新设计方案，深入研究了目标置业者的心理：对环境的要求，对自然的渴望，使水榭花都成为深圳乃至全国的一个经典。 水榭花都的品牌建立和一种环保的，自然的地产文化悠然而生。水榭花都作为一个豪宅指标已被人认同，并引领着豪宅的方向。 东部住宅受到关注也是如此，由于深圳东部拥有丰富而优美的海岸线和山景资源，涌现出了一批具有生态价值的高档住宅，东海岸是其中之一。虽然万科东海岸一期销售速度不是很快，但是随着人们对东部价值的认识，东海岸已经呈现出升值的趋势，除了品牌的因素外，一部分人开始注重对自然的回归，生态型住宅将会成为人们的理想住宅。 建筑彰显个性化 近年来，随着国家各方面力量增强，国人的自信心和民族意识都在不断增强，在对外交往中，国家比过去更加频繁地发出自己的声音，如主持朝核会谈，率先提出解决伊拉克问题的决议等等；在民间，民间人士勇登钓鱼岛大大增强了国人的民族意识等等，种种表现都在国内及国际引起广泛关注和巨大反响，这样持续下去，相信会对中国的多方面发展产生影响， 在建筑方面也必将有所反应，传承民族的瑰宝将完全可能获得市场的认同，建筑上一味崇西方的历史也许将会迎来尾声。 在这样一种大背景下，我们看到锦绣江南力造江南小镇获得空前成功，它的营销推广在某种程度上唤醒了人们内心深处的民族认同感，引燃了人们对江南水乡的向往，其在广告推广中推出巨幅少女赏莲的写意，引起人们无限想像，而它在园林布局上并没有过多采用名贵树种，多用一些常见的树木、花草，以及小桥、垂柳等等，普通却具有亲和力，获得置业者广泛认同。即将推出的中信红树湾着力打造现代岭南建筑风格，不久前在威尼斯酒店的产品发布会也大获成功，市场反响颇为热烈。我们估计未来具有民族风格的建筑将会逐渐兴起，深圳房地产在建筑方面将会迎来新的篇章。 户型创新广受追捧 户型是置业者购房时考虑的重要因素，能不能选中适合自己的户型决定着置业者最终决定买房与否，户型的创新往往迎合着人们的这一需求，位于罗湖的金城华庭作为一个中小户型为主的大社区，提出户型功能革命，将普通楼盘做两房的面积做成了三房，最大限度地提高了楼盘的实用面积，受到置业者的喜爱，2003年度，金城华庭多次登上深圳市楼盘销售龙虎榜，并成为罗湖2003年全年销售面积和销售金额第一名。 户型创新在特区内受到关注，在特区外也广受欢迎。5月16日，横岗中海怡美山庄开盘，当天热销400余套单位，引起业内外侧目。中海怡美山庄能够大获成功，与地铁3号线规划和深惠公路改造不无关系，深圳控制特区内土地供应推动关外开发的政府导向也起了一定作用。中海的品牌影响力、横岗首个超大型拉丁风情社区则是楼盘成功的直接原因，其中中海在户型方面做出了重大的创新，推出送夹层单位，受到置业者近于疯狂的追捧。 从职业者从对户型的挑剔上来看，追求的是物超所值和高的性价比。而达到这两点要求的楼盘自然倍受青睐。 细节创新提升楼盘品质 随着人们生活品质的提高，人们对生活、对居住等的要求愈来愈高，特区内的楼盘自不必说，特区外楼盘的品质也在不断的提升，近年来愈来愈多的置业者置业关外，大大促进了二线关外楼盘的质素的提高，和特区内的水平越来越接近。即将在龙华推出的皓月花园，即是这样一个楼盘。皓月花园是一个超低容积率（仅为1.29）的多层花园洋房，它在许多细节上不同于过去的多层楼盘，它在外立面上采用了部分高档用料，屋顶建造为蓝色坡屋顶，宽广的汉白玉雕塑广场，花岗石及鹅卵石构成的小区道路，融合现代景观规划要素及欧式园林精华的5万平方米绿色水景园林，每一处建筑细节彰显独特个性，提升了楼盘的品质。得到置业者的认可。