当前宁波楼市的状态，无可否认，已经“高烧”得很厉害了。楼市中出现的诸如一房难求、房价一天一个价等种种迹象，已与2003、2004年春天那时候的癫狂毫无二致——房地产宏观调控三年，一夜之间却已回到三年前。

刚吃过退烧药，怎么就又发烧了呢？

一

个人认为，此次楼市高烧的背后，是藏有一条清晰的逻辑链条的。这条逻辑链条的开端，应该是购房者对宏观调控的失望——调控并未调低房价，反而因为央行的数次加息、以及房东转嫁新增的房产税赋，让购房者的买房成本加重了。失望之余，因调控而受到抑制的楼市需求，终于在2006年下半年开始重新释放出来。

据市建委统计，2005年市四区商品住宅销售面积仅为131万平方米左右，而去年，已升至183万平方米；市房产交易中心房价指数报告也显示，2005年市四区商品住宅销售套数从2004年的19682套下降至11478套，但2006年，已回升至近15000套；去年市四区的二手住房成交量达14825套，比2005年也增加了4500余套。

二

楼市需求的释放，让经历了2005年楼市“冰川纪”的开发商，重新看到了楼市转暖的曙光，随之而来的，便是对土地的疯狂竞夺——手中有地的开发商，总是不如手中无地的开发商多。

从下面这组数据可以看出，2006年里开发商拿地的热情有多高：房子不好卖的2005年，市四区共推出土地38幅，其中仅成交21幅，占推出量的73.7%，成交率较2004年下降了18.6%；而到了2006年，市四区推出的66幅土地（不含经济适用房用地）成交了58幅，成交率已接近85%。

接下来这一组数据，则显示了开发商在2006年土地战场上白刃相见般的激烈搏杀：9月28日，东钱湖寨基地块经过整整50轮竞价，新游进宁波的又一条地产大鳄华润置地方才告得手；但东钱湖寨基地块创下的竞价轮次记录才过了一天就被打破，9月30日七里垫地块出让现场，好阳光置业与迪赛置业鏖战了103轮才决出胜负。此后推出的房地产开发用地，出现类似的激烈竞争场面几乎成为一种惯性：“亲亲家园”北面的姚江北侧3#地块竞价57轮，东部新城B3花园住宅地块竞价22轮，然后是华辰北9号地块在竞价76轮后成为甬城“新地王”。

如此激烈的搏杀，地价大涨当然是必然的结果。华辰北9号地块创记录的6490元的楼面地价，因为其已超过周边楼盘在售价，被视作是06年宁波土地市场的一个标志性事件——而在此之前和在此之后，尽管成交土地楼面价高过周边在售楼盘销售现价的情况没再出现，但按成交土地楼面价测算，其未来开发楼盘的售价将肯定超过现在售楼盘价格数百元的土地，却绝不在少数，比如“亲亲家园”北面的姚江北侧3#地块，再比如“紫郡”旁边的鄞州投资创业中心地块。可作比较的是，2005年时市四区推出土地以底价成交的，占到总成交量的62%，其它地块也均以小幅高于底价成交为主。

三

没有谁相信在地价大涨之下房价会不涨。2006年岁末宁波新地王的横空出世，毫无疑问导致了购房者对今年房价暴涨的强烈预期，进而引发了春节之后甬城楼市上一浪高过一浪的“抢房风”。

问题的严重性并仅仅在于“抢房风”的再起，而在于很多人即便有钱也买不到房。

袁灿东兄弟在他的博客里已经明确指出，因为06年“70/90”政策的出台，一些楼盘的建筑规划设计不得不修改，进而导致原来的供应普遍推迟了3—6个月，这刚好使得去年年底到今年年初这段时间出现楼盘供应的短缺；同时，建设部对此项政策的反复解释，又使得开发商想尽办法拖自己的项目，有的项目原本去年年底或今年年初上市，但由于政策的不明朗导致他们到现在还在做前期规划或者观望中。

市房产交易中心统计数据显示，上半年市四区商品住宅销售套数为9282套；而据网上备案系统显示，同期市四区新增的可供销售的商品住宅套数是10532套；如果除去别墅类产品和单身公寓类产品，则新增总房源套数不足9000套。房源紧俏程度由此可见一斑！

政策所造成的今年上半年甬城楼市这种客观上的供应不足，使得楼盘开盘即告售罄成为家常便饭。房子如此好卖，开发商岂能错过赚钱的大好时机？于是乎，“捂盘”不售或一幢、两幢地“销控”式开盘的手段，重出江湖，房价则自然在这样的手段中，得到了快速而且尽可能大程度的调升。

