征收土地增值税  房价将趋于稳定  

    2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下简称“《通知》”），明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。同时，《通知》的新规定自2007年2月1日起开始执行。

    《通知》规定，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算，避免开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值；同时《通知》还规定，具体税率为四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%。

 从上面的《通知》中可以看出，在今天土地大幅度升值的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大部分开发商带来了成本上的压力，对于先前大部分发展商通过不同方法拿到的价格非常低廉土地，势必要上缴非常高的土地增值税，这大大地缩减了开发商们的利润空间，开发商现在的“屯地坐等升值”的行为已经变得毫无意义！说得明白点：就算你能屯地十年，到时地块的升值部分也要被征收非常高昂的土地增值税，现在的屯地行为也受到了国家调控政策的限制，因为调控政策规定，两年内不开发的土地要被依法收回。

    其实，向开发商征收土地增值税这项措施早在1993年就已经开始实施了，后来由于各种原因而没有严格执行而已，致使土地增值税的结算一直没有真正落实。鉴于这几年全国地价和房价的迅速上涨，税务总局终于在最近一年多的时间内，陆续恢复向房地产开发企业征收土地增值税，但大部分地区还是以预征形式进行征收，即房地产企业按照预（销）售商品房收入1%～2％的比例进行预征，而有的地区则至今尚未开始预征。

    对于《通知》这一政策会不会直接影响到现在的房价走势？笔者认为，影响是客观存在的，但对开发商的赢利影响似乎要比影响房价的涨跌多此。而事实上，对开发商而言，这部分成本的增加应该还是可以承受的，而且税收的征收还有一个合法的、可以调节的范围（30～60%）。也就是说，先前拿到的这些价格低廉地块，就算是足额上缴土地增值税，也还要比现在刚拍卖出让的土地便宜，况且现在的房价和地价都涨得很多了。


    从通知的另外一个侧面看，国家征收增值税的目的是限制房地产开发商囤积土地的行为,因为在房地产开发商的资金链中，有的开发商向银行的贷款占了很大比例，这就意味着谁囤积土地除了要被征收土地增值税之外，还要支付额外的银行贷款利息! 但随着税收的依法严格征收，在开发商利润的缩减和成本压力增加的同时，缩减的部分利润或多或少会转移到了购房消费者的身上，因为你应该知道，羊毛永远出在羊身上，而绝对不会出在猪身甚至虎身上!

         但房价的最终涨跌，最主要还是由供求关系决定的。受供求相对失衡的影响，在短时间内,深圳、广州、北京为代表的部分主要城市房价高位上涨的可能性还是很大的,这是毋庸置疑的事实!而且国家的调控政策目标和效果是长远的,因为所有的调控效果都存在着一个时间的滞后性；所以有的人说“房价在一年甚至更短的时间内会出现下降”的说法就显得有点不现实了!笔者的看法是，全国部分主要城市（如北京、广州、深圳等）的房价在今年上半年还可能出现上涨，但上涨幅度肯定比去年要小得多，而房价如果能在今年年底企稳就算很不错的了。

    深圳及至全国的楼市，在GDP连年增长超过10%、境外热钱的源源不断进入、外汇储备的大幅增加过万亿、人民币的连续升值等利好因素的刺激下，致使楼市的交易持续数年火爆，房价的连番上涨也使部分城市的房价已经高高在上了，很明显，部分城市的楼市存在着过热的现象；以深圳的房地产市场来说，地价的上涨，新房在今年上半年供应的相对偏少，加上去年房价同比涨幅32%的影响下，想要房价在今年上半年出现站稳或者下调的可能性还是比较小的，除非短时间内还有特大的调控政策出台实施。


    由于房价的高位上行，客观上使得普通购房者的购买力越来越低，开发商拿地成本的增加，而楼市中成交量的减少，这也可能会使楼市进入一个缩量滞涨的恶性循环中，最终会使全国的房价进入一个进退两难的尴尬境地！

    随着土地增值税的依法严格征收，以后的开发商在拿地时会不会变得谨慎、或者会不会影响以后楼盘的开发规模和减少新房的上市数量，从而影响供求的关系，使得这个多事的楼市又增添了一个新的变数呢？关于这个问题，笔者在此暂且不说，欢迎网友们发表高见讨论。

    而土地增值税的依法严格征收，无异于向部分过热城市的房地产市场泼了一盆冷水，给这部分火爆的楼市带来明显的降温作用，使往后的全国楼市有望进入一个稳定健康的发展轨道上，从而完善和巩固了国家对楼市的调控力度和调控成果。

    另外，《通知》刚刚发布不久，今天股市中的地产板块普通大跌，收市时跌停的地产个股为数不少，其中，万科、招商、振业等知名地产个股出现大幅下调的现象。

 



                           周生，2007-1-17 写于深圳