房地产需要进一步明确市场化方向

王子鹏

从1998年的“23号文件”至今，住房市场化制度确立已近十年，十年来最大的成果无疑是房地产的市场化方向，如果说要维护改革的成果，就是要坚定不移地继续推进市场化方向。
房地产行业的改革是和中国经济改革的大方向完全一致的。从计划经济到市场经济的转型，带来了中国经济近30年的世界奇迹。房地产行业更是从无到有，迅速成为国民经济的支柱性行业。
上世纪80年代之前，中国只有住房问题，没有房地产业，住房完全靠分配。这种分配方式名为福利分房，实际并无“福利”可言，因为整个社会资源尤其是房源处于极度短缺的状态。从1950年到1980年的30年间，全国只盖了7亿平方米房子。从1981年组建中国房屋建设开发公司开始，逐渐推行住房商品化试点改革。到2006年的20多年间，城镇新增住房面积超过90亿平方米，是市场化改革之前的12.8倍。这些都是市场化的成果。
市场化带来了房地产行业的勃兴，也带动了国民经济的发展和人民生活水平的提高。1998年的住房制度改革对于房地产产业的发展起到了重要作用，而房地产的关联作用又带动了相关产业的发展，吸纳了大量农村剩余劳动力，对于中国走出亚洲金融危机之后的经济紧缩起到了关键作用。
诚然，房地产业也同时存在着结构不合理、房价上涨过快、投机严重、市场欺诈、资源浪费等问题，但是这些都是市场化过程中产生的，仍然需要通过进一步完善市场来解决。由于我国经济起飞是在发达国家已经完成工业化和城市化进程之后，并且势头迅猛，在从计划经济向市场转型的过程中，各种制度建设和市场规范来不及建立完善，已经制定的来不及消化，从而带来了这些问题。从根本上讲，这些问题都是市场化不足的表现。因此，我们要维护改革成果，建立和谐发展观，就需要维护市场化的改革方向，在发展中解决问题。
市场化并不意味着政府无所作为。现代社会，效率与公平是两大主题，市场与政府是一个硬币的两面。市场交易带来财富，却不能带来公平，公平的缺失、贫富差距的扩大，最终可能导致市场和社会的崩溃。市场并不能解决这些问题，作为现代政府，保持对市场的适度干预，既是维护社会公平协调发展的需要，也是市场化本身的需要。
这种干预，并不是政府直接干预价格，更不是参与市场交易，而是维护市场秩序，保护市场收益，同时对低收入者进行扶持和救济，促进社会公平和协调发展。在现阶段的房地产市场，政府对市场的影响应该主要集中在三个方面。
第一是更加彻底地市场化。1998年之后，“福利分房”名义上已经停止，但是，在一些权力部门，单位自建房或者内部团购等“福利分房”的变种并未停止，随着房价问题突出，这些现象近期有回潮的迹象，必须加以警惕。权力对市场的干预，少数人靠权力扭曲市场价格，剥夺了普通人消费权力，造成了住房问题上新的不公正。少数人持有多套房，助长了市场投机。权力对市场的惯性干预，导致权钱交易，腐败滋生。从目前的情况看，房地产行业的各个环节上，都残留着大量的行政权力的烙印，要建立健康的房地产市场，必须坚决清除。
第二是对市场积极引导。资本的逐利性决定了市场走向，导致目前比较严重的住房结构不合理。大户型、豪华型住宅收益率高，一时之间成为开发商的首选。由于大城市的资金聚集效应和商品房的投资属性，这类住宅项目在大中城市需求旺盛，既推动了房价上涨又抬高了房地产市场的进入门槛，导致住房问题的社会化。在这一问题上，政府必须对市场进行区隔竞争，在有限的土地上，对高、中、低档住宅项目进行合理分配，划分不同的市场边界。“90/70”政策就是这一思路的体现，必须长期坚持其基本方向，这既是维护社会公平的需要，也是节约土地资源的客观要求。
第三是建立完善的社会保障。目前对房地产市场的焦虑情绪，很大程度上来自住房社会保障部到位引发的不安全感。只有社会保障到位，才能安定社会情绪，才能从根本上遏制对房地产的狂热追捧，才能促进市场的健康和发展。
房地产的问题涉及宏观经济的方方面面，需要众多相关部门在一个共同的思路下高度协同。1998年的“23号文件”带来了房地产近10年的迅猛发展，而在发展中的问题逐一暴露在我们面前的时候，更需要一个强有力的声音统一思路，明确方向。
不可置疑的是，市场化改革是中国经济的大方向，在市场化的道路上，房地产有进无退。

2007年4月25日星期三
（本文发表于4月30日《中国房地产报·社评》）