在对宏观调控政策分析之前，首先要明确决定房价的主要因素。决定房价的主要因素是什么？是供求关系。房价和其它商品的价格一样，是由供求关系决定的。这是经过市场的长期实践验证了的。要想调控房价，就要调控住房的供给和需求。商品房的供给来自开发商，需求来自购房自主、长期投资（购房出租）和短期投资（炒房）三种需求。下面我们看看四项主要宏观调控政策对房价的作用。

1． 提息（提高房贷利率）－货币政策调控措施
提高房贷利率是一项针对需求的措施，也最无效的调控房价的措施，其原因如下：
降低房价的目的不是为降低房价而降低房价，而是让更多的人能够买得起房。对大多数人来说，买房是要使用贷款的。因此，影响购房能力的要素不仅仅是房价，而且还有房贷利息。房价和房贷利息构成了购房成本的主要部分。提高房贷利率增大了每一个购房人的购房成本。这样做不但没有增加购房人的购房能力，反而降低了购房人的购房能力，尤其是降低了中低收入群体的购房能力，也就是使更少的人买得起房，而不是让更多的人能够买得起房。因此，此举违背了降低房价的根本目的－让更多的人买得起房。另外，房价的弹性系数很低，在商品房供给远低于需求的情况下，通过提高贷款利率压低需求，从而根本改变市场供不应求的局面，并导致房价下降的设想是根本不能实现的。

另外有一点必须注意，提高房贷利率加大了炒房成本，对炒房有一定的抑制作用。但是在购房自住和长期投资为市场需求主体以及市场供不应求的情况下，提高房贷利率通过压缩炒房泡沫进而降低房价的作用十分微弱。

从2004年起到2007年，央行5次调高了房贷利率，房价不降反涨说明了，购房自住和长期投资是我国购房需求的主体，因此，提高贷款利率对房价调控没有作用。在现实中，我们看到的是，购房者不但没有从提息中得到丝毫房价下跌的益处，反而支付了越来越多的贷款利息，承担了越来越重的购房经济负担。

2．加税－财政政策措施
（1）营业税
营业税是针对炒房需求的措施。2006年财政政策调控措施是开征对二手房交易的营业税（税率5.5％）。开征条件：
－ 出售自有唯一住房，免征营业税。
 －在购房后5年内出售该房征收营业税，购房5年后出售免征营业税。

显然，营业税的目的在于加大炒房成本，挤压炒房利润，增大炒房风险，从而达到尽量降低和排除炒房需求的作用。营业税应该说是抑制炒房的有效武器，排除了炒房泡沫，就降低了总需求，从而改善供不应求的局面，房价也会相应下降。那么为何营业税实施后，房价仍然节节上涨呢？这是因为购房自住和长期投资是我国购房需求的主体，既使通过营业税排除了部分或大部分炒房泡沫，也不能根本改变严重的供不应求的局面。改变不了这一局面，房价就只有上涨不会下降。

（2）个人所得税
个人所得税（税率1％）是面向所有二手房交易的税种。个人所得税和营业税一样是对占市场主体的自住和长期投资需求没有作用，再加上个人所得税的税率较营业税低得多，所以，对房价抑制作用微乎其微。

个人所得税和营业税不同之处在于个人所得税除了对炒房起抑制作用，对普通二手房交易（如房改公房和私房，一般超过5年使用期）也有抑制作用。因此，个人所得税所覆盖的影响面要大于营业税。我们能否加大个人所得税税率来提高它的抑制作用呢？提高个人所得税税率会提高抑制炒房的作用，同时也会抑制以旧换新的购房需求。通过对普通二手房交易（如房改公房和私房），进行以旧换新是值得鼓励和支持的正当、合理购房需求。压制这部分需求，违背了让更多的人能够通过购房来改善住房条件的根本目标。因此，个人所得税税率只能是适度的，不能随意加大。

另外，值得注意的是，任何向住房交易环节加税的措施，只要可能的话，都会被卖方向买方转移，也就是“向前转移”，也就会出现炒房者“得病”，广大购房者跟着“吃药”的现象。

