这个楼市，说变就变。
先说一件拍地的事情……
标的：北部新区高新园人和组团控规N3-1、N4、N5、N8-1、N12、N14-1、N17号地。
基本指标：用地面积240114平方米，建筑面积不大于519330平方米，绿地率不小于30%，容积率约为2.16，土地使用年限为商业40年，住宅50年。
楼面价：2349元/平方米。
项目区位：位于龙头寺火车站旁,紧邻中央美地及比华利山庄等著名小区，区域位置好，交通便捷。
成交价让人大跌眼镜。
据说当天拍卖大厅中聚集虽然近百人,但真正参与竞拍的开发商只有5家，其中包括了北京首钢、招商局地产、华宇集团等知名开发商。最终招商局地产以12.2亿元一举拿下（刚回忆完这段事情，龙头寺版块又一块约300亩地被本土企业竞拍成功，成交楼板价约2300元）。
楼板价约2300元/平方米左右。与当初41.8亿307.6亩、楼面地价3390元的“三钢地块”；成交价为254,004万元、楼面地价达到5960元/平米的“江北CBD地块”；以75亿元成交、楼面地价为每平方米约3600元弹子石C区地块……无论是成交价格或是当场的竞争激烈程度，相去甚远。
按理，从目前主城区已知的土地供应情况看，在2008--2010年之间主城区能够供应的商品房规模约为4100—4500万平米，其中内环以内的传统地区仅能提供约2300--2500万平米，其他1800—2000万平米来自内环以外的地区。按目前重庆商品房交易的去化量分析，主城区未来三年的热点板块将集中在南北滨江路、龙头寺板块和大坪/高九路板块等大规模可开发片区。在再未来三年，供应市场的区域只有以大学城、茶园、弹子石、礼嘉为首的新的热点板块区域。如此，地段的稀缺性使这块地的前景将大为看好，成交却令人喜忧参半……怪不得有人说“按照前一段时间的市场行情,这块地的楼面地价应在3000元/平方米左右,最后仅拍出了2349元/平方米的楼面地价,太出乎意料……”
事实上，这种交易比预期价低现象已经是屡见不鲜，近期北京、上海等地土地交易中出现了类似重庆“低于预期成交”甚至“流拍”现象。一切似乎始料未及。
说了土地交易个案或现象。现在说说重庆的楼市商品房交易情况。
重庆2006年成交金额370亿左右，面积约1700万方（记不很准确哈）。今年截止10底，成交逼近700亿，2200万平方米……在开发商们狠不得加班加点生产，借势一路高歌中， 10月商品房成交价、成交金额、成交套数猛烈下挫.环比9月份重庆市主城区商品房成交套数、成交面积与成交金额分别下降了44.5%、46.4%和41.7%……
11月份，重庆主城区商品房成交均价达到每平方米3741元，比10月份上涨了10.6％(????)。
据知，重庆的规模性“寒流”比北京、上海、成都还是迟来将近一个月。早在10月上旬，“寒流”起始城市深圳楼市成交量在已连续4个月下滑的情况下，“十一”黄金周整个一手市场仅成交87套房子。是为深圳楼市遭遇“寒流”的最强烈信号，当时不同的是，各地房地产价格继续出现加快上涨势头。10月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨约8.1 %，其中新建商品住房销售价格同比上涨约10%；二手住房销售价格同比上涨约7.6%。深圳楼市“寒流”，人们依然还相信只是个“例外”……
一月之间，楼市突然集体乏力，涨字换跌。同样是密集报道，不过是“深圳狂跌”、“北京抗不住”、“成都萧条”，媒体的每个字眼都让楼市心惊肉跳。随着一系列中央精神的、金融的、土地的，供应结构的，尤其是深圳楼市寒流楼市现象被连篇累牍的报道社论。楼市开始在各色消息中动荡。甚至媒体在披露深圳大型地产中介机构——中天置业的老板蒋飞卷巨款失踪后的第二天，深圳地产股就集体应声下跌，万科跌幅达3.35％，华侨城跌幅8.94％，盘中甚至一度跌停。
楼市变得恐慌。调查大量持币观望消费者，多言对楼市担心大于信心。问及原来四处寻地，如今突然举牌沉重的开发商，都说前景迷茫，还是小心为好。
楼市的脆弱，让人想起在1996——2001年我国股票大牛市中，为抑制股市泡沫，管理层曾多次试图通过发表社论调控股市。在欲压还涨的反复后，股市步入熊市不回头，当年社论的目的是给当时扭曲的投机心态予以威慑，让舆论之手给股市指路，没想到一盆盆冷水几乎彻底把股市烈火浇熄。
楼市的现实是：一方面，中国的CPI今年8月至11月已经连续4个月涨幅超过6%，其中11月还创下6.9%的新高，CPI的节节攀升(CPI同时影响着购房者的心理，普通老百姓认为，猪肉、粮油等见风涨，楼涨也正常），虽然结论是结构性上涨，但是主管部门必须拿出必要性的“动作”。同时，在金融方面，若不加息，国内长期出现负利率局面得不到改善，使得经济发展环境趋于亚健康，甚至可能引发一系列经济问题；若再加息，美联储又在降息，将导致人民币与美元形成更大利差，导致游资大量进入，增加中国金融体系流动性过剩的压力；尤其是中国经济已经连续8年的高位增涨，防“过热”是当前必须高度关注的……所以我们看到一系列也影响楼市的金融的行政性的政策……
另一方面，楼价又如同洪水猛兽欲压还涨。高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。如果经济高速增长意味着高房价，可能得不偿失。我们知道，在一个社会稳定的国家中，房价收入比应该大约为8；然而目前中国超过这一比率，买房投资很难说是理性的。高房价问题何在？大多数人会把它看作繁荣的标志。例如，由于外国居民的需求，伦敦市拥有全世界最高昂的房价。但当地居民并不反对高房价，因为它为当地带来外汇收入，促进了经济发展。而且，大多数本地居民已拥有住房，所以上升的房价并不影响他们的生活。
中国的情况就非常不同，大多数城市仍处于扩张过程中，在今后20年间其规模可能会扩大到现在的两至三倍。也就是说，大多数人还没有购买住房，所以高房价将严重影响他们的生活水平。一个国家需要“和谐”与“稳定”。所以我们看到一系列与楼市有关的土地、供应、交易等调控性政策。
然而，可惜的是楼市“心态”已经突然在大量的信息中变形。由于信息多、快、变，交差甚至被“搞复杂”了。令消费者们一片“风声鹤唳”，导致楼市开始有陷入 “四面楚歌”局势---人心被必然的放大的、不稳定的市场趋势影响。不少地区开发商甚至想到更难收拾的局面（虽然不及美国的次级贷风波）——比如2005年12月，上海的楼市也曾经遭遇比深圳更为猛烈的“寒流”，一度出现大规模的退房风潮。而消费者，也被各种消息折磨的彻夜难眠。
其实，大可不必对所谓楼市“寒流”患得患失。老张认为，一切是中央“防过热”“防通胀”的必须---对所有消费者开发商都是福音。与其守株待兔般地猜测“寒流”轻重，开发商到不如主动出击，透过楼市这股阶段性“寒流”，来切实楼市的未来，切实把这股所谓“寒流”转化为整个宏观调控过程中，企业的一个历史性拐点和契机。尤其是重庆。
2007年12月14日晚记
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