上帝在关上一扇门的时候，往往会打开另一扇窗。对于急吼吼掘金中国房地产市场的外资和亟需资金补给的内地开发商而言，2007年，延续06年“171号文”和“10号文”的出笼，日前，商务部、国家外汇管理局联合出台的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》再次表明，限外政策不仅未见任何松动，反倒呈愈勒愈紧之势。
境外IPO既然暂时指望不上，同属股权融资性质的海外私募股权投资基金（PE）却可以施展拳脚。实际上，很多大型地产商早已与PE眉目传情，喜结连理的也不在少数。比如，作为美国最大的PE之一，华平投资继成为富力地产、绿城中国的战略合作者之后，今年又以参股形式与中凯集团合作，并为其投资企业中凯开发提供每年不少于3000万美元的资金支持。引进PE已成为现阶段内地房企多元化融资的重要路径，而且，目前可谓是引进PE的绝佳时机。大多数PE最关注的是IPO后企业的股价，虽然境外IPO难度加大，但内地IPO的大门正缓缓开启，4月杭州民营房企广宇集团在深圳中小板成功IPO，应是一个明确的信号。在人民币持续升值的利好下，地产股的涨势趋于稳定，投资风险较小，不管在内地还是香港，地产概念股都受到投资者的追捧，对于很多有上市打算的房企来说，这恰恰是引进私募基金的最好时机。
私募股权基金“集团化”抢滩国内地产市场，恰逢其时
从政策导向考量，诸多限外措施矛头多指向进入短线操作的热钱，对于与内地房企进行股权合作的PE限制并不多，许多城市更是持欢迎态度，6月初在天津举行的“私募股权基金大会”上，天津市就明确了对PE模式的欢迎态度，天津市市长戴相龙在接受媒体采访时表示，创立直接融资平台，开辟和扩大产业投资基金的融资渠道是天津发展中的重要工作，PE为中国房地产企业在融资渠道上开拓了一条更加便捷的新途径。
学界对此的呼声亦渐趋高涨。在“2007浙商大会”上，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌认为：在建设多层次的资本市场体系过程中，除了完善股市，更应发展未上市公司股权投资市场，也就是私募股权投资基金市场，无论从法规角度，还是从政府规章制度角度来说，私募基金已不存在任何法律障碍。中国人民银行副行长吴晓灵也表示，目前中国资本市场发展中存在两大“软肋”，一是公司债发展滞后，企业难以以自主的方式优化债务和股本结构；二是私募股权市场发展滞后，难以培育优质的上市公司资源。她强调，应该允许金融机构参与私募股权投资基金，中国应该更多地发展私募股权投资基金，以培育更多更优质的上市公司。
据了解，外资私募股权基金早期涉水中国房地产市场时，由于对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。随着私募股权进入房地产的日渐深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。
到了2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14.54亿美元，占同期投资总额23.98亿美元的60.6%。而据统计，2006年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。截至2006年12月，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占传统行业投资案例总数的42.4%，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.65%。
新《合伙企业法》带来私募基金无限憧憬
私募股权基金在对中国政策的适应中逐渐走向成熟，但是对于私募股权基金在中国发展更具有里程碑意义的是新《合伙企业法》的施行。
今年6月1日新《合伙企业法》施行，赋予了有限合伙以正式的法律地位。过去由于法律制度不完善，私募股权投资能做的主要是公司。1997年通过的合伙法，只是自然人的合伙，不允许法人和法人之间的合伙，有限合伙制不能做。新《合伙企业法》里面专门增加有限合伙条款，同时允许法人合伙，这样为风险投资、私募股权投资创造了一种新的渠道。在有人承担无限责任的基础上，由更多人承担有限责任，来解决资金募集的问题。
