（题注）　 1986年置业国际集团成立，总部设于香港，作为国际性的房地产顾问集团，提供综合性专业房地产策划、销售、代理、顾问及管理服务。 2003年至2004年，制造许多尽人皆知的经典项目：〖上海康城〗以28万平方米的销售额位居2003年上海销售面积排行第一、〖水榭花都〗创Tomnhouse 26800元/平方米的最高单价、〖皇庭世纪〗创单日销售600单位的记录， 近18年来，从最初提供顾问服务，到进军海外市场；从确立香港之国内地产代理领导地位，到业务稳步上扬，从掀起深圳销售热潮到创造销售神话。置业国际成功代理楼盘近400个。所代理的〖庐山花园〗、〖嘉汇新城〗、华强〖鼎盛时代〗等项目名动一时；〖海悦华城〗、〖港城华庭〗、〖金海湾花园〗等楼盘业绩骄人；〖东悦明轩〗、〖康达尔花园〗、〖名骏豪庭〗等销售额屡登深圳房地产龙虎榜前列。所有这些都证明了置业国际是凭借实力来创造成绩的优秀地产中介机构—— 作为深圳地产服务行业的佼佼者，２００３年深圳最具影响力的十大地产中介公司、２００３年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构——置业国际（集团）有限公司凭借强劲实力和多年来的业绩、在中介领域中具有显著地位。 如何在宏观调控下吸引国际资金 审视我国地产现状，阐述广大发展商关注的问题。抛转引玉，聚贤集智，分析形势，力求为广大发展商解决问题，是地产服务机构的义务。我们应该利用媒介的广阔平台，与广大城市运营商共同开阔视野，憧憬未来。 ——姜树荣先生对宏观调控下地产中介公司的功能进行全新演绎。 姜树荣认为：土地要用得其所，不应该只以销售为目的，而应该以实现土地的真正价值为目的，实现利润最大化。他做了个比喻：土地就是面粉，而房子是面包。怎样把面粉做成面包，做成什么样的面包，是很有讲究的。那么很好地控制土地供求，健康地利用、开发土地资源则是最重要的 。只有利用好土地资源才能发展好房地产业，金融业，乃至其他附属行业。 在宏观调控的话题中，姜树荣先生用多年的地产代理经验解读其影响，他说，第一次宏观调控改进了行业规范，加大了管理力度。二次宏观调控更象一个“新的健身计划”，对惯性来说，开始总有些许不适应，但在理性控制下，好作用才能逐步显现出来。收紧银根可以说是对中小型开发商的一个打击。对中小型发展商来说，面临着融资困难。那么怎样解决融资问题，怎样应对现状则是重中之重。应该利用规范化、国际化的经济规则主动吸引国际资金。其实一个地区只靠内部资金的滚动不与外界接轨会导致经济发展缓慢，经济增长指标停滞不前。土地只在区域内部拍卖，就使土地购买有了局限性。怎样扩大地区土地拍卖的范围，在最大程度上传播土地拍卖的信息，从而能公平竞价，实现利润最大化呢？这个问题逐步凸显出来。——说起如何吸引资金姜树荣话锋一转。 ——这方面香港很有经验。虽然是弹丸之地，但依靠独特制度和地理位置吸引东南亚，日本、美国的投资者，适当利用外来资金把香港有限的土地利润最大化，不单是依靠本土资金更利用全世界的资源。 ——姜树荣先生站在一个新的角度向我介绍了吸引国际资金的方式。 压缩开发周期，快速获取利润——置业国际营销模式 紧缩银根对发展商还提出了新的销售问题。以前营销中，为扩大吸引力，售楼条件可以最大限度地优惠。按揭购房中，低首期、零首期的销售方式比比皆是。现在银根紧缩了，银行贷款相对以前来说已不容易。营销低门槛的做法会给发展商带来较大的风险。而提高门槛又缩小了置业者的范围。如何争取置业者，是使营销立于不败之地的关键。 姜树荣坚信：速度和效率是利润回收的要素。追求价格，一味等待就忽略了速度。营销没有速度就是浪费了时间，耽误了资金回笼。