07年来西安房价暴涨，于是乎网上关于房价涨跌的帖子成为焦点，全览博客，呼吁“房价大跌是必然趋势”论点的帖子居多，可静下心来，分析一下，这些人不是撰假议题，吸引眼球，成为焦点，就是××。

 我的上一篇文提到，由于强大的市场需求和土地供应紧缺将导致房价必然上涨，当然土地的供应量后劲十足，西安北渭河两侧、西咸之间、西临之间还有大量的可利用土地，但西安的经济不同于发达城市，城市交通还相对落后，骨架难以拉开，当然随着地铁的全面建成，远郊也将成为不错的居住地，那时房价增长会缓解（同等经济、人口水平下）。

这次我们来通过成本看看房价是否会下跌，当然高成本主要还是政府原因导致，政府所谓的“经营城市”理念，两年来将地价翻了三番，这必然导致终端产品的价格上涨。

10月28日下午，在西安市土地储备交易中心，位于高新区唐延路及丈八东路的两块国有土地“招拍挂”，引来十多家开发商参与竞拍。除了本地开发商外，北京、宁波以及瑞典宜家公司等外埠公司的参与，令竞拍异常激烈。最终，经过20多轮激烈竞价，中国地产24强、外资侨商——西安融侨房地产开发有限公司以10亿多元的价格成功拍得唐延路300多亩地块；丈八东路80亩地块则被北京裕昌置业有限公司以4亿多元的价格拍得，平均每亩的均价都突破了300万。

另一则信息为下图显示：

Image1

     每亩地价为260万元。

     下面我们取地价300万元/亩，模拟计算一个房地产项目的产品售价。

     首先确定容积率，这些地块均位于城市远郊，而且大批地主多数为外来开发商，理念超前，产品品质较高，所以容积率不会太高，一般以中高层为主，容积率在3.0左右，我们取3.0模拟计算。

        一、土地费用

        300×（1+3％）÷666.667÷3.0 ＝ 1545元/㎡（3%为契税）

        假设为熟地价，不涉及拆迁、安置等其他费用。

     二、前期配套及前期工程费

         280元/㎡

         三通一平、城市配套、相关缴费、可研、规划及设计等

     三、建安费

         1400元/㎡

     四、室外工程费

         100元/㎡

         红线范围内的所有地下地上基础配套费。

     五、管理及其他费

           80元/㎡

     六、包装及营销

           130元/㎡

         假设售价4500元/㎡，按3％计算为135元/㎡

     七、财务费

           100元/㎡

     八、不可预见费（不计）

         建设周期拉长、工期拖延、材料涨价、突发事件等导致成本、费用增加。

      以上各项费用合计为：3635元/㎡

按照毛利率30％计算售价为：3635×（1+30％）＝4725元/㎡

（有人会认为30％高的离谱，且看下面的）

4725元/㎡中要缴纳两税一费、土地增值税合计为6.5％，

则售价中税费为4725元/㎡×6.5％＝307元/㎡，此外还有企业所得税

开发商获毛利4725 – 3635 – 307 ＝ 783 元/㎡，也不多吧

由此大胆推断，明年西安房价至少5000元/㎡不为过吧，所以梦想房价下跌那只能是做梦××。