研究地产乾坤大挪移，第一个不得不说的就是万科，这里面有两个重要原因，第一个是万科扩张模式的成功在中国本土化严重的房地产界掀起一股“乾坤大挪移”的旋风，招商、金地、中海、华侨城、珠江等房地产公司一个个都背起行囊背赴全国各地市场、媒体界更有“不谈地产全国经营”将成边缘声音之嫌，万通的冯伦更是不失时机的抛出一句“学习万科好榜样”来为万科的乾坤大挪移盖棺定论。另一个原因则正是“乾坤大挪移成就了今天的万科”，我们不妨来看一组数据，截至2003年12月31日止，万科年度营业额及净利润分别逾人民币63.8亿元及人民币5.4亿元，分别较上年度增长约39.47%和41.8%，每股盈利0.39元。其中上海、深圳、南京、武汉、成都、沈阳、南昌、长春和北京9个市场为万科盈利提供了令人满意的贡献，其中上海和深圳市场对业绩贡献最大，对盈利贡献的比例分别为38.5％和36.9％，这是万科新近公布的一组数据，从中不难看出，近2/3的利润来源于深圳以外的市场，仅上海一个城市已超出万科大本营深圳对整个集团的利润贡献；再从挪移对万科形成全国品牌的影响来看，2003年万科在深圳的市场份额还不到5%，仅排在招商、华侨城之后，位列第三，而在全国的比重已接近1%，这无疑为万科赢得房地产全国第一品牌立下了汗马功劳，足见全国布局对万科的影响。 万科占全国的市场份额 年份 2001年 2002年 2003年 占全国市场份额 0．88% 0．94% 0．99% 因此，可以说没有地产乾坤大挪移就没有今天的万科，没有万科中国地产的乾坤大挪移势必走上另一条轨迹。 万科乾坤大挪移构想 提到万科的乾坤大挪移，无法回避的一个问题就是万科的战略，无论从王石的“超过30%的项目不做”，还是从万科的判断“国内房地产市场一直呈现约30％的高增长势头，万科中期的战略目标为保持30%以上的增长”，都可以看出，万科的战略其实就是“跑赢大势”。万科谋略企业的使命就是要规模地增长。 “一个城市始终不是万科的目标，而是整个腹地的一个区域。”，这是万科未来扩张的总基调，即有点、线扩张模式正是步入区域扩张的模式。 在这一战略指导下，2008年，万科的年度营业额将接近200亿元，销售面积将达到400多万平方米，竣工面积将达到500多万平方米，这相当于2003年深圳市房地产总体规模的70%，显然这是一个宏伟的目标，而这一战略目标也唯有万科的“乾坤大挪移”才能得以实现，因此，万科的全国布局是在企业战略的要求，万科的扩张将不可避免。 再来看一下万科近期的战略构想，2000年至今，经过盘整后的万科开始其加速扩张战略，2002年时，又进入了佛山、南海，包括武汉、南昌，达到10个城市，形成了一些城市点的扩张雏形，但关联度还不是很强。2002年年末至今，万科开始从点的扩张提高到面的扩张的层次，也就是第二轮的扩张，并确定了长三角、珠三角和东北区域的面状挪移战略。到2004年3月份，已先后进入鞍山、大连，与沈阳和长春形成东北片区，珠三角则进入了中山、广州和东莞、与深圳、佛山、南海成为一个片区；在长三角地区，南京又获得了新的土地资源，即通过拍卖方式以4.5亿元拿了一块地，解决了后续发展的问题。万科接下来的计划是进入苏州，明年则将更进一步介入无锡地产市场，从而完善长三角市场的地区布局。这与国家关于长三角、珠海、京津地区、东北经济圈4个增长极的经济战略部署不谋而合。但2001年前确定的京津地区已被东北地区所取代，也表明珠三角、长三角才是万科所以重的犄角，无论是东北还是京津都仍是万科新的利润增长点培育区。也显示出万科对于最早进入的京津地区的仍心有余悸。 万科乾坤大挪移现状 了解万科的乾坤大挪移，我们可以通过万科在全国各城市的年度结算面积、营业收入和净利润分布状况来进行细细的梳理。 2003年，，万科在珠三角年度结算面积仅占全国结算面积的16%，且全部集中在深圳一个城市；长三角占到了46%，全部集中在上海、南京和南昌3个城市；东北地区、京津地区、中西部地区较为平均，分别占据了16%、17%和15%。长江三角洲的开发规模占到了整个集团近一半的开发规模，已成为万科集团的重中之重。 在营业收入方面，万科集团36%的营业收入来源于长三角区域，26%来源于珠三角地区，东北、京津、中西部则分别贡献了11%、17%和10%，长三角在万科集团的地位已不可动摇。从城市方面来看，上海、深圳两城市占整个营业收入的55%，也表明万科的“区域大挪移”发展尚未真正形成。 2003年，万科集团45%的利润更是来源于长三角地区，珠三角的深圳市也贡献了33%的利润，其他区域占到了22%的份额，且较为平均，介于2~6%之间。因此，将上海、深圳誉为万科战略布局的两大基石将毫不为过。 通过上述分析不难看出，万科的所谓“三足鼎立”布局尚停留在战略构想阶段，发展极不平衡，就连万科所倚重的珠三角、长三角的两大区域也只是深圳、上海两大城市的发展，对整个区域的带动作用仍不够明显。因此，万科的乾坤大挪移尚有很大的余地。 