新海珠 新生活

新海珠，有着老广州的浓郁生活气息，楼盘结构丰富，配套成熟，大盘云集，物价低廉，不仅原住民习惯了这里的生活方式，置业而不搬迁；而且随着新规划的不断推进，公汽、地铁网络的不断完善，越来越多的区外人也来此置业。2006年，政府出台一系列区域市政利好措施，3月海珠区“十一五”规划草案出台，打造琶洲国际会展中心、广州大道南、江南大道三大都市商业圈；7月，工业大道庄头公园对外开放，成为广州老城区最大的免费公园；纺织路上的孙中山大元帅府重建完毕，9月15日将全面开放；地铁3号线客村段至番禺广场段预计年底开通；等等，加上目前各项成熟的生活配套，一个全新的活力新海珠已逐渐显现。

供应减少，成交大区地位不变

2006年是海珠区最近三年新建商品住宅成交面积最少的年度，全年的成交面积为187.09万平方米，环比下跌31%，同比减少24%。虽然成交面积有所回落，却依然是广州市新建商品住宅成交面积最大的行政区域，商品房成交大区的地位没有改变。今年首季度，海珠区一手住宅的成交面积仅35.7万平方米，同比减少39%，但成交均价达到8619元/平方米的新高，与去年同比上涨33%，涨幅相当惊人。

海珠区新建商品住宅的产品结构变化较小，随着区内居住环境的改善和投资环境的提升，海珠的楼盘普遍采用升级换代的方式提高产品的档次，中高端产品逐步取代低端产品的主导地位。受前两年土地出让量的减少及调整供应结构等宏观政策的影响，一手住宅供应量有所缩减，新楼盘不多，仅靠多个大型楼盘的后续推货才为区域提供了相对稳定的货源。受供应减少、楼盘的综合素质不断提高、以及拥有琶洲会展经济、领事馆区以及城市中轴线等利好因素的带动，海珠区一手住宅价格以较往年更猛的势头上升，成交均价走势加速上扬，居住环境改善和产品质素提升成为带动海珠区楼价全面上升的主要动力。

近年来海珠区新建商品房住宅销售情况表

（数据来源于：广州市房管局）

黄金周海珠楼市略显平淡

海珠区是广州楼市的传统大区，五一期间各推货楼盘对客户具有较大的吸引力，尤其是知名发展商开发的大盘及有成熟配套的楼盘更是五一期间海珠区人气聚集之地。今年五一黄金周，工业大道板块的“光大花园”、“第三金碧花园”；滨江东板块的“富力银禧”、“保利康桥”；新港路-赤岗板块的“珠江帝景”；南洲路板块的“罗马家园”、“珠江御景湾”及金丰大厦、泊雅湾等楼盘相继推出新货，这几个楼盘都以准现楼发售。

据五一期间对市场的观察，受到近期各项宏观调控政策多番出台及楼价高企的影响，楼市观望情绪有所加重，今年五一黄金周海珠区大部分楼盘看楼的各户并不是很多，但仍有不少优质楼盘聚集了较为旺盛的人气，其中光大花园销售中心人头涌动，五一新推出的“上江”组团，户型从102平方米至165平方米的三房和四房二厅，房间内部间隔方正、通风采光好，高实用率加上超宽楼距、园林绿化、周边成熟配套、地铁、发展商的品牌等综合因素，令楼盘的江景单位销售均价达到18000元/平方米以上。交楼标准也比以往有所升级，带2000元/m2装修标准，添设石材背板、赠送名牌厨具、恒温坐厕等。

珠江帝景苑推出的“克莱君殿”、“帝1座”户型均在200平方以上、均带有入户花园、工人房的大户型设计，豪华装修，室内通透开扬，江景与园景双景观共享。江景单位销售均价20000元/平方、园景单位销售均价在15000元/平方。位于滨江东路的富力银禧花园，目前推售“菲格拉斯”A2、A3栋江景单位，销售均价15000元/平方、园景单位销售均价在12000元/平方左右。工业大道南的第三金碧花园以其高达60%的园林绿化（分为花世界、水世界、森林世界三个主要绿化区）作为卖点，五一期间推售“爵府天下”组团，销售均价约为8800元/平方米。南洲路板块的罗马家园推出罗马国际公寓，销售均价在8000元/平方米。

由于海珠区一手楼盘价格普遍较高，整体供应量不大，除个别楼盘外，五一期间整体市场人气相对较淡，观望有所加剧，预计成交情况已不如往年。

二手住宅市场成熟稳定

受一手住宅供应减少的影响，大量购房需求转向二手市场。其中配套成熟、老广州生活气息浓郁的海珠区自然成为购房者的首选。2005年至今，广州的二手住宅交易量受各种因素的影响，时起时落。但占全市17%份额的海珠区，交易量基本保持稳定。从房管局的成交数据及中原地产的成交数据来看，海珠区可谓是全市二手楼市的晴雨表，交易量的变化趋势在全市各区当中，与全市最为一致；但另一方面，海珠区的波动的幅度远远小于全市，更加成熟和稳定。可见海珠区已得到越来越多市民认同，无论市场怎样变幻，始终受置业者的热捧。今年首季度，海珠区二手住宅的成交面积为22.8万平方米，同比增加14%，成交均价达为3922元/平方米，与去年同比上涨15%，与一手相比，二手价格便宜很多。五一黄金周期间，从中原地产海珠区各分行成交数据显示，二手市场交易宗数明显有所增加，成交相当活跃，一手住宅供应的减少及高企的楼价令一部份购房需求转向了二手市场。

海珠区目前二手住宅市场呈现如下特点：一是户型结构丰富，价位档次齐全。该区域从第平米4000元左右的安居之所，到单价6000元左右的小康之家，乃至过10000元/平方米的江景豪宅，从单套几十平方到几百平方都有供应，而且海珠区的楼价低于天河，交通和配套优于番禺，各种需求的人都能在此找到自己的心水。二是投资回报有保障。从中原地产成交数据显示，从05年至今，全市及天河、番禺租赁均价都稳中有微降，惟独海珠区逆市而上，租价稳中有升，表现突出。随着海珠区的配套，交通进一步完善，租价还有上升的潜力和空间，投资回报有保障。