经过十几年的迅速发展，我国房地产市场空前繁荣，已逐渐由卖方市场转向买方市场。但几年前，房地产市场完全是买方市场。目前，在局部地区和地段，依然是买方市场占主导地位。由于供求双方处于不平等状态，买方处于弱势，卖方处于强势。近几年房地产市场出现如下几个问题：一是有的开发商圈尽银行和买方的钱后，卷款逃往国外；二是有的房子重复买卖，或在出售前后抵押给第三人；三是违法经营，造成有的房子是集资房或是违法建筑；四是绝大部分的开发商都迟办或不办产权证；五是相关的售后服务欠佳，优良的很少。下面针对卖方在开发、出售房地产过程中出现问题的原因、后果，以及应对的措施，谈谈自己的见解。 一、开发商违法违约经营的原因 （一）立法滞后、失误 我国房地产市场的现状是：先有大规模的房地产开发，后来才逐渐立法，立法明显滞后。譬如，《中华人民共和国产品质量法》和《中华人民共和国消费者权益保护法》都没有把商品房列为产品和消费品。对一般从几元到几万、十几万元的日常用品和家电，都可以实行三包或双倍返还，我国的汽车市场将实行召回制度。唯独商品房就没有一个系统的立法，比如买方想退房、换房或提出相关索赔，只能依照2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 买方交了几十万的房款，等了十几年都等不来一个产权证，这也与立法的滞后和失误有关，以前颁布的多部法律法规都强调开发商应当要为购房人办理产权证，但却无立法规定，若不办或迟办应当承担多少经济赔偿责任。这样的立法对开发商无任何约束力，即使购房人起诉，也是白交诉讼费，开发商无任何损失！因此，目前，等了几年至十几年都未领产权证的楼房很多。 （二）政府相关部门监管不力 有的楼房在售馨以后还欠交土地出让金，当购房人去申请办证的时候，却被房管局以土地出让金欠交为由拒绝。有个别楼盘甚至须由购房人摊分土地出让金后才能办产权证！相关职能部门为什么不先收齐土地出让金才出具预售许可证呢！？ 有的楼盘开发商违规加建，加建的楼层虽然走后门办理了预售鉴证，但却不能办理产权证。以上种种情况均是相关职能部门没能及时履行法律法规赋予的监管职责，导致购房人在买了房子以后却不能及时领取产权证，继而影响商品房的流通和使用。 （三）购房人法律意识淡薄，没有象我国香港地区和发达国家的业主一样及时聘请律师参与订立和履行购房合同。 我国香港地区和某些发达国家，其商品房买卖市场有相当完善的律师代理制度，业主们从看楼、订合同，直到履行，均聘请律师全过程代理。虽然广东省去年也尝试推广过，但相关的制度尚未建立起来。 发展商处于强势，他们有一个律师团为他们起草一系列的合同，并且他们处理一系列问题具有丰富的经验。若业主法律知识不多，或不细心，那么，在签订合同及履行的过程中，就很容易陷入圈套，维权时就处于劣势。 二、若不及时建立有效机制，从宏观上加强对房地产市场的管理，那么，将产生严重的后果。 第一个严重的后果将是引发金融风险。开发建设一座大厦或一个花园，动辄十几亿甚至几十个亿，完全可以把一个小的银行分行的存款掏空。本来仅值几千元单价的房产，经过包装、策划，可以卖到几万元一平方。有的无良开发商把钱套到手后，就转移国外，把灿尾楼扔给政府。目前各地不少灿尾楼不仅影响市容，而且深深地挫伤了按揭贷款银行，也刺伤了业主的心，留给政府的是不尽的痛！如果是一个穷的县市，一个大的房地产项目完全可以拖跨一个地方的银行和搞跨一个地方的经济。 第二个严重的后果是扩大和加剧社会矛盾。由于开发商带资潜逃，或重复抵押、买卖，或不履行合同的约定，如不及时办理房产证等，造成不少市民破产，走向贫困的边缘。