4月17日央行宣布加息；5月17日温家宝总理提出了“国六条”；5月29日九部委推出15条措施8项硬指标，进一步调控房地产市场…… ２００６年，国家出台的房产调控政策之多、措施力度之大前所未有，出发点仍然是改善住宅供应结构，抑制投资、投机，满足普通百姓住房需求。对于济南而言，自住型购房者始终是住宅市场的主导力量，拉动房价上涨的根源也是供需矛盾，因此，在一片调控声中， 06年的济南楼市非但没有陷入沉寂，反而从容走向理性与繁荣。 房价继续平稳上涨 涨幅平缓 据山东中原全年住宅价格监测数据显示，06年济南市济南年住宅整体均价呈现平稳增长的态势， 整体均价较去年增长4.87%，月度涨幅保持在1%以内，涨幅平缓。其中价格呈现突然变化的情况均是因为新增项目的明显高于或低于已有在售项目所引起的整体均价上升或下跌。 新增项目骤增 东西南北齐头并进 据山东中原住宅新增项目监测数据显示，06年新增住宅项目个数较05年整整翻了一番，新增供应量较05年同期增长35%。 其中，东部新增项目个数和规模所占比例均为最大，随着东部新城的迅速崛起，土地供应增大，促进了东部新增供应的产生，目前东部住宅供应基本依赖于新增项目；随着北部道路等市政配套的成熟，以及大盘名盘的出现，消费者对北部的认可度大大提高，06年北部住宅市场异常火爆；南部供应主力仍然是超大规模楼盘，同时，城市别墅迅速升温为南部增添了一抹亮色；西部新增住宅项目个数和规模相对较少，但市场影响力丝毫不小，一经推出就受到了工薪阶层青睐。 产品形式丰富 中小户型增多 据山东中原住宅市场产品监测数据显示，06年济南住宅市场产品形式丰富多样，小高层成为市场主体，多层逐渐稀缺，多层、小高层、高层，甚至Townhouse别墅、花园洋房结合为一体的项目增多。建筑创新、户型改革、景观创意成为06年住宅产品演变的方向。另一方面，受国家宏观调控以及消费者户型偏好的影响，90㎡以下户型增多，以中小户型为主的楼盘也不断增加，且极受普通消费者欢迎，市场吸纳速度较快。 淡季不淡 供需持续两旺 据山东中原住宅供求市场监测数据显示，无论在供应还是需求方面，在06年传统的销售淡季，济南住宅市场都没有出现丝毫平静。在供应方面，06年8月和12月出现了新增供应的高峰，一方面，是受国家宏观调控的影响，部分楼盘主动或被动延迟了开盘时间，延长了客户积累的时间，另一方面，持续的旺盛需求打消了开发商避开销售淡季上市的顾虑。在需求方面， 据房管局商品房成交数据显示，06年1-11月成交量较为均衡，比较而言，1月、7月和11月成交量较大，其中7月成交量最大，超过了20万㎡，出现了 “淡季不淡，旺季不旺”的局面。 预计07年济南住宅市场供应量将继续增加，东部潜力巨大，西部、北部和南部在售大盘的后续开发势头强劲；从潜在项目的户型配比来看，仍以两室、三室为主， 90㎡以下户型增多；07年住宅需求将再创新高，随着城市改造进程的加快、市民收入水平的增加以及城市人口的增长，住房需求将进一步扩大；房价继续保持平稳上涨 涨幅预计在4%-9%。