3． 限制外商投资和外资购房－行政措施
2006年实施的171号文是一项限制外资投入和外国人购房的行政措施。就其调控对象来说，限制外资对房地产的直接投入是针对供给的调控措施，限制外国人购房是针对需求的调控措施。
（1）限制外商直接投资房地产
经济学告诉我们，当某种商品的利润高于其它商品时，就会吸引更多的对该商品的投资。更多的投资将带来更多的商品和更强的竞争，这样就会导致商品价格的下跌。因此，增大投资对降低价格是有利的，这其中也包含外商投资，反之是不利的。不过，根据数据显示，外商直接投资只占中国房地产总投资的1％左右，因此，限制外商直接投资房地产对我国房价的不利影响甚微，同时对降低房价没有任何作用。
另外，改革开发20多年的实践证明，外商投资不但为我国的经济建设带来了必要的资金，同时还带来了先进的管理理念和方法。适度开放外资投入，让讲信誉、讲诚信、讲质量和操作规范的外商房地产企业参与我国房地产竞争，有利于改进、完善、规范我国房地产的运行，有利于消费者买到质量和服务更好的住房。
（2）限制外资购房
中国房地产的高回报自然会吸引国外的炒房者，因此，限制外国人购房对防范房地产泡沫，保障本国购房者利益是有利的。不过，在我国住房内需占绝对主体的情况下，限制外国人购房对降低房价的作用甚微。

4．“90，70小户型政策”－行政措施
建筑面积90平方米的住宅占市场的70％是一项调控供给的行政措施。在一定面积的土地上建设小户型住宅的数量会比大户型多，因此，“90，70小户型政策”可以增多住房的供给。但是，当住房面积减少的同时，购房房款也随之减少（房款＝房价×面积），这就使更多的人具备了购房能力，即增加了需求。由于“90，70小户型政策”新增的住房供给远低于新增的购房需求，小户型的房价也就不断攀升。此外，小户型政策压缩了大户型的供给量，使得大户型的供求关系更为紧张，大户型房价就更为高涨。因此，“90，70小户型政策”对降低房价没有作用。

除了以上政策外，2006年还出台了一些其它调控政策－如提高房款首付比例，三次上调存款准备金率，行业规范性政策以及各个地方出台的政策（如北京的民宅禁商，封顶前不得放贷，土地增值税等）。这些政策有些与房价有关，有些无关，总体来看，比以上四项政策的调控作用要小得多。

2007年一些地方政府开始实施限价房政策。限价房属于行政措施，是在房地产市场中实行的双轨制。由此，房地产被划分出“计划”的和“市场”的两个部分。分属不同的收入群体在不同的部分中消费。商品房的房价由商品房的供给和中高收入群体消费者形成的需求之间的关系来决定，限价房对此没有影响。就像萝卜白菜的价格对大虾鲍鱼的价格没有影响一样。与此相反的是，限价房的房价是参考周边商品房房价来挂钩的、制定的，倒要受商品房房价的影响。因此，限价房不但对商品房房价没有下压作用，反而要受商品房房价的拉动而水涨船高。

通过上文可见，宏观调控政策有的对房价基本没有作用，有的作用十分有限。总的来说，在现阶段我国住房需求旺盛、供不应求的大环境下，宏观调控作为间接调控房价的手段，不能改变房价持续上涨的大趋势。

同时我们要看到，宏观调控有时也是双刃剑，也会有负作用。不恰当或过度使用宏观调控政策，其结果往往是适得其反，对此要格外重视。

我们常常可以听到这样的问题“买不起房怎么办？”答案很简单－租房。
租房是世界各国解决住房问题的一种主要方式。发展中国家是这样，发达国家也是这样。千千万万的人用乘坐公共汽车和地铁的方式解决了买不起车的交通问题，同样，千千万万的人正在用租房的方式解决买不起房的居住问题。据报道，我国将实施“租购并举”的住房体系，这样做是非常正确的。“租购并举”纠正了先前那种脱离实际的“以购为主”的错误指导思想，突破了“居者有其屋”等于“人人买房”的认识误区，回归了人们的理性消费心理，定将利于我国房地产健康、稳定、持久的发展。