2005楼盘销量排行分析

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作者:《楼市》杂志市场研究部 曹传勇   

　　新年伊始，官方网站新鲜出炉的京城楼盘销量排行榜依然象重炮一样轰击原本就不缺少热度的楼市，截止12月31日， SOHO系（建外、尚都）以33.42亿元的年度实际销售总额稳坐头把交椅，国美第一城以31.47亿元的实际销售额位居第二，富力城、中环世贸、观湖国际依次列后，轰轰烈烈的排行榜一经落定，立刻引起业界轩然大波。但本次市建委针对2005年全年各项目销售总额的统计，一定程度上较为客观地反映出宏观政策调控后的市场变化。

　　特此，《楼市》针对北京房产销售50强项目进行了全面梳理，但并非探究孰强孰弱，最根本的目的旨在通过分析了解全年整体市场的需求变化走势。

东部继续领跑京城楼市



　　东部楼市始终领跑京城房地产市场，且一直保持较快的发展速度，尽管2005年一系列宏观调控政策施压，部分项目销售放缓，但并不能动摇东部始终独霸前甲的地位，尤其是泛CBD东四环带、朝阳北路、百子湾等板块频频勃发，“东部发展带”的规划催发该区域成为热中之热。其次是北部、西部区域也有一些项目入榜，但南城仅有七个项目，整体数量不高。

优质投资性物业依然受宠



　　分析排行榜位居前三甲项目发现，以建外SOHO为例，其2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%，外籍约占18%，北京本地客户仅占28%，而2005年据初步调查发现， 建外SOHO的投资性购房者达60％，在新项目SOHO尚都销售中，投资性购房比例超过70％，且以山西买家居多。而位居探花的富力城项目，其2005年推出的三期龙吟半岛投资性购房也达到了30%的比例。此比例明显高于2005年市统计局首次正式公布的《商品住宅投资性购房快速调查》17%的投资性购房比例。

楼市整体普宅项目胜出



　　据统计，京城商品房销量前50强项目成交总额高达538.2亿元，占全年商品房成交总额的43.6%，其中前50强中，普宅有25个，公寓有15个，商住楼有1个，写字楼有3个，别墅有6个，普宅成交额高达259.1亿元，成为楼市成交主力军，且一举突破全市商品房总成交额的20%，公寓、写字楼类项目依次列后。另外，统计发现，2005年京城全年的销售面积与2004年相比略有下降，下降的幅度为14.8%，而销售总额比2004年上升了3.8%，与2004年全年涨幅50%的销售总额相比，涨势下挫明显。
　　由此可见，2005年，经受一系列宏观调控政策“炙烤”的京城房地产市场实际需求并未减退，普宅成交占据较大比重一定程度上反映出京城楼市在政策重拳之下的市场真实情况，且从政府鼓励中低档住宅开发的初衷也基本相吻合。结合2005年11、12月日均成交逾600套的回暖态势，业界同仁普遍坦言，2005年的北京楼市总算挺了过来！

四环外项目成为热点



　　分析京城商品房销售前50强项目环线分布，46%的项目处于四环以外，结合2005年年中市国土局发布的土地供应试行计划，二环内将不再新增住宅商品房项目用地。东、西、北四环路以内和南三环路及其延长线与四环交界以内将限建经济适用住房项目，二环内房产项目迅速升值，往后的住宅开发逐渐向四环外扩延，尤其是顺义、通州、亦庄三座新城，在去年的供地计划中获得“重点照顾”，政策诸多利好直接导致今年四环外优质项目的热销，如阳光上东、国美第一城、紫金长安等项目一开盘就掀起了热销浪潮。

万元以上楼盘意外“热销”



　　统计发现，京城房产销售前50强中，令人意外的是，均价过万元的楼盘高达40%，富力城从开盘单价六七千元一路飚升到万余元，在排行榜上位居第四，朝阳公园东岸的高档住宅项目国兴"观湖国际价格也以13500元/平方米的高价引发了销售热浪，位居第五。不得不让人对京城高档住宅市场刮目相看。
　　
　　但就整体高档住宅市场而言，其在去年的调控中似乎显得稍有尴尬，据悉，京东某一酒店式公寓项目在2005年7、8月份销量仅为1套，着实被政策彻底地“调戏”了一把。即使是荣获销冠的SOHO系的建外项目去年4至8月销量陡然下滑，也许借老潘九月走出观望的吉言，SOHO系项目仅凭七八个月的实际销售时间实现了33.42亿元的榜首销售业绩。

　　分析认为，就当前市场调控形势，中低档住宅虽备受公众追捧，但真正优质的高档住宅依然能够脱销，尽管此部分人群中持币待购者居多。