图片:房价下降乃属做梦自慰


 

07年来西安房价暴涨,于是乎网上关于房价涨跌的帖子成为焦点,全览博客,呼吁“房价大跌是必然趋势”论点的帖子居多,可静下心来,分析一下,这些人不是撰假议题,吸引眼球,成为焦点,就是××。

 我的上一篇文提到,由于强大的市场需求和土地供应紧缺将导致房价必然上涨,当然土地的供应量后劲十足,西安北渭河两侧、西咸之间、西临之间还有大量的可利用土地,但西安的经济不同于发达城市,城市交通还相对落后,骨架难以拉开,当然随着地铁的全面建成,远郊也将成为不错的居住地,那时房价增长会缓解(同等经济、人口水平下)。

这次我们来通过成本看看房价是否会下跌,当然高成本主要还是政府原因导致,政府所谓的“经营城市”理念,两年来将地价翻了三番,这必然导致终端产品的价格上涨。

1028下午,在西安市土地储备交易中心,位于高新区唐延路及丈八东路的两块国有土地招拍挂,引来十多家开发商参与竞拍。除了本地开发商外,北京、宁波以及瑞典宜家公司等外埠公司的参与,令竞拍异常激烈。最终,经过20多轮激烈竞价,中国地产24强、外资侨商——西安融侨房地产开发有限公司以10亿多元的价格成功拍得唐延路300多亩地块;丈八东路80亩地块则被北京裕昌置业有限公司以4亿多元的价格拍得,平均每亩的均价都突破了300万。

另一则信息为下图显示:

 

     每亩地价为260万元。

  

     下面我们取地价300万元/亩,模拟计算一个房地产项目的产品售价。

     首先确定容积率,这些地块均位于城市远郊,而且大批地主多数为外来开发商,理念超前,产品品质较高,所以容积率不会太高,一般以中高层为主,容积率在3.0左右,我们取3.0模拟计算。

        一、土地费用

        300×(1+3%)÷666.667÷3.0 1545/㎡(3%为契税)

        假设为熟地价,不涉及拆迁、安置等其他费用。

     二、前期配套及前期工程费

         280/

         三通一平、城市配套、相关缴费、可研、规划及设计等

     三、建安费

         1400/

     四、室外工程费

         100/

         红线范围内的所有地下地上基础配套费。

     五、管理及其他费

           80/

     六、包装及营销

           130/

         假设售价4500/㎡,按3%计算为135/

     七、财务费

           100/

     八、不可预见费(不计)

         建设周期拉长、工期拖延、材料涨价、突发事件等导致成本、费用增加。

 

      以上各项费用合计为:3635/

 

按照毛利率30%计算售价为:3635×(1+30%)=4725/

(有人会认为30%高的离谱,且看下面的)

 

4725/㎡中要缴纳两税一费、土地增值税合计为6.5%,

则售价中税费为4725/㎡×6.5%=307/㎡,此外还有企业所得税

 

开发商获毛利4725 – 3635 – 307 783 /㎡,也不多吧

 

由此大胆推断,明年西安房价至少5000/㎡不为过吧,所以梦想房价下跌那只能是做梦××。