据报道，近来广州、深圳、上海等少数房价曾经回落的城市的房价又开始新的一轮的飙升，而北京以及其它城市房价继续保持快速增长。和中国房价持续强劲的上涨趋势相反的是，自从2004年开始的关于房地产和房价的大讨论或大辩论到如今却是热度越来越低。参与房地产和房价激辩双方主要由“市场派”和“非市场派”组成。市场派的观点比较一致，即决定房价的主要因素是市场的供求关系，中国房地产有过热无泡沫，中国房价上涨是正常的、是供求关系的反映，政府不应过度干预房地产市场。“非市场派”的观点虽然与“市场派”完全相反，但这一派人士的看法和观点并不一致，有时还互相冲突。其主要观点为房价是由非市场供求关系的其它个别因素决定（如炒房、大量外商投资涌入、土地垄断、价格垄断、土地出让方式、开发商暴利、信息不对称、成本不公开等等），房地产已形成泡沫、大泡沫，房地产泡沫很快崩破，房价会很快大幅度下落、甚至跌入谷底，房价上涨不正常，政府应当直接干预房价。房地产大辩论的热度降低不是由于二年多来长时间的辩论，双方失去了热情，而是在房价持续上涨的事实面前，“非市场派”的观点被碰得粉碎。事实让他们张不开嘴，事实证明了“市场派”观点的正确，事实让越来越多的人们感受到了房价运行规律。那么，什么是房价运行的规律呢？简单地说就是，在正常的情况下，房价运行的规律就是上涨。
一．房价上涨规律的前提条件
房价上涨是规律，但是要有一个前提，那就是“在正常的情况下”。那么什么是“正常的情况下”？正常的情况下是指房地产的外部环境，即社会是稳定的，经济是发展的（快速发展或稳定发展），人们的收入是增加的，城市人口是增长的。只要这些外部条件成立，房价就会增长。经济和收入快速增长，房价就快速增长；经济和收入稳定增长，房价就稳定增长；经济和收入持续增长，房价就持续增长。
二．房价上涨规律的内在因素
有人会说，在经济和收入持续增长的情况，汽车、手机、电脑、家用电器等大多数商品的价格是在不断下降。那么在相同的外部环境下，为什么房价不遵循大多数商品价格的运行规律而下降呢？这就是因为除了有外部环境对房价的影响外，房价上涨有着其内在的因素。什么是导致房价上涨的内在因素？答案是土地价值的增值，即土地增值。注意我在这里使用的是土地的价值，而不是土地的价格。
人所共知，住房是由土地和建造在土地上的建筑物两部分组成。房价包含了土地费用，建筑物的费用（含政府的各种税费）以及开发商的利润。住房的建筑费用主要受材料、人工、设备等费用的影响，而这些费用的增长自然会导致房价的增长。但是住建筑费用的涨幅远小于房价的涨幅，因此建筑费用不是导致房价上涨的主要内在因素。除去建筑费用外，还剩两个房价组成部分－土地价格和开发商利润。很显然，只要土地价格大幅上涨，只要开发商加大利润，房价就要大幅上涨。因此，导致房价上涨的主要因素是土地价格的增长和开发商利润的增大。土地的价格是由开发商通过招拍挂土地出让方式竞争后确定的，开发商的利润是开发商自行决定的。于是有人把矛头指向政府，因为政府是土地出让方和土地价格的收益方。土地价格越高，政府收益越大。因而他们提出要限制土地的价格，要改变土地的出让方式，以为这样就可以来降低房价。而大多数人则攻击开发商，因为开发商“缺乏社会责任感”、“贪得无厌”、“牟取暴利”，不断加大利润，所以导致房价节节攀升。土地价格和开发商利润上涨造成房价上涨是一个不争的事实。但是认为土地出让的效益完全是政府单方面受益的看法是片面的、狭隘的。因为土地出让的收益可以用来进行城市基础设施建设、社会保障用房的建设和住房社会保障措施。