开发商的惜售、销控和不断的提价，反过来又进一步人为地加剧了楼市供应的不足、加剧了“抢房风”的强度，终于演化出了2007年上半年甬城楼市类似于2004年春节后恐慌性的购房热潮。而购房者越是恐慌，开发商就越要“销控”、越是频繁提价，二手房市场又与之相呼应——房东不断加价、关系户或中介则通过关系从开发商内部获取房源赚取所谓的手续费，最终使得楼市局势出现了“买房人越多房价越高，房价越高越要买房，越要买房房价就更高”这一恶性循环，楼市因此日益“高烧”。

四

因上所述，可以看出，让甬城楼市体温飙升的环节有两个：其一在流通环节，其二在供应环节。

流通环节因为直接反映了房价暴涨的趋势，因而也就直接体现了楼市“高烧”的程度。在这个环节里，我们看到的景象是：宏观调控带来的房产新税赋，被二手房房东毫无顾及地转嫁在购房者这边，炒房成了不可能亏本的生意；更上游一点，则是关系客户把通过关系所得到的房源，直接通过售楼人员或房产中介放到市场上，不费吹灰之力即赚取数千至上万元不等的所谓“买房资格转让费”，做那包赚不赔的无本生意。房价被层层加码之下，岂有不高扬之理？

而这些房产投资客、投机客所以生存的土壤，则是楼市供应环节上体现出的供需矛盾。

五

很多人认为，甬城楼市当前供需矛盾的根源，在于土地供应的不足。但从公开数据看，这种论断并不具备充足的理由。

土地要最终转化为房源，一般需要1—2年左右的时间。这就是说，现在的可供房源，其土地应该是前两年即已成交的——而实际上前几年的存量土地并不少。

从去年的土地供应情况看，市四区总成交量达163.5万平方米，平均容积率为1.6，即这些土地可产生逾260万平方米的商品住宅建筑面积；而楼市最冷、开发商拿地热情最低的2005年，市四区总共成交了住宅用地近96万平方米，按各地块容积率计算，可转化成住房供应量约147万平方米。同时，必须考虑到2005年之前成交的土地中仍有部分尚未开发。

因此，即便2005年成交的土地，已在去年部分转化为房源供应市场，近两年的土地供应量，也远远可以满足今年全年甚至再加上明年一年市四区的购房需求。

事实上，“迪赛”今年初就预测，今年市四区新增商品住宅供应量约在683万平方米——实际推出量约75%左右，去年余下未售出的商品住房还有近140万平方米，则今年市四区的总供应量约可超过650万平方米之巨！

而按照国土部门的供地计划，今年市四区普通住宅用地计划供应量将达到250万平方米，按去年成交土地平均1.6的容积率计算，可转化成400万平方米的住宅——这也大致可以满足未来两年市四区的购房需求。

六

个人认为，当前供需矛盾的根结，除了“70/90”政策导致的短期内供应量跟不上的原因外，更关键的是在两个方面：一是已供土地的闲置，二是已开发土地转化成实际可供房源的时间长短。

已供土地闲置未开发的数量不得而知，但从以下这些例子中大致可以看出个大概：海曙西北面某楼盘的土地在2000年左右就拿好了，总开发量100多万，如今已经过了6年，其开发量依然还不足50万平方；江东甬江边某楼盘总开发量40多万平方，2002年出让的土地，如今过了5年，仅开发了20万平方左右；“天一家园”六期的土地也在5、6年前即已拿定，但至今没有开盘……

已供土地之所以闲置，原因有二：一是政府因土地拆迁未完或地块规划修改等因素，交地时间延后，责任不在开发商，“天一家园”六期就是一个典型个案——据称地块内有2幢房子拆迁了这么多年还没有搞定；二是有些开发商出于资金实力、开发计划等种种考虑，有意无意将之闲置。

已开发土地推迟转化成可供房源的现象，现在比比皆是、人皆可见：有些楼盘早已符合预售条件，而至今仍不开盘；有些楼盘则愿意“不辞辛苦”，故意一次只领一幢、两幢楼的预售证……

土地环节的这些问题，传递到了房源供应环节，最终导致短期内市场上实际可供房源的不足、导致供需矛盾的加剧。而正是供需矛盾的存在，给了流通环节上各类房产投资者对房源乃至“楼花”有恃无恐的炒作机会，从而进一步加剧了购房者对房价上涨的恐慌情绪。