2008年是楼市不平常的一年，仅仅一年的时间，房地产市场就出现了冰火两重天，酝酿已久的全球经济寒流来到中国，整个地产业宛如在07年的狂欢中迎面泼来冰水，猝不及防地闯入寒冬。

在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18 个城市纷起救市，吹响了拯救经济的号角。而财政部和央行亦在10月-12月频频出台相关救市措施。那么，利空与利好同时存在，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，确实值得业界探讨和分析。

 

交易量萎缩、观望气氛浓厚、资金链绷紧，地产“寒冬”时代来临

2008 年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格由增幅放缓转入区域下调，资金链条偏紧。从2007 年10 月开始，房地产行业已连续三个季度行业景气指数下降。消费观望情绪从珠江三角洲开始向全国蔓延。目前房地产开发企业自筹资金增速上升较快，银行开发贷款增速略有收紧，但是销售预收款和按揭贷款增速大幅下降。以按揭贷款为例，贷款增速的下降并不在于“二套房贷”政策的收紧、按揭申请拒绝率的上升或按揭贷款利率的上行，而在于银行受理的按揭申请宗数明显下降，即市场交易量的持续萎缩。

加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。近期虽有利率降低的调整等一系列政策出台，延滞效应影响和政策力度，并未带来有效改善。需求萎缩和资金绷紧预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程那能比一般预想的更为漫长。

2008 年上半年，房地产市场的供给面依然活跃。土地市场交易依旧较为活跃，房地产开发投资高位运行。然而，这种情况从二季度和一季度的对比来看已经发生了明显的变化。二季度的供给面较一季度出现明显的弱化，三季度持续弱化，而且这种趋势并不是短期的，在房地产商资金链趋紧的情况下，供给面的减少才刚刚开始，预计四季度将能够进一步看到房地产供给面的下降。2008 年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格由增幅放缓转入区域下调，资金链条偏紧。加之货币政策的收紧和资本市场的股灾，更令房地产商的多融资渠道举步唯艰。从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。

从需求面的情况来看，房地产需求已经明显陷入观望，这个过程先于供给面的收缩而出现。2008 年以来，房地产销售面积逐月下滑，一季度和二季度房地产销售面积出现了不同程度的下降。7 月份的统计数字更加显示了这种趋势，7 月房地产销售面积同比下降26.8%，环比下降27.1%，呈现出2008 年以来最大的跌幅。目前房地产销售面积的急剧下滑是由多方面的原因造成的：

2006 年下半年之后，商品房价格和土地价格上涨过快，行业销售利润率的上升和商品房品质的上升开始脱节，这种发展方式使得消费者的消费预期发生

根本转折。2007 年下半年开始，经济景气下滑，通胀影响，使得房地产行业的运行背景发生根本转折。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建新面积较大，现金流平衡压力发生根本转折。宏观经济基本面的下行，使得房地产行业的调整周期比预想的更长，股市和房市的低靡使消费者购买力至少折损3 万亿元以上。需求空缺的情况有可能随着宏观经济形势的恶化进一步蔓延。

 

“三重紧缩”效应，预示09年地产市场不容乐观

对于2009 年的房地产市场，普遍认为有两种可能的调整轨迹：

其一是中期调整，房地产市场进一步走向萧条，进入一个中期的深度调整期，在2009 年全年行业没有复苏势头。

二是短期调整，在经历一年多时间的调整以后，到2009 年底出现较为明显的复苏势头，房地产市场重新走上较为强劲的发展轨道。

我们认为，决定2009 年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和政策因素。

如果宏观经济继续走弱，同时紧缩的政策不变，房地产行业极有可能进入两年多的调整阶段，行业衰退在所难免；如果宏观经济能够迅速走强，国家同时放松银根，政策力度有效释放，房地产市场将可能经历一个较短的调整过程，2009 年底有望走出低谷。

