房价、板砖和其他（之十四）
漂移不定的房地产政策
老实说，我不大敢得罪网友，就像对自己的学生一样，作为一个老师，我总觉得好像欠他们什么一样。如果他们对有些问题产生误解，多半是我们这些当老师的没有教好。可是，我对政府官员就不那么客气了。特别是看到那些缺乏水平、颠三倒四的政策文件，气就不打一处来。倒不是说我有多么高明，事实上我犯的错误并不比别人少，今后还要努力争取做到知错必改。好在我不过是一个教书匠，人微言轻，就是说错了也只不过是一家之言。可是作为政策制定者，身居庙堂之高，每下一个文件都关系到亿万民众的切身利益，难道不应当对他们有更高的要求吗？我在深圳的讲话中批评“现在很多政策制定者经济学没毕业”，有的网友将之总结成“房地产六论”之一。也好，让我们来系统地回顾和总结一下房地产政策的得失。
在改革初期，摸着石头过河，是没有办法的办法。经济改革开放是前无古人的伟大的尝试。没有先知先觉，没有现成的经验，只能摸索着前进。可是摸了这么多年，究竟我们想要一个什么样的住房体系还没有搞清楚，就有点不应该了。
既然是政府政策，最基本的要求就是要有一定的稳定性。如果政策漂移不定，朝三暮四，既不能取信于民，又无法贯彻实施，这样的政策很难得到好评。
在1998年国发23号文件中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。
五年之后，国发[2003]18号文件作了一些修改。“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房。其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭。大约占全社会家庭总数的30%。”政府政策的重点从“以经济适用房为主”变成了以普通商品住房为主。经济适用房的目标群体由全社会家庭总数的70%下降为占30%左右的“中等偏下和低收入家庭”。在这个文件中经济适用房拥有政策“保障性质”的同时又属于商品住房。把市场和计划捏和在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。
2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得。从此地价节节上升。开发商取得高价土地之后全盖高挡住房，结果，在一些大城市中新建的商品房几乎全是高档豪宅。开发商优先考虑少数富人对高档房的需求而置多数民众于不顾。房价飞涨，怨声载道。
2005年出台“国八条”，2006年又来了一个“国六条”。限价房引起的争论尚未平息，又出来一个“经济适用房管理办法”。2007年又出来一个新的提法：建立商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，对中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房。看起来这一设计似乎照顾到了各种群体的利益，各种收入家庭各得其所。可是，这个设计有三个大缺陷：第一，没有从产权意义上界定经济适用房的性质，第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。结果，按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结反而越来越乱。
为了抑制房价暴涨，头痛医头，脚痛医脚，今天出台一个政策，明天再出一个政策。且不论是否得当，这些政策犯了一个大忌就是缺乏内在的逻辑，缺乏连续性和稳定性。近年来，房地产市场乱象丛生，房地产政策的漂移不定是一个重要的原因。
政策越整越多，越来越复杂，让人眼花缭乱，无所适从。引起混乱的原因之一就是制定政策的出发点并不清晰，没有从理论高度上琢磨明白这些政策的理论基础。看起来，在出台新政策之前是不是先整理一下思路，探讨一下房地产政策的出发点。我们到底想要一个什么样的住房供应体系？
通常政府作用被称为“看得见的手”，而市场机制被叫做“看不见的手”。改革开放28年的历史已经反复证明，只要是市场能解决的事情，就应当交给市场。除非市场失灵，政府才有必要出面干预。政府在经济发展中的主要作用就是提供国家安全、法制基础；提供稳定的宏观环境（例如，稳定的货币供给、物价、合理的利率和汇率）；保护资源和环境；反对垄断，维护公平的市场竞争秩序；照顾缺乏竞争力的弱势群体。我不赞成极端的经济自由主义，好像市场万能，什么问题都可以交给市场解决。住房是民众生活的必需，如果片面地只讲竞争就很可能让低收入群体无房可买，让弱势群体流离失所。政府必须在鼓励市场竞争的同时担当起照顾穷人的重担。
在经济学中效率和公平是一对永恒的矛盾。政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分：第一是鼓励竞争，提高效率，多劳多得，第二是照顾弱势群体，促进社会公平。
因此，必须搞清楚，应当鼓励哪些人投入竞争，哪些人属于应当照顾的弱势群体？前些时候，几乎所有关于住房政策的文件都强调“要帮助解决中低收入家庭解决住房问题”，导致住房市场混乱的根源，追根究底，很可能就在这里。针对着中低收入家庭提出了限价房和经济适用房。我们需要认真琢磨一下，很可能在经济适用房和限价房政策中把追求效率和促进公平这二大目标混淆在一起，画虎不成反类犬，弄成了四不像。最后，该照顾的对象没有照顾好，反而把大量国有资产稀里糊涂地送给了不应该送的人。出于一片好心制定的经济适用房政策变成了挂羊头卖狗肉，寻租腐败的载体。
正如郭树清所指出的那样：“住房制度改革的基本方向是完全正确的，必须坚持。现在存在的许多问题并不是市场化造成的，而是市场发育不够，改革不彻底造成的”。[1]我们有必要认真反思房地产政策。
改革方针要明确。房地产政策要实现的目标应当是让民众：
买不起大的，买小的，
买不起新的，买旧的，
买不起贵的，买便宜的，
买不起，租得起，
租不起，政府白给你住。
为此，具体的政策建议有：
第一，通过廉租房保障穷人的居住权利，照顾社会弱势群体。
第二，废除经济适用房和限价房，反对贪污腐败、逃税漏税和非法暴利。
第三，在土地政策上实行有效的市场区隔，坚持用70%以上的土地盖90平方米以下小户型住宅的规定，为民众提供多种选择。
第四，通过税制改革，完善在交易和持有环节上的房地产税收政策，发展、健全二手房市场，抑制房地产过度投机活动，防范房地产泡沫导致金融危机。
第五，规范房地产市场竞争秩序，严格执行房地产企业35%的资本充足率规定，反对房地产企业的垄断暴利。
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