07年来西安房价暴涨,于是乎网上关于房价涨跌的帖子成为焦点,全览博客,呼吁“房价大跌是必然趋势”论点的帖子居多,可静下心来,分析一下,这些人不是撰假议题,吸引眼球,成为焦点,就是××。
我的上一篇文提到,由于强大的市场需求和土地供应紧缺将导致房价必然上涨,当然土地的供应量后劲十足,西安北渭河两侧、西咸之间、西临之间还有大量的可利用土地,但西安的经济不同于发达城市,城市交通还相对落后,骨架难以拉开,当然随着地铁的全面建成,远郊也将成为不错的居住地,那时房价增长会缓解(同等经济、人口水平下)。
这次我们来通过成本看看房价是否会下跌,当然高成本主要还是政府原因导致,政府所谓的“经营城市”理念,两年来将地价翻了三番,这必然导致终端产品的价格上涨。
另一则信息为下图显示:
每亩地价为260万元。
下面我们取地价300万元/亩,模拟计算一个房地产项目的产品售价。
首先确定容积率,这些地块均位于城市远郊,而且大批地主多数为外来开发商,理念超前,产品品质较高,所以容积率不会太高,一般以中高层为主,容积率在3.0左右,我们取3.0模拟计算。
一、土地费用
300×(1+3%)÷666.667÷3.0 = 1545元/㎡(3%为契税)
假设为熟地价,不涉及拆迁、安置等其他费用。
二、前期配套及前期工程费
280元/㎡
三通一平、城市配套、相关缴费、可研、规划及设计等
三、建安费
1400元/㎡
四、室外工程费
100元/㎡
红线范围内的所有地下地上基础配套费。
五、管理及其他费
80元/㎡
六、包装及营销
130元/㎡
假设售价4500元/㎡,按3%计算为135元/㎡
七、财务费
100元/㎡
八、不可预见费(不计)
建设周期拉长、工期拖延、材料涨价、突发事件等导致成本、费用增加。
以上各项费用合计为:3635元/㎡
按照毛利率30%计算售价为:3635×(1+30%)=4725元/㎡
(有人会认为30%高的离谱,且看下面的)
4725元/㎡中要缴纳两税一费、土地增值税合计为6.5%,
则售价中税费为4725元/㎡×6.5%=307元/㎡,此外还有企业所得税
开发商获毛利4725 – 3635 – 307 = 783 元/㎡,也不多吧
由此大胆推断,明年西安房价至少5000元/㎡不为过吧,所以梦想房价下跌那只能是做梦××。