土地收益可以回归社会，产生正面的、积极的、有益的社会效益，并非政府单方面受益。另外，把开发商“妖魔化”根本于事无补。开发商只要按照政策、法规，合法守规地进行房地产的开发、建设、销售、获取利润，何罪之有？通过限制地价、限制开发商利润来限制房价，这还是市场经济吗，能发挥市场机制的作用吗？！另外，除了商品房房价在不断上涨外，二手房（包括二手商品房、房改公房和二手经济适用房）的房价也在飙升。北京二环以内的二手房房价达2万元以上，三环二手房房价在1万元以上，二手经济适用房房价已经翻了一番。这些二手房的房价上涨还与土地出让价格和开发商利润有关吗？再有，二手房经过使用的磨损和岁月的消磨，建筑物本身只会贬值，不会升值。更何况那些使用了一二十年的房改公房，不但面积小、功能不全、使用不便，而且多多少少都出现了不同程度的破损。那么为什么在北京二环、三环以内这样的房改公房的房价会高于那些四环、五环外功能齐全、布局合理、设施齐备、还有绿地花园的新建商品房呢？显然，仅仅用道德来解释房价的上涨是远远不够的。情感不能替代科学。找到经济现象的原因，要从经济的本质入手。土地价格和利润上涨的根本原因来自土地价值的升值。
土地是房屋的载体，是住房必备的条件。当然也有以船为家的少数情况，在本文不予讨论。不过，船舶赖以漂浮的水体也是靠土地作为载体。按照经济学理论，原始的土地（没有劳动投入）是没有价值的。从工程的角度上看，同样水文地质条件、同样地形、同样承载力的土地是没有什么区别的，即没有工程价值上的区别。但是从实际使用的角度（商业的或居住的）上来看土地就有了价值，严格地说，土地价值应称为土地使用价值。土地价值来自何方？来自土地的区位性和稀缺性。
1．土地的区位性
首先，土地价值来自其区域位置，即弧?986年当我第一次到美国关岛从事房地产开发业务时，我就被告知，房地产开发的关键“第一个是区位，第二个是区位，第三个还是区位”（区位－Location）。什么是区位，区位就是住房座落的位置、周边条件和环境。不同的区位，形成不同的土地价值。影响土地区位的因素是多方面的，其中主要有交通条件（道路，公交设施，城铁等）、就业机会和条件、教育设施（幼儿园、小学、中学、大学），医疗设施、商业设施（购物、餐饮等）、文体娱乐设施、景观等。城市居民的生活离不开这些设施。因此，这些设施、条件越便利，越优越，其区位价值就越高，即土地价值越高。由于城市发展的历史原因，交通、就业、教育、商业、文体娱乐等设施往往集中在城市的中心地区。随着城市的发展，城市面积的不断扩大，而以上城市配套设施并不能跟上城市规模发展的速度，往往是滞后的或长时间滞后的，因此，城市中心地区的便利条件就更加可贵。随着经济的发展和个人收入的增加，城市化的发展和城市规模和人口的扩大缓玫耐恋丶壑当厝辉龈摺Ｓ纱耍颐遣荒牙斫猓裁赐恋丶鄹裨诓欢显龈摺⑽挥诔鞘兄行牡厍亩手房会不断增值、开发商的利润会随土地升值而不断增涨。以上对一个城市或城市某个区域的“微观”分析。如果我们把一个国家作为研究对象，进行“宏观”的分析，我们不难看出，那些政治、经济、文化中心城市、像首都、省会、大城市比中小城市具有更优越的工作和生活条件，因而这些城市的房价也比中小城市要高。这一现象并不是中国所独有，这是世界各国的普遍现象；并不是今天所有，而是古已有之。这就是规律?/P>
这一规律并不神秘，其实在日常生活中我们经常可以看到。如一个地区将要建设城铁，那一地区的房价就马上上涨；一个地区有重点小学、重点中学，那么这一地区的房价就比其它无此条件地区的房价要高。又如一个地区将有新的商业投资，由此将带动新的就业机会，这一地区的房价也会增长。