星韵律师事务所上海分所律师邱剑新认为，有限合伙制度意在搭建一个“能人和富人共舞”的平台，由富人(投资者、创投机构、“资本家”)作为有限合伙人，在出资范围内承担有限责任；能人(经营者、“知本家”)作为普通合伙人参与企业经营，对合伙企业债务承担无限连带责任。在这个制度框架下，由于普通合伙人需对合伙企业的债务承担无限连带责任，从而使企业治理实践中常见的经营者道德风险问题，一定程度上得以避免或者降低。从这个意义上来说，新《合伙企业法》中关于有限合伙的制度创设在一定程度上为私募股权基金在中国大陆的运作铺平了道路，确定了有限合伙这种国际通行的私募股权基金组织模式在中国大陆的合法地位。
融资模式演变，PE成提升地产价值催化剂
有了明确的法律地位，PE在中国下一步的发展所剩下的问题就只限于技术层面了，而其与生俱来的优点必然使其大受中国房地产企业的欢迎。
传统的贷款、抵押或者证券等融资方式程序比较复杂，而且受国家宏观调控的影响，房地产企业在出现资金缺口时，通过银行信贷、信托等方式来融资成功的概率越来越低。而PE没有一个固定模式，比如要企业什么样的报告、要求企业达到什么样的预期、前几年有几年是赢利的、市场有多少赢利等，这些问题PE一般都不做很明确的要求。只要是私募基金经过考察，看到你有一个很好的市场定位、有一个很好的团队，但是你的资金有问题，这样私募基金就可以进来投资，如果你需要，他还可以进入管理层帮助你进行一些运作。企业赢利之后，他顺利退出，拿走一部分利润。进来是为了退出，这是私募基金最大的特点，在一进一出之间实现价值。
通过PE融资还有一个好处，就是企业可以灵活地选择与PE的合作方式。出于这个考虑，房地产公司更愿意选择与PE合作。因为私募一般实力比较雄厚，它的融资方式也比较多，可以是债权也可以是股权的，合作方式比较灵活。以往的银行贷款融资则比较单一，而且操作起来也比较麻烦。而现在顺畅的退出机制也使得PE愿意进入房地产领域，某私募基金中国区总监就曾形象地表示，如果PE是有限责任公司进来的，就走有限责任公司的道路；是股份有限公司进来的，就上市；如果走有限合伙形式，也只是在税收上有区别，到时候交完税，在国家外汇管制允许的情况下，钱也挣到手了，PE也可以自由退出。
私募基金拓宽房地产融资渠道，但加强监管刻不容缓
作为市场主体的一方， PE在房地产领域更重要的作用是推动房地产行业以及相关产业的发展。但国家监管机构相关领导也表示，按照现有法律，私募基金很多行为还有待规范，加快立法，加强引导刻不容缓。
目前私募信托基金多用于项目开发和房地产投资及物业收购，私募发行股票也可在一定程度上解决开发商股本筹集问题。中国房地产市场的日渐成熟使海外私募基金一方面可以毫无后顾之忧地大兵压上，一方面退出渠道也为它们的获利锦上添花。因此，与这些资本大鳄同台共舞，中国房地产企业有必要更加规范，在项目上、管理上做相关调整，满足PE的国际要求，跟国外接轨，只有符合条件了才能上市，这也在一定程度上促进了公司管理水平、经营效果规范化、效益化。同时，PE进入房地产，最重要的意义还在于促进了资本的流动，尤其是目前房地产贷款不是很顺畅，许多好的项目没有好的资金对接，PE的进入必然在市场中形成了供给、需求，只要资本流进去了就推动了房地产业的发展。
而对于PE的监管，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌指出，一方面，目前对PE毕竟没有明确的制度规定，比如在工商局领取执照的业务范围内就没有代客理财。另一方面，在没有监管的情况下，私募基金可能会做恶庄，也可以通过股票的抵押贷款，不断从银行套取资金，因此加快立法，加强引导是刻不容缓。
他表示，地方政府与有关部门应该尽快抓紧协调，落实国务院关于加快多层次资本市场建设的决定，建立全国统一的未上市企业股权转让市场，规范私募股权投资基金市场退出机制，鼓励企业低成本的境内上市，而不必都绕道出去海外上市。未来，处于有关法规监管之下，私募基金和公募基金之间应当是共同竞争的伙伴关系。为了减少市场风险，防止类似中科崩盘的事件再度发生，最好的办法，就是把私募基金暴露在阳光之下，阳光是最好的杀毒剂。将来私募基金的公开化，有利于证券市场的稳定、健康发展。
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~