开发商如何在房地产市场的波浪中壮大 今年，是我国房地产业稳步增长，逐渐成熟的一年。我国宏观经济继续呈现良好的增长态势，从一、二季度我国国内生产总值、固定资产投资和房地产开发投资总额等数据显示，总体宏观形势有利于全国房地产业的稳定发展。2004年也是江苏省委、省政府提出的“沿江开发”战略、市委市政府提出“一城三区”建设进入全面实施的关键性一年。今年南京市政府相继出台、执行管理南京房地产业的《南京市城市房屋拆迁管理办法》《加强商品房预售管理细则》《南京市城市房屋拆迁管理办法》等文件。这些动作是政府加大对房地产市场运行规范的开始，有利于抑制由过量的房地产投机产生的房地产泡沫，保证南京房地产业的健康发展。——可见，“宏观调控”对房地产市场来说，就象一个健身计划。科学、理性的制定然后一丝不苟地去实施。这成为房地产市场持续繁荣的重要动力源。 纵观宏观调控历程 纵观宏观调控历程，1992年至1994年国家逐步取消了福利分房制度。这是我国首次改革房地产政策。当时体制尚不健全，行业规范欠缺，管理力度薄弱，第一次银根紧缩整理了皮包公司，和实力欠缺的发展商. 最近，我国宏观调控的力度再次加大，收紧银根。这一措施体现了政府规范房地产市场，完善土地政策的决心。地产行业将在市场经济的运作下更加秩序化，条理化，也将更有活力和良性发展。但客观上，收紧银根使中小开发商不适应。甚至可以说是对中小型开发商的一个打击。而大型发展商的实力毋庸置疑，他们有充足的土地储备，有宽裕的流动资金。不过，无论是大开发商还是中小型发展商都要面对二次银根紧缩带来的开发和销售的问题。 经过飞速发展的２００３年后，中央新政策出台，急剧升温的南京房地产市场于高点后脚步放缓。市场价格回落，成交缩减。可以说，南京房地产的市场整合时代已经来临。二次银根紧缩、银行收紧贷款导致市场销售速度减缓。“洗牌”已是房地产业发展的必然趋势，资源的重新组合是要求提高市场运行效率的必然结果，逐渐步入成熟阶段的房地产业竞争将会更加激烈。开发商要正视现状，开阔眼界，借鉴历史，吸收经验，才有可能适应激烈的市场竞争，在业内享有一席之地。 开阔视野，淡市中发展商的应变对策 　置业国际为地产行业服务的１８年来，在不同时期，不同区域，不同政策和不同市场形势中，与国内外众多发展商一起，开启达眼，同舟共济。置业国际的观点认为，无论政策宽松或严谨，市场兴旺或暗淡。应该遵循“变幻才是永恒”的应变对策。要正确理解市场现状和趋势，对旺市和淡市要充分了解。特别要分析市场受到什么因素影响。不但在“好市”中创造佳绩，更要能在淡市中“脱颖而出”，“转危为安”。 综观置业国际策划代理北美、东南亚、香港及内地（包括上海，深圳，北京，广州）的项目，通过４００多个楼盘的实战经验得出处于淡市的策略宗旨：“引领市场，创新起前，灵活多变，轰动震撼，快人一步”。这２０个字陈述的方法之根本目的就是：怎样更好地抢夺市场有限的购买力。 在香港过去１０多年，地产商也经常面对政府抑制楼市投资炒卖的政策措施。面对抑制政策，开发商主要想法是使资金能较快地挥手。作为项目操作的实战者，我们为创造项目销售佳绩，争取做到销售快，价格高，无货尾。这些操盘技巧体现在项目的前期规划、销售策略、战略部署、营销手法等关键之处。 以史为鉴，１９６７年港商趁土地价格便宜拿地，储备土地。１９８３至１９８４年趁低置地。到了１９９８、２００３年间，经历亚洲金融风暴，商家采用快速卖房，低价买地的营销方法。十多年来，香港涌现出长江、新鸿基、恒基、新世界等著名企业。对比之下，内地广大地区在几度宏观调控后，也呈现“沉舟侧畔千帆过”的壮观景象。经过９４－９９年的萧条，２０００年后，上海协和，汤臣，世茂崛起。深圳的万科，金地知名发展商稳定了行业地位。广州富力，合生，恒大等名牌企业诞生。很多逐渐壮大的内地企业都借鉴了香港和海外先进的销售模式。通过“拿来主义”运用于自身。但外地的销售方法是否适合自己，是否适合南京，则要在实践中总结，改进。深圳、上海、香港等地营销模式必然不是为南京量身定做的。南京的发展商应该从优秀的中介公司那里得到真正适合自身的科学的、实用的营销方法。中介公司要综合各地区经验，结合地域现状为发展商量体裁衣。 借鉴经典项目，为发展商成功解决难题 在为上海康城花园销售时，我们为项目设计制作了“全套时装”并使她成为２００３年预售面积第一名的天皇巨星。从头到脚，营销包装，都是精益求精，一丝不苟。在发展商的英明领导下，本项目在2003年下旬两度推售，分别创下单日劲售1027及1079单位的纪录！成为中国房地产销售史上罕见的奇迹。可见，有好的开发商，如伯乐慧眼用良驹,是创造成绩的根本原因。 借鉴上海项目，成败的关键在：洞悉先机，快人一步。在淡市中不拘一格，重定策略，重定部署，创新销售，灵活多变。这才能适应不同的调控政策。静观宏观调控下，历经层层措施后的南京，潮起潮落中，会有相当一部分中、小企业将被无情的市场淘汰。而WTO,CEPA及泛珠三角９＋２，长三角大型商业项目开启等利好消息纷至沓来之时，在大量香港、外国资金成为国内房地产资金新势力，大量商业项目快速发展和竞争下，会有更多的外资与南京开发商合作。地产淡季是短暂的，季节交替，斗转星移。现阶段，宏观调控下，南京广大开发商怎样很好地解决融资问题，创新营销方法，走在市场前沿。诸多问题值得探讨。今后，我们将与南京发展商携手同行，在实际操作中令上述问题迎刃而解。