2．土地的稀缺性
造成土地升值还来自土地的稀缺性。汽车、手机等大多动产商品是可以大批量标准化生产的，即可以复制。而房地产为不动产，其特性来自土地的不可移动性，再加上土地区位属性也不可能完全复制，因此，房地产不可能像汽车等产品那样那样可以大量复制和异地销售。例如北京海淀区西三环内紫竹院公园正北有一个名为紫金阁的住宅小区。该小区三栋小高层公寓楼沿着紫竹院公园北岸排列，每一套住房的南房都有公园湖面的景观。该楼盘2002年房价为8,000元左右，2007年该二手房房价为22,000元以上。紫金阁的住房为何升值如此高，是因为其景观是唯一的。即使可以在北京其它地区再造一个类似的公园，但其位置和周边条件也不可能完全相同。追求更加便利和优越的生活条件是人类的天性，土地的区位个性化造成了土地的稀缺性。因此，土地既有区位性又有稀缺性。
如果再考虑到住房的楼层、朝向、位置、布局、面积等因素，可以这样说，没有一套住房是完全相同的，即每一套住房都是个性的，也就是稀缺的。这也是房产的稀缺性。
当人们谈论土地的稀缺性时，有些人常常是指土地总量的稀缺性，即随着人口的增加，人均土地就会减少，因此，导致土地的稀缺。从宏观来看，这是对的。但是从房地产来看，这就不正确了。房地产意义上的土地稀缺是指土地区位的∪保皇侵竿恋刈芰康南∪薄Ｈ绻虻サ乜矗丝谠蕉啵堑姆孔釉蕉啵嫉耐恋匾簿驮蕉啵恋匾簿驮较∪薄５巧钊氲乜矗挛锊⒉皇钦庋⒄沟摹Ｈ绻嗣堑木幼》绞饺匀槐３执车钠椒康幕埃敲凑庖凰捣ㄊ浅闪⒌摹５牵孀趴蒲Ъ际醯慕剑卟憬ㄖ拔地而起。原来可供建?0户住房的土地，现在可建20层的公寓楼，可以建造400户住房，这就是住房建设的集约化，是住宅的空间化。即使中国在未来10－20年左右，有3－4亿或更多农村人口进入城市，城市商业和生活占地也会大幅增加。但是，随着城市化的发展，农村人口就会大幅减少。随着农村人口向城镇的迁移，农村大量宅基地就会退出，因此，土地总量并不见得会减少，土地并不会因城市化而稀缺。正像科学技术的进步解决了马尔萨斯关于人口增长与粮食供应不足的问题，科学技术的进步也解决了人口增长与占用过多住宅用地的问题。随着城市规模的扩大，具有各种便利和优越条件城市区域就更加稀缺和宝贵，这就是土地区位的稀缺，即房地产的土地稀缺性。
三．几个外国房价运行的案例
1. 美国
以下是美国联邦住宅企业监督局以1980年为基准做出的1995年－2005年的房价指数
Percent Change in House Price for USA
Office of Federal Housing Enterprise Oversignt (OFHEO)
美国联邦住宅企业监督局 房价指数
|
No. |
Year |
(%) |
(%) Since 1980 |
|
1 |
1995 |
4.90 |
97.2 |
|
2 |
1996 |
3.40 |
102.5 |
|
3 |
1997 |
4.70 |
111.7 |
|
4 |
1998 |
4.70 |
120.0 |
|
5 |
1999 |
6.40 |
134.5 |
|
6 |
2000 |
8.10 |
150.8 |
|
7 |
2001 |
6.90 |
168.0 |
|
8 |
2002 |
6.90 |
184.9 |
|
9 |
2003 |
7.97 |
206.93 |
|
10 |
2004 |
11.17 |
240.69 |
|
11 |
