随着中国全方位对外开放步伐的加快和西部大开发战略的实施，东中西部地区之间的交流和合作不断加强，长三角、珠三角、环渤海和中西部地区成为中国经济的热点区域。然而由于区域经济发展的不平衡，2006年宏观调控下的四大区域房地产市场也呈现出不同的表现。区域房地产发展“轮动”效应明显，长三角区域市场再度降温、珠三角区域热度依旧、环渤海区域暖流暗涌、中西部地区蓄势待发。 长三角作为中国经济最具活力的城市群之一，近年来房地产市场发展迅速，房价一路攀升。2005年政府出台的一系列宏观调控措施直击炙手可热的长三角楼市，使得长三角楼市一路降温，逐步走向买方市场。2006年初，长三角楼市回暖迹象初显，但随着2006年新一轮宏观调控的深入，长三角楼市再度进入调整期。 纵观以广州、深圳为代表的珠三角城市，2005年宏观调控对房地产市场的影响较小。2006年初，珠三角城市的房价不断上涨，引起各方关注，2006年国家宏观调控政策再度出击，珠三角城市自6月以来相继进入“观望期”，一、二手住宅销售面积出现不同程度的下降，尤以广州、深圳两地的降幅最为明显。昭示着珠三角房地产市场开始步入理性回归。 相对长三角、珠三角而言，除北京和天津外，环渤海其他城市外向型经济和金融市场发展都相对落后。在近两年的房地产高速发展过程中，市场需求以本地自住需求为主，受此轮宏观调控影响较小。 在西部大开发战略的推动下，中西部城市的经济快速增长，房地产市场进入快速发展期。随着众多跨地域开发商转战二线城市，进一步推动了中西部城市房地产的开发建设。由于房地产市场需求较真实，市场供求基本平衡，因此受宏观调控的影响不大，市场平稳前行。 一、土地市场 长三角地区土地供应结构调整，地价上涨得到控制 2005年，全国城市地价动态监测结果显示长三角地区地价增长过快，引起了有关部门警惕。2006年长三角各城市调整土地供应结构，供地总量有所缩减，但普通住宅用地供应比重大幅增加，地价上涨得到控制，土地交易价格指数不断下降。 上海2006年1号土地公告在9月份公布，随后相继公布了2号、3号、4号公告，土地供应在年底集中放量。但各大开发商拿地谨慎，并未掀起竞地热潮。2006年南京全市计划公开出让总面积为650公顷的土地，其中商品住宅用地占80％，约为520公顷，相比2005年商品住宅用地减少100万公顷以上，土地供应趋紧。 环渤海地区土地供应充足 2006年前三季度环渤海主要城市土地供应充足，出让土地可建建筑面积接近1000万平方米，供应结构向经济适用房、中低价商品房和拆迁安置房倾斜。2006年北京土地供应进入高潮，相继有85宗地块进入市场，成交65宗地块，其中80%是住宅用地，土地交易价格指数保持平稳。珠江投资、首开集团、富力地产等大型开发商纷纷看好10万平方米以上的大型地块。 中西部地区土地成交活跃 随着一线城市房地产投资速度减缓，跨地域开发商开始转战中西部城市进行土地储备扩张，进一步促进了中西部城市土地成交的活跃。武汉、成都、重庆前三季度土地成交可建建筑面积均超过1000万平方米，主要用于居住、商业。2006年前三季度土地交易价格指数保持平稳。 二、一手住宅市场 长三角地区：买方市场 静水微澜 受2006年宏观调控影响，房地产市场销售压力加大，开发商投资建设比较谨慎，开发周期延长，造成长三角住宅竣工面积涨幅减缓，上海甚至出现负增长。 长三角主要城市一手住宅市场成交量大幅下降，其中6月跌幅最大，均达到30%左右，成交量缩水近三成，市场观望气氛浓厚。随着“金九银十”传统销售旺季的到来，住宅销售量逐步走出低谷。长三角主要城市一手住宅成交价格有涨有跌，涨跌幅较小，总体态势平稳。 珠三角地区：成交抑制，观望初显 2005年宏观调控对珠三角房地产市场的影响较小，广州、深圳自2005年10月以来，房价开始飞速上涨。2006年前5个月，珠三角城市的房价仍呈不断上涨态势。珠三角大力发展广州—佛山、深圳—东莞等经济圈，区域融合趋势明显。珠三角地区“一小时生活圈”的城际交通，拉近了城市间房地产的距离，也使得珠三角的房地产资源可以在更大范围分配，商品住宅需求旺盛。 高速上涨的房价使得广州、深圳成为2006年宏观调控的焦点。受此轮宏观调控的影响，珠三角城市自2006年7月以来相继进入“观望期”，一手住宅销售面积出现不同程度的下降，尤以广州、深圳两地最为明显，降幅达40%。 环渤海地区： 房价上涨 势头难抑 2006年环渤海区域受到房地产新政的影响较小，房地产开发投资增长较快，其中济南房地产开发投资涨幅超过30%。2006年，济南由于多个大型项目开工，如总投资5.3亿元的世纪中华城、130亿元的鲁能领秀城、20亿元的外海现代城市花园等房地产项目，房地产开发投资增长迅速。 北京商品住宅竣工面积出现明显负增长，主要原因是由于2005年土地供应未能按计划落实，供应不足的局面也引起部分购房者心理恐慌，造成房价上涨较快。