北京楼市的持续繁荣和活跃受一定的奥运影响，但最根本的还是消费需求作用的结果。政策效力的后期释放体现对地产市场最大的调整是房价理性回归，但是房价也不会普遍暴跌，而只是趋于稳定，地产商应苦练内功，强身健体过严冬。同时我们也应看到，市场购买力还很强大，消费总量基本稳定在一定水平，而且与股市最大的不同是房价的适度下调还有很强大的市场需求承接量。

奥运对北京楼市绝对是利好

从房地产的发展而言，奥运会是一个特殊的因素，也是一个短期的因素。环渤海商圈将是未来5到10年内支撑中国经济最重要的支柱，北京作为该商圈的核心，将会朝着超大型国际化城市发展。奥运会是北京在大发展时期的加速器，它绝非北京城市发展和完善进程的终结点，奥运会加速让北京朝着国际化的宜居城市发展，这些对北京的房地产发展来说，都起到了长期支撑的作用，推动作用是中长期和良性的。

奥运后房价理性回归软着陆

随着一系列调控政策的落实、金融政策的实施，加之前两年政策效力的后期释放体现，房地产市场很多隐藏的问题都摊开了，炒房的、囤房的、捂盘囤地的，都相应的有了严格的约束政策，一定程度上的潜在不良因素被逐步化解。奥运会后，楼市调控的核心影响已经是促使房价理性回归。

比房价涨幅放缓更可怕的，是成交量的急剧萎缩。以北京、上海、深圳、广州为代表的大城市，今年以来，新建商品房和二手房成交量同比均连续下降三至四成。这种以成交量萎缩为主的长期观望现象，才是地产企业必须面对的。任何市场化程度较高的行业，都有其景气周期。房地产开发企业和经纪企业都必须有度过行业景气之冬的心理准备。

根本的还是居住消费需求

近两年，“奥运概念”对北京房地产市场有一定程度的影响，但绝非是最主要的，消费需求（包括升级换代和投资性的需求）以及政策对市场的影响才是关键。从市场总体需求来看，北京住宅购买主要以改善居住为目的，北京虽然存在一定的投机性购房，但其比例仍在合理范围之内，对房价走势未形成很大的影响。现在的状况是，投资性需求隐藏了，在等待时机；部分非即时性的自住性需求，延后，变成未来需求了。

奥运提升了北京城市价值，提高知名度，吸引更多境内外的投资需求。据统计，北京市的居住需求中主动需求略占52-56%，因拆迁等造成的被动需求略占9%-13%，外来需求则占31-35%。这些都会促进房地产市场在奥运会的进一步发展。同时北京仍然是人口净流入城市，对于购房和租房的需求是持续性的且是刚性的，并不同于深圳等城市的房市确实是由于炒房者带动的非持续性的柔性需求。

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