2005 |
12.95 |
284.75 |
下图是根据以上数据做出的曲线图
2．澳大利亚1959年－2003年房地产名义指数和实际指数（以1959年为基准）
3．爱尔兰，英国，西班牙，荷兰，挪威1970年－2005年房价指数
从以上各国房价指数曲线可以看出，房价运行的趋势是上涨。而且从1995年－2005年10年期间，美国，澳大利亚，爱尔兰，英国，西班牙，荷兰，挪威的房价都处于持续上涨。特别是澳大利亚，该国政治和社会都很稳定，经济也基本保持平稳发展，其房价从1959年－2003年44年间保持持续稳定增长，1999年－2003年呈现快速增长。
4．1986年－1991年的美国关岛房价
本人于1986年到美国关岛从事房地产开发业务。我公司开发的住宅项目是独立平房（Single House）。住房为钢筋混凝土和混凝土砌块结构，住房面积180平方米，每户土地面积1800平方米，1986年每套售价6万美元。80年代末，日本加大了对关岛的投资，大量资金投入关岛高尔夫球场建设和旅游设施，使关岛经济突涨，就业机会大增，房价也随之猛涨。到1991年我公司同样的住房房价已涨到每套16万美元，上涨率达266.6％。对于这样的高房价，我倍感吃惊，但是美国关岛居民并未感到不安，而是平静地接受了这一现实。我认为这是他们已经习惯了市场经济下的房价变化。
5．1992年－1993年美国洛山矶房价
1992年本人到美国洛山矶从事房地产业务。受苏联解体、冷战结束的影响，美国重工业和军事工业受到巨大冲击，洛山矶许多重工业和军事工业的企业失去了订单，工人失业，经济萧条，房地产也落入低谷，房价一落千丈。在洛山矶一些交通路口，出现了向过往车辆伸手乞讨的白人乞丐。许多炒房人倾家荡产。这一案例说明，房地产是经济和社会的密切组成部分，经济上扬，房价就上涨，经济衰退，房价就下降。我们的收入和生活水平是与整个社会的经济水平密切相关，房价也是如此。如果我们希望保持经济的持续发展，希望我们的收入能够持续增高，那么我们就不要期望房价的下跌。由于社会动乱、经济萧条导致的房价下落，决不会使大众增加购房能力，结果往往恰恰相反。因为经济下滑时，往往是社会各个阶层都会受到打击。在这种情况下，虽然房价是降了，可是人们的收入也降了，因此并不会提高购房能力。
四．中国房价运行趋势
面临房价节节上升，房价将是怎样的发展趋势，这是人们关注的问题。根据房价上涨规律和其它国家房地产的资料，可以推断出中国房价发展的趋势（见下图）。
1．房价将保持持续上涨趋势。
2．房价运行分为3个阶段：
（1）缓慢发展阶段－在我国房地产初始建设期间，房价在较低价位上上涨。
（2）快速发展阶段－从1998年起，我国全面进入房地产市场，房地产迅速发展，房价快速上涨。目前，房价仍属于快速发展阶段。
（3）稳定发展阶段－随着房地产需求逐渐得到满足，经济进入稳步发展，房价将进入稳定发展阶段。这时房价将在高价位上稳步上涨。
3．随着市场逐步得到满足，房价上涨幅度会逐步下降。在上图中，在房价快速发展阶段P2期间的房价涨幅R2小于P1期间房价涨幅R1，在房价稳定发展阶段P3期间的房价涨幅R3小于P2期间的R2。
4．如果在房价稳定发展阶段中，经济再度高速发展，那么，房价曲线又会像房价快速发展阶段曲线那样快速上扬，然后再逐步进入稳定发展阶段。
5．以上的房价运行趋势是建立在正常情况下，即社会是稳定的、经济是持续发展的。
五．日本和香港房地产泡沫是个案