进入2006年的北京楼市房价更是保持了平稳上升的势头。2006年的宏观调控对环渤海地区的影响尚不明显，除北京、天津等城市的成交量略微有所下降外，环渤海区域一手住宅成交价格依然平稳上涨。 中西部地区：市场平稳 价量同增 中西部地区由于地理位置、经济等原因，房地产市场起步较晚，市场整体发展水平落后于长三角、珠三角、环渤海地区。但是，随着长三角、珠三角、环渤海房地产市场竞争的日趋激烈及西部大开发的政策导向，中西部地区逐渐成为房地产开发热点区域。国内外大量的开发商和投资者将目光聚焦在武汉、重庆、成都等城市，中西部房地产投资开发建设势头强劲。 中西部地区受本轮宏观调控影响甚微。众多跨地域开发商转战二线城市，进一步推动中西部城市房地产开发建设，武汉、成都、重庆住宅开发投资额均达到两位数的增长幅度，其中成都住宅投资增幅超过40%。一手住宅成交量波动不大，销售价格平稳上涨，住宅市场平稳前行。 三、二手住宅市场 长三角地区：观望气氛浓厚 2006年5月，“国六条”政策出台再度使长三角地区二手住宅市场陷入观望气氛中。上海二手住宅市场成交量起伏波动较大，由于一些卖家转售为租或者封盘，因此出售挂牌量大幅下跌，降幅达20%；出租挂牌量出现较大幅度的增加；来访量和看盘量也出现大幅下降，降幅达40%；但挂盘价和成交价基本持平，并未出现大的波动。杭州二手住宅出售挂牌量自6月以来持续下降，平均每月降幅约11%。挂牌价格在6月有所回落，但7月开始回调，价格亦有所回升。 珠三角地区：价挺量跌 珠三角二手住宅市场整体呈现价涨量跌态势，第三季度成交量环比第二季度有不同程度的下降，成交价格则继续小幅上涨。尽管总体放盘量变化不大，但客户访问量，看楼量都出现不同程度的下降。 深圳二手住宅成交面积在6月跌至今年的最低值，成交面积仅为今年3、4月最高峰时的一半。由于市场多为以自住需求的买家为主，因此随着业主逐渐走出观望，成交面积开始回调。广州二手住宅成交面积自7月开始持续下跌。 环渤海地区：交易萎缩 北京二手住宅市场，受“国六条”和“个人所得税”两项政策影响明显。5月份开始，二手市场观望气氛浓厚，成交面积出现大幅下滑，价格同步下行；6月份部分投资客让价退出市场，反而促使成交量大幅增长；7月份由于二手住宅转让开始征收个人所得税，部分卖家急于成交而让价，支撑了交易量；8月份个人所得税开征后，北京二手住宅成交量开始下滑，价格亦有所下降。天津和济南的二手住宅市场目前皆处于成长阶段，投资成分较小，受政策影响较小。 中西部地区：量价平稳 中西部地区二手住宅市场以本地自住需求为主，因此受政策影响较小，价格平稳上涨。成都、重庆二手住宅成交面积全年始终保持小幅上涨态势，价格保持平稳。 四、未来发展“轮动”效应明显 纵观近几年房地产市场的发展情况，我们可以非常明显的发现不同区域市场之间的“轮动”效应。本轮房地产热潮首先开始于长三角区域，房地产价量出现爆发式增长；随后珠三角地区、北京等房地产发展比较稳健的区域也出现了快速发展；以天津为代表的环渤海其他城市以及中西部的主要大中城市将是2007年市场出现井喷的区域。 长三角地区再度降温 2006年下半年的长三角楼市再次进入调整期，成交低迷。但随着前几年需求的爆发式增长后，近期市场需求日益理性；供应方面，随着“9070”政策的逐步实行，未来在供应面积保持稳定的基础上，供应套数将出现明显的增加，这将大大改购房者对未来市场的预期。预计2007年长三角楼市将逐步在调整中趋于稳定，成交量与2006年基本持平，价格继续面临调整的压力，同质楼盘之间的竞争日趋激烈。 珠三角地区热度依旧 2006年宏观调控让珠三角楼市出现了短暂的观望期，但由于市场供求之间的明显矛盾，下半年成交量又出现较快增加，成交价格快速上涨。由于这些城市的房地产供应情况在短期内不会出现明显改善，市场需求依然旺盛，因此2007年珠三角楼市不会出现明显改观，成交面积将基本与06年持平，成交价格将仍有一定的上涨空间，但不排除这些城市有针对性的出台一些调控措施使市场在短时间内出现降温。 环渤海地区暖流暗涌 环渤海地区市场受此轮宏观调控影响较小。北京2007年将有大量普通商品房、限价房、廉租房、经济适用房入市，在很大程度上将缓解供需之间的矛盾，价格涨幅趋缓。天津等其他环渤海城市处于房地产的快速发展期，在经济利好、真实需求及政府的推动下，房地产价格仍将继续上涨，但随着郊区市场的逐步开发，由于供应结构的变化，整体价格上涨的幅度将会有所放缓。 中西部地区蓄势待发 目前的中西部地区处于房地产市场启动和快速发展的时期，房地产开发投资额和施工、竣工面积出现了明显的增长。整体来说，中西部地区受宏观调控的影响较小。随着在建项目在2007年陆续推向市场，预计2007年中西部地区的房地产市场的成交量将会快速增加，房地产价格明显上涨。