根据经济周期规律和周边大环境的淡市预期，我们倾向于认为，在短期调整和中期调整两种可能性当中，出现中期调整的可能性更大。理由如下：

1）宏观景气下行不支持行业快速复苏，目前景气下行具有国内和国际经济周期

的“双重叠加效应”。从国内经济周期来看，2003－2007 年间，我国连续5 年

GDP 增速高于10%，并且通货膨胀情况大致良好，这是中国改革开放以来最好的增长周期，2008 年仅仅是景气下行的第一年，这次下行经济下行周期可能较之1992－1996 年之后的调整过程更为漫长。从国际经济周期来看，以美国次贷危机为特征的全球金融动荡，较之1997 年的东亚区域金融危机的广度，深度要严重得多，对中国经济的冲击也比东亚危机更为严峻，这种内外部景气周期的双双下行，导致房地产行业不太可能在2009 年领先于其他行业出现明显复苏。

2）目前房地产行业遭遇的并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。在这

种预期变坏产生了“三重紧缩”效应：

第一重紧缩是消费延迟，无论是投资型还是自用型购房者均持货币待购，这种观望本身就是一个不断恶化预期的自我循环，而且这种观望不仅仅是意愿上的观望，更有消费能力的脱节。今年年初以来按揭贷款拒绝率没有上升，但申请件数的停滞就充分反应了这种观望情绪。

第二重紧缩是，即便商业银行意识到对房地产行业过度收紧贷款会使得行业调整更加雪上加霜，从银行整体决策来看，适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但从单个银行的决策来看，率先收紧开发贷款就成为“囚徒困境”式的必然选择，哪家银行率先收紧了开发贷款，就把房地产行业景气下行带来的风险转嫁给了尚未收紧房贷的银行。

第三重紧缩是，我国房地产开发模式很大程度上是快速拿地、快速开发、快速销售的模式，这种模式不能保证房地产企业获得最好的项目利润率，但有助于其规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临在建项目资金压力、建造成本上升压力、土地储备资金压力、资金成本压力等几乎全方位的压力，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。

 

长期来看，我国房地产市场发展前景仍然是看好的

在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。但是08年底也出现了一系列的利好因素。国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻我国经济和楼市面临的外部压力。国内方面，目前中央拯救经济的决心超大，11 月“4 万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998 年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。

利空与利好同时存在，那么，未来我国房地产市场到底何去何从？针对目前的救市政策，笔者还是持支持态度。因为目前全国房价正处于下跌过程中，提前救市，更有可能使房价在到达合理位置时，市场同时也进入底部。反过来看，如果一直等到房价大跌之后才救市，则市场出现底部时，地产市场陷入困境拖累整体经济复苏——这一点是任何人都绝不愿看到的。

而且，绝大部分政策，其效力显现毕竟都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。众所周知，在资产市场中，“追涨杀跌”的现象一直存在，说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期才会受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。根据国际经济运行规律分析，房地产业一般会比宏观经济提前触底回升，楼市底部极有可能出现在2009年底，预计2009 年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，年底或者 2010 年初全国楼市触底反弹的可能性最大。

同时，相信中国，相信居住，我们有理由认为，未来地产市场的前景仍是充满光明的。

1）中国的经济发展基础是健康稳定地，平稳发展的基调仍在。

2）我国的城市化进入高速发展阶段的中期。我国的城市化水平2006 年末为

43.9%，进入城市化高速发展进程之中期。目前，大部分省市处于加速发展的起

步阶段，随着我国经济的高速发展，未来房地产市场需求空间将迅速释放。另外，

生活水平的提高、财富的积累、购买力的增强，改善性住房需求比例将逐步提高。

3）房子是为数不多的可选投资方式。基于我国地少人多的国情，政府对于投资

性住宅地产政策性抑制，而另一方面，房地产商品具有投资品和抵御通胀的性质，

仍是投资的选择。

4)比房价涨幅放缓更可怕的，是成交量的急剧萎缩。如何发挥主观能动性，激发营销智慧解决成交量萎缩的观望现象，才是地产企业必须面对的。任何市场化程度较高的行业，都有其景气周期。房地产开发企业和经纪企业都必须有度过行业景气之冬的心理准备。