有不少的房地产的业主联合起来，从居住小区游行到各级政府。如果政府处理不当，又将引起市民对政府的不满，又会产生新的矛盾。按照我国的信访（上访）制度，上级政府必然责令下级政府派主要官员把上访或示威的群众领回去，这又严重影响各级党政领导的日常工作。 第三个严重的后果是腐化特权官员，破坏我国的法治和民主制度。数年前，只要胆大，占一块地以后，就可以提前几年卖楼花，大把大把地圈银行和市民的钱。直至今天，仍然有不少开发商玩空手道，违法操作，提前几年套取市民和银行的钱去“建”项目。 为什么那么多不符合条件的开发商能违法违规取下那么多的“好项目”呢？而一些踏踏实实的开发商却无机会问津。问题是前者用金砖、美女敲门，把一个个的手握大权的人收归帐下。长此下去，不少身怀权柄的人只为极少数的人服务，而糟踏了绝大多数人的利益，损害了我国的法治和民主制度。 三、应对措施：立法扶强买方，建立和扶强业主买房的律师代理制度，从程序上限制开发商的违法违约行为，立法加重相关职能部门监管人员的法律责任。 （一）从宏观上立法赋予买方更多的权利，扶强买方 如果违法违约经营的成本很高，那么，开发商就会乖乖地守法经营。一旦违法违约了，就要承担法律责任。只要法律赋予买方更多的索赔权利，那么，政府部门监管的重担就会减轻了，开发商就会养成守法和讲诚信的商业习惯。譬如将商品房买卖列入《中华人民共和国产品质量法》（下称《产品质量法》）和《消费者权益保护法》（下称《消法》），将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法律（2003）7号]升格为全国人大颁布的法律。允许商品房像其他普通的家电产品一样实行三包，即包换、包退、包赔。若开发商构成民事欺诈，则双倍返还；若构成刑事欺骗，则追究刑事责任。 我国的家电产品，从几元到十几万元的日用品，都可以实行三包，都属于上述《产品质量法》和《消法》调整的范围，我国的汽车将实行召回制度。而涉及每个家庭赖以安身的几十万的商品房，却不能实行三包。何况这几十万的房款涉及一代人或几代人一辈子的收入。如果国家不立法保护绝大多数业主的权益，那就等于保护极少数开发商和极少数特权官员的利益。 世界上许多先进国家都立法限制开发商的平均利润不能超过5%，并立法惩治开发商违法违约的行为，赋予买方更多的索赔权。而我国的房地产利润可能是世界最高的，但相关的服务可能是最差的，这都与立法有关。 （二）建立和扶强业主买房的律师代理制度 如果不懂得法律，那就谈不上维权。从合同的订立到履行，都需要专业的知识和技能。律师是活用法律的专家。业主聘请律师参与买房，就会降低自己的投资风险。目前，据笔者所知，有三个楼盘近百户业主所买的房子都未经房管局鉴证登记，在出售前就被开发商抵押给银行，有的出售以后又被法院查封，其中多名业主的购房款高达一百多万元，如果在订立合同前，他们聘请律师查询所购楼房的抵押情况，就会避免上述风险。 从合同的订立到履行，有关键的几点，应当注意： 第一、订立合同之前，可以查询相关楼盘是否经过规划，是否已付清土地出让金，查明是商品房、集资房、宅基地，还是违法建筑。目前，广州某楼盘有500多名业主买了集资房，有的还买了宅基地和违法建筑。因此，在买房前查明房子的性质和类型，是关键的第一步。 第二、订立合同前，查明将订购的房子是否已抵押或已出售。 第三、订立合同前，可多约购买同一楼盘的业主，共同聘请一名律师参与 买房。一是减少律师费，二是可与开发商就合同的条款和价格进行协商；否则，开发商是不会让步的。 