万科在各城市的份额 城市 营业收入 比例 净利润 比例 结算面积 比例 上海 172424 27.72% 20745 38.11% 34.9 25.59% 深圳 161657 25.99% 20056 36.85% 22.4 16.42% 南京 21221 3.41% 4102 7.54% 3.6 2.64% 成都 32699 5.26% 2761 5.07% 10.2 7.48% 沈阳 50685 8.15% 2610 4.80% 14.6 10.70% 南昌 25028 4.02% 2391 4.39% 9.6 7.04% 武汉 29743 4.78% 2048 3.76% 10.5 7.70% 长春 20123 3.24% 1474 2.71% 6.8 4.99% 北京 48825 7.85% 928 1.71% 8.7 6.38% 天津 58867 9.47% 797 1.46% 14.9 10.92% 其他 650 0.10% -3484 -6.40% 0.2 0.15% 总计 621922 100.00% 54428 100.00% 136.4 100.00% 万科乾坤大挪移前景 2003年，万科新增项目资源储备建筑面积276万平方米，主要分布在深圳、广州、中山、上海、南京、成都、沈阳、长春、大连和鞍山。2004年初又取得东莞18万平方米的项目，累计项目资源储备建筑面积已达762万平方米，依据万科近几年年开发规模的实际情况，并结合2004年新开178万平方米，竣工154万平方米的年度计划及确保每年增长所需要增加的规模，上述储备可基本确保万科集团未来3~4年的规模化发展战略要求。 万科项目储备情况 城市 项目名称 规划建筑面积 项目储备 2004年计划开工面积 2004年计划竣工面积 2004年后储备 深圳 金域蓝湾 24.3 　 　 　 0 东海岸 21.5 7.1 7.18 4.9 0 四季花城 　 0 　 　 0 金色家园 　 0 　 　 0 17英里 5.1 2.6 2.6 2.5 0 华宇项目(暂) 14.2 14.2 　 　 14.2 板雪岗(暂) 42.8 42.8 11.5 11.5 31.3 南海 四季花城 　 0 　 　 0 中山 城市风景 50 50 5.8 3.5 44.3 四季花城 　 　 　 　 0 广州 四季花城 44.7 37.9 14.3 13.9 23.6 城市花园 19.3 19.3 　 6 19.3 南湖(暂) 16.2 16.2 　 5 16.2 东莞 高尔夫(暂) 18 18 4 2.4 14 上海 假日风景 57.6 10.7 9 5.3 1.7 城市花园新区南块项目 15.6 0 　 　 0 四季花城 22.7 4 4.1 7.0 0 蓝乔圣菲 9.25 6 　 3 6 蓝山小城 14.7 4.1 　 3.4 4.1 郎润园 12.4 12 12.4 　 0 京虹新村(暂) 12.2 12.2 　 　 12.2 七宝镇53#(暂) 14.5 14.5 5.4 　 9.1 南京 金色家园 15.5 　 　 4.9 0 光明城市 21.1 21.1 10 　 11.1 南昌 四季花城(南区) 222.3 0 　 2.9 0 四季花城(北区) 39.17 39.2 6.5 4.68 32.7 沈阳 四季花城 56.6 30.6 10.3 8.1 20.3 金色家园 16.5 3.2 　 2 3.2 　 植物园项目(暂) 14.3 14.3 　 　 14.3 长春 城市花园 18.6 0 　 　 0 上东院 20.4 20.4 7.5 5 12.9 大连 城市花园 22.4 22.4 8.5 6.5 13.9 鞍山 城市花园 17.3 17.3 7.5 6 9.8 北京 西山庭院 10.7 　 　 10.7 0 青青家园 28.6 　 　 4.7 0 星园 28.5 　 　 3.8 0 天津 水晶城 37.7 29.2 11.36 6.6 17.8 美树丽舍 10.8 0 　 　 0 花园新城 37.7 4.7 0.5 0.5 4.1 东丽湖(暂) 136.5 136.5 6.3 2.9 130.2 成都 城市花园 43.6 11.7 11.7 8 0 金色家园 10.89 　 　 10.9 0 武汉 四季花城(西区) 53.2 53.2 　 　 53.2 城市花园 89.85 81.9 6.3 8.5 75.6 香港路项目(暂) 4.83 4.83 4.8 　 0 万科可销售面积主要有两部分组成，一是空置部分，共有108万平方米，二是竣工面积，共154万平方米，即万科在2004年共有260多万平方米可供销售。从区域分布来看，天津、北京可销售面积规模最大，全部在40万平方米以上，深圳、广州、南昌、沈阳、成都等几个城市总体规模相当，都在20万平方米以上，以上城市无疑将成为万科在2004年的销售重点。尤其是天津、北京、南昌、沈阳4个城市的销售压力不仅在于销售规模较大，更严重的是万科在上述4个城市都有着较大的空置面积，市场压力较大。 因此，万科乾坤大挪移的最大阻力不在土地储备，而是来源于市场，当然，这也与万科集团的18个亿的资金缺口息息相关，从各个城市来看，万科在北京、天津销售状况将对万科的未来走势产生重大的影响，这与万科的总体战略布局并不吻合，市场风险难以通过战略布局进行有效的规避，总体形势不容乐观。