近两年来，时常有人提及日本房地产泡沫和香港房地产泡沫。有人认为日本和香港房地产泡沫是通过炒房炒起来的。炒房使房价高涨，房价高涨就产生泡沫，而泡沫很快会崩破，最后导致房价急落，房地产“崩盘”。这种看法是非常肤浅的，只是从表面现象看问题。日本房地产泡沫和香港房地产泡沫决不是简单地由炒房者炒起来的。日本房地产泡沫是日本经济泡沫的组成部分，而日本经济泡沫的形成决不是单单靠炒房炒起来的。日本经济泡沫的形成和破灭有复杂，深远的政治、经济、国际关系等诸多原因。同样，香港房地产泡沫与亚洲金融危机、香港回归、及香港回归过程中的英方政策等因素密切相关。因此，日本和香港房地产泡沫只是个案，对于处于正常情况下的中国房地产和房价来说，没有比对意义。对于日本和香港房地产泡沫的起因，不在本文进行分析。
六．认识房价上涨规律的重要意义
了解、认识和懂得房价上涨对政府和消费者都有着重大的意义。
1．政府
我们知道像亚当斯密描述的完全竞争的市场并不存在。不完全的竞争市场会导致市场自动调节的能力失效，导致市场失灵。因此，市场需要政府进行宏观调控，引导和规范市场合理运行，政府干预经济和市场是必要的。但是我们也不能把政府的干预理想化，政府也会犯错误。如政府对市场调控的缺位、政策措施不当、干预过度等同样会导致市场不能健康运行，导致政府失灵。而导致政府失灵的主要原因之一是缺乏对市场规律充分、正确的认识。对于房地产市场的管理来说，就是对房价运行规律的认识。认识了房价上涨的规律，政府才能制定正确的制度和法规，才能保障房地产市场健康的运行。认识了房价上涨的规律，才能避免出现一些政府部门（中央和地方的）错误地把保障房地产市场健康运行的宏观调控目标，当成是控制和降低房价。近来我们时常看到一些政府部门为降低房价提出一些不切实际、不讲科学、违背市场规律的提议和措施，这些提议和措施对房地产市场运行有害而无利。另外，如果政府部门盲目地承担起降低房价的重担，不但于事无补，反而会造成自己的被动。因为靠政府直接压低房价是一项不可能完成的任务。房价上涨是规律，违背规律是不可能取得成功的。
2．消费者
对广大购房消费者来说，认识了房价上涨的规律，就能做出购房的正确决定。只要有切实的需求和足够的资金能力，就应当不失时机地购房。不要听信一些所谓的专家、学者、名人、媒体人士不负责任的关于房价下跌的看法、说法。因为这些人既不是房地产理论研究的专家，更没有房地产实际操作的经验。实践证明，听从了这些“忽悠”而持币待购的消费者，其结果要么是付出了更高的房价，要么是失去了原先理想的住房区位。
房地产经济学是经济学的组成部分，经济学是社会科学的组成部分。经济学虽然不像自然科学那样是精确科学，但是也是科学，是建立在统计数据上的科学。经济学的规律也是科学规律。对于房价上涨的规律，我们不应回避。听耳不闻、视而不见只能是愚昧，于事无补。我国的部分专家学者在这一领域已经开展了研究。江西财经大学经济学院副院长王文群等编著的“房地产经济学”（2003年4月第1版）和华东师范大学东方房地产学院院长张永跃等撰写的“房地产经济学”（2005年12月第1版）都阐述了房价上涨的运行规律。这两本书对了解和学习房地产知识很有帮助。另外，清华大学房地产研究所副所长张红编著的“房地产经济学”（2005年8月第1版）也略有涉及。
房价上涨是规律是许多人难以接受的和不愿接受的。中国有句老话叫做“良药苦口”。回避和拒绝承认现实和规律不能解决任何问题。只有尊重科学才能摆脱愚昧，才能做出正确决策，才能使房地产健康地发展。
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