要价格，也要速度，就得看如何掌控，这就要求在宏观调控、紧缩银根的客观条件下把握好速度与价值，使二者达到平衡。 产品能快速兑现利润，原因是多方面的。置业国际在策划前期就积极介入项目运做，通过专业水平，提出建议，使楼盘产品达到优质：设计、户型、交通、周边环境、园林、物业服务、配套设施等全面高标准要求。因为营销策略的对位。因为营销实施的顺利，营销手法的多样化。这些原因都是争取一个目的，就是为了抓住客户群。抓住了客户群才能使发展商的资金快速回笼。高效率的销售是压缩开发周期的关键。而严谨的市场调研分析，反复的策略制定和新颖的创意营销则是快速销售的重要前提。 与发展商携手解决问题 姜树荣自豪地说：置业国际在协助发展商快速兑现利润方面有独到之处。 上海康城花园就是个典型案例。基于产品自身的优势，我们采用了大面积推广的手法。在上海周边地区：南京、宁波、温州、杭州做广泛宣传。因为这些地区，有购买能力的人大多会在上海购房，我们就要增加新的客户群，扩大康城花园置业者的范围。外销卖给温州客，长三角地区客户的单位将近１／３。４月一天，７月一天，１０月一天的三次盛大推介活动就达到２８万平方米售罄的佳绩。可见深圳也一样，重视外销，带动内销是必要的营销方式。 另外一个例子是深圳皇庭世纪。它体现了一个全新的销售方法。增加买家的置业时间上的压力，宣传手法多样是一大特点。以前地产商营销的传统方式是“鱼钩钓鱼”法：各期持续销售，等待置业者光顾。现在置业国际采用“鱼网集结”法，通过大面积的广告效应，通过客户群体的口碑相传，形成壮观的订购规模，实现了“一网打尽”的闪电“赢”销。从２００３年９月６日开盘到现在，基本售罄。 中介公司的服务态度关系到发展商能否快速实现利润。作为一个专业的蓝畴代理，置业国际有耐心有毅力坚持全盘售理，卖完最后一个单位。让发展商全面实现利润转换。姜先生认为：既然发展商信任代理商，代理商就有义务将楼盘卖到底。这是对客户的尊重，服务的承诺。发展商选择一个优秀的中介公司是必要的！ “9+2”形势下，港人越来越重视大陆投资。姜树荣先生深感责任重大，他认为香港和深圳地产商承担着把香港优质的管理模式引进内地的义务。这责任又落实在地产服务行业，落实在中介机构的身上。 姜树荣介绍：在置业问题上。港人关注内地楼盘，其价格不是第一位的。港人主要关注的是居住点的地理位置、交通、居住环境和发展商的品牌和将来的物业管理。讲究买的安心，住的放心。可见港人更关注的是发展的商品牌。因为品牌代表的是优质的物业服务，优质的建筑质量，优质的环境营造等多方面因素。二次银根紧缩对港人内地投资、置业来说没什么影响，港人来内地投资、置业的势头依然强劲。置业国际凭着18年的营销经验，通过土生土长港人的亲身体会，和不可复制的执行运作技巧在外销上占据着优势。并运用优秀的外销手法提高内销业绩，使内销成绩另人瞩目。 随着人民生活水平的提高，相信今后内地置业者对居住条件的要求也会越来越高。发展商的品牌将得到广大置业者的重视。那么，树立一个房地产优秀品牌，就变的重要。 姜树荣先生充满希望地说：置业国际体现自身特长会继续把优秀的营销管理模式注入内地，我们将在宏观调控下，以土地价值的绿色坐标为准，成为房地产业超级引擎中的劲动力！置业国际作为地产行业舞台上的专业舞者，以人为本，以客为尊，致力于发展商及其产品全方位服务，置业者生活质素和中国房地产市场服务水平的全面提升。置业国际将不断挑战极限，屡创非凡。 置业国际Logo 姜总的个人照片（如版面允许可以加上简短文字介绍） 姜树荣说：作为中国房地产代理的先驱，置业国际以务实态度和专业精神为客户服务，致力于开发商品牌建立及其产品销售，全力以赴、缔造多赢。作为专业舞者，置业国际将在房地产这个行业的舞台万众瞩目。 企划部coker整理 2006，6，13