一、2007年经济发展趋势 （1） 经济综合发展趋势： 山东中原总经理郭京愔预测未来山东省经济整体趋好，青岛、烟台等城市经济发展速度将领先于全国，济南将与全国持平。快速发展一方面得益于未来基础设施建设的快速发展，如济青客运专线的修建、海底隧道的建设等；另一方面产业的大力发展促进了当地经济的发展，青岛黄岛开发区大力引进外商投资。济南东部新城区是经济发展的核心区域，而且随着莱钢和济钢的合并，将会促使济南产业的发展。 （2） 未来经济发展重点： 未来房地产仍属于经济发展的重点，但受制于国家宏观调控的影响，未来对此的提法将较为低调。主要源于以下几方面的考虑，一是济南耕地转建设用地的比例较低，因为济南上报的耕地面积数量较大，难以有更多的耕地转为建设用地；二是随着济钢和莱钢的合并，济南钢铁业对经济的拉动将减弱；三是鉴于此为了拉动经济的上升，服务业将增长，而房地产产业作为服务业的一大产业，将继续快速发展。 （3） 未来经济发展优劣势： 济南——城市区域优劣势明显，东西城市差距大 劣势：住南不住北的习惯；水流方向由南向北，地基稳固性受限，高层楼房受限。西部虽然有大学城，但大学城发展并未起到预期效应。原“北跨”规划亦难以带动北部市场的发展 优势：东部地区区域优势明显。东部新城的规划、市政府中心东迁各方面利好因素均将促使东部地区的快速发展。 青岛——区域优势显著 市南区市北区已无地供应，人们对里昌区一直存在心理上的抵抗，预计未来崂山、黄岛、城阳区为重点发展区域。 崂山区：东西南三侧临海，临海住宅价格在10000元/平方米以上，写字楼价格在8000-9000元/平方米，高于市区部分写字楼的销售价格。崂山区近期土地供应已放开，预计未来供应较大。 黄岛区：随着跨海大桥、海底隧道等交通设施的建设，将大大缩短黄岛与青岛市区的距离，时间将缩短至20-30分钟。预计未来该区域可增加人口30万。 城阳区：面积较大，相当于市内四区的面积，该区域产业发展优势明显，招商引资项目繁多，在城阳区注册的韩资独资企业数达2000多家。宝隆地产和万科在该区域目前均有项目。 二、2007房地产市场发展趋势 （1） 房地产趋势展望： 先说价格吧，青岛的价格是这样的，南区区域均价都是8千以上，然后崂山区分得比较细，靠海那部分价格会比较高一些，靠近北仓区那部分价格会低一点，低一点也不会低过6千。从区域来讲，市北区平稳一些，四方区会有一些供应，也就是均价在6千左右，四方区有一些供应在5千左右，城阳区在6－8千之间，整体价格在往上走，走的趋势崂山最快，其次是黄岛，再次是城阳，07年的趋势好像是涨幅城阳高于黄岛，但是销售的价格这一块是黄岛高于城阳。 在济南却不一样。济南按照方位来分，北边的价格一直上不来，因为济南有100多万平米的这种违规建筑，就开发商随便找一个地就盖了，盖了就卖，价钱高不上来，也没有产权证。现在济南南边的价格涨得趋势已经相当放缓了，南部销售均价平稳，东边涨的趋势还是比较开，因为新推出的项目和明年即将的推出的项目很多，推出的项目以中高档为主，所以说东部还是很好的趋势，西部是开了几个比较大的盘，因为都是大盘所以价格希望稳中慢涨，也不可能像小盘一样涨，所以西部的价格是平稳上涨。 （2） 房地产发展热点： 从济南来讲，未来发展的热点就是高档房，公寓和别墅联排都是发展的热点，普通住宅也会有供应，但不是热点。商业方面有一些商业的供应，但是外来的商业供应水土不服，会出现很多问题。 在青岛，酒店是第一大热点，酒店尤其是高档酒店，四星、五星将来在青岛供不应求；还有一点是青岛的复合式酒店式公寓，因为青岛长驻韩国人口10万，外来的，除了酒店之外很多是短期工作的人口，对酒店公寓的需求比较大，或者是在本地的企业聘请了一些外国人，都希望租，所以酒店式公寓也是一个趋势；另外一个是写字楼，尤其是产品好的写字楼。