第四、在订立合同时，应着重审查并确定如下条款： 1、所交付的楼房必须经过综合验收合格； 2、明确约定交楼日期，订明：若迟交楼超过3个月至一年，买方可提出退房（法定退房的条件是迟交楼一年）； 3、限制发展商迟交楼的约定条件； 4、坚持发展商迟交楼的违约金与买方迟交购房款的违约金相同； 5、约定：若交付的房子面积误差在±3%以上，业主有权提出退房；约定：房子的面积是指套内面积； 6、约定开发商办理产权证的天数不超过90天（法定的办证天数是：若是预售，在交楼后90天内；若是现楼，在签合同后90天内）； 7、不要在合同中签订迟办产权证的违约金，若不订立违约金的计算方法，那么，法定的违约金标准是按照已付购房款并按每日万分之二点一计算； 8、空格的地方都划上“──”线，签署时间要用汉字的大写。 第五、在收到“收楼通知”后，业主应检查所交付的商品房的设计、装修和配套设施是否与合同约定的相符，是否有质量问题，是否有“三书一证一表”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。 若认为商品房不符合约定的要求，或发展商不给予“三证一书一表”，业主可以拒绝签收“交楼通知”。如果是寄交的“收楼通知”，业主应当及时通过发传真或特快传递书面致函给发展商，讲明拒绝签收的理由，并保持相关证据。 如果认为房子不符合约定的要求，就签收“收楼通知”，之后即使业主不入住，那么，按合同的约定，可视为业主已经收楼入住，打起官司来，一定输！广州某大学一名女教授，在签收“交楼通知”后，因认为房子有质量问题，故二年多都没有入住，当其起诉发展商要求赔偿迟交楼的损失时，被法院驳回。该案例网易曾作过报道，笔者曾应网易的邀请就该案提出过法律意见。 总之，要掌握以上的法律知识并灵活运用到实践中去，如果不是专业的律师，如果没有丰富的经验，一般的市民难以领悟到。因此，建立和扶强买房的律师代理制度，是防范买房风险的重中之中。但是，相关制度的建立，须有多个部门的共同协商构建才能完成。 （三）从程序上限制开发商的违法违约行为 首先，对不符合规划、未交清土地出让金的，一律不准施工；即使已经施工完毕，也坚决不准销售，并坚决封存现场。其次，对按揭款和首期款，要根据施工进程逐笔划支，杜绝卷款逃跑的事发生。再次，抬高房地产开发的门槛，宏观上控制数量，限制信誉不好的人员和公司进入该行业。总之，相关部门应联合起来，从项目的设立，到施工，装修，销售等一系列的开发经营活动，都设立严格的程序，只要有上一步骤不符规定，就中止其下一步的开发经营活动。 （四）立法加重相关职能部门监管人员的法律责任，并落到实处。 虽然多部法律法规都有行政上、法律上惩治渎职、失职的条款，但在实际操作过程中，难以落到实处。关键是没有实行办事程序的个人负责制，故应立法规定，谁签批的项目，谁在哪个阶段审批签字的，只要后来查实是工作的失误、失职或渎职，那就要追究相关的行政、法律和经济责任，并加重这方面的惩罚规定，从而震慑一切监管人员都要依法办事。 综上所述，要防范因房地产开发而引致的一系列风险，首要的是从宏观上立法赋予买方更多的权利，扶强买方。强卖方、弱买方的均衡状态未打破之前，政府应当立法赋予买方更多的权利，从程序上限制开发商的违法违规行为，立法加重相关职能部门监管人员的法律责任，并落到实处。像我国目前的家电和电讯产品，如彩电、电饭煲、手机等日用商品完全是买方说了算，厂家和商家若出售质量不合格的产品，消费者就可以通过一系列的途径要求退、换、赔，并且索赔的法律途径已相当完善。当商品房也实行三包（包换、包退、包赔）制度以后，随之建立和扶强业主买房的律师代理制度，由专业律师参与买房和履行合同，以降低买房的风险，相关的风险也会随之降到最低。