○案    名：格调
○位    置：宣武区 广安门外马莲道南路
○规    模：住宅项目占地面积：4.61万平方米，建筑面积：约30万平方米
○开发企业：北京依莲轩房地产开发有限公司
○建筑规划：中外建|创翌高峰
○工程进展：格调住宅项目于2005年3月8日开盘，现已销售告罄。格调鼎观格调商务茶院于2006年12月26日开盘

○交通状况：二、三环之间，地铁7号线 地铁9号线

格调：匠心独具打造人文地产典范
《地产互动》杂志 文／封琳力
引子：
格调住宅和格调商务茶院地处闻名全国的北京马连道“茶叶一条街”，根据该地区被规划为CPD，成为宣武区经济龙头区域的实际，依莲轩提出了“人文地产的觉醒”，注重对土地价值的深度开发。
今日的马连道已经突破“茶叶一条街”的概念，逐渐发展形成“一区五园”的商圈体系。“一区”即为马连道采购中心区，“五园”分别为茶叶茶艺园、药品保健园、图书邮币园、品牌商品园和现代商务园。其主要功能以都市生活为目标，满足都市消费；以专业采购为支柱，突现专业交易；以大宗交易为主导，提供大宗贸易；以知名企业为主体，培育品牌企业；以现代商务为依托，推动商务升级，进而促进商圈的完善，充分发挥协同效应。

设计：特色地段成就特色建筑
格调项目包括住宅项目“格调”以及商业项目“鼎观格调商务茶院”。项目位于有着“中国十大特色商业街”称号的马连道茶叶特色街。规划中的马连道地区将逐渐发展成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽，形成总占地面积82公顷，商业、商务面积250万平方米的中央采购区。

设计特色：古典与现代完美融合
格调为区域内唯一的纯板式人文社区。格调住宅项目占地面积为4.61万平方米，建筑面积为30万平方米，绿化率31.40%，容积率3.67。项目全部为12—15层的板式小高层，由中国工程院吴观张院士亲定户型，2梯4户、2梯6户，舒适、健康；主力户型适中，一居62平米、二居100平米，三居136平米，短进深，大面宽，户型方正、通透；采用国际流行的无棱角窗，贵气、美观；卫生间干湿分离，明厨明卫。
格调规划了具有和、净、清、寂四大主题的现代都市山水园林，追求建筑、园林和城市地域文化的融合，通过人工的手法，制造出相对独立的体验空间，在不大的空间内创造出层次丰富的园林景观，并将园林的细节淡化，抹去人工雕琢的痕迹，使园林像是从建筑里长出来一样，让建筑成为其中的一道景观。
北京依莲轩房地产开发有限公司继格调住宅项目之后还推出了鼎观格调商务茶院，项目总建筑面积30760.06平米，分为地上16层和地下2层，涵盖了甲级写字楼、商业街商铺等多种物业形态，建筑设计采用博古架式阶梯建筑结构设计，将古典建筑文化精髓与现代建筑设计工艺完美融合。
格调商务茶院建筑外观自北向南，由低至高，被自然分为三级，既体现视觉上向上的拉动效应，又平衡了街道及周边建筑的环境关系。外墙采用了铝板装饰柱、装饰梁与玻璃幕墙相结合的方式，建筑设计采用博古架式阶梯建筑结构设计，将古典建筑文化精髓与现代建筑设计工艺完美融合。整体上观看鼎观格调商务茶院，宛如一座巨大的博古架。

设计理念：以茶为本传播文化
就格调商业项目格调茶院的设计理念而言，北京依莲轩房地产开发有限责任公司董事长刘博认为，应该从四个方面去理解和认识：
第一、格调茶院从产品定位上，不能离开茶这个字，只有围绕茶的商业形态去规划、建造，才能让这个产品它的商业价值最大化；
第二是产品的功能，在马连道商业配套上面，最大限度去解决目前马连道商业业态现状和未来发展，有可能发生的冲突和矛盾。基于这一点考虑，在这里做一个商务形态，从而来填补马连道商业街区的空白。
第三点，产品命名为鼎观"格调商务茶院。鼎国外是权力的象征。观是会观察的意思，鼎观两个字合起来就是商业人士会观察商业机会，另外就是静观世界百景的悠然的人生观，所以这里既有商贸科技，同时也有人生存的智慧，鼎观"格调商务茶院就是这样一个复合性的商业功能、商务功能、交流功能、修养功能这样一个独特的建筑形态。
第四点鼎观"格调商务茶院从建立形态到经营形态，完全打破了传统的商业形态，因此把它称之为第三空间。
格调商务茶院，主要是用于茶的收藏，茶文化的经营，使它成为别有洞天的空间。它可以在这样一个空间内展示对茶的收藏，茶的理解，同时也可以在里面展示、存放自己精神，更深层面的内容，也可以在这里修身养性，也可以成为一些具有较强实力的茶人的会所或者是高级俱乐部，如此一来茶文化的价值和商业的价值能够很好的结合起来。
开发商倾力打造之后的深层次的商业价值，使得鼎观"格调商业茶院展示的不仅仅是茶文化的种种现象，而是人们对生活的一种态度，它不仅具有较高的投资价值，同时也具有较高的收藏价值。鼎观"格调商务茶院的价值在于它的创新，它将茶赋予了文化，它将茶赋予了人们对生命，终极需求的，可以说是更深更多的内容。

规划：区域商务交流平台
从政府的规划来讲，马连道茶叶特色街未来可能还有很多的调整，但是目前此处专业市场的发展情况，从根本上来讲，是一个小商铺和一部分的商业结合在一起，过去的马连道主要是做批发，而现在零售占到了70%，也就是说经过十多年的演变，马连道批发的功能逐渐减少，零售功能大过批发功能。马连道不是北京唯一的茶叶市场，也不是中国唯一的茶叶市场，它目前是整个华北批发的集散地，如果有其他商业的参与，应该可以很好的把茶叶的文化精神和其他精神相结合，将其规划为一个以茶叶为龙头，以医药等等各种类型，还有餐饮休闲娱乐等都参与其中的大型商务区。格调商务茶院集茶叶收藏、展示、品尝、交易及茶文化交流于一体，它的出现正弥补了马连道综合商业体的不足，给茶文化的爱好者提供了很好的交流平台。
一、格调商务茶院满足区域发展的新需求。根据北京多中心格局的规划，马连道茶叶一条街将继续成为汇集批发、物流、配送等功能于一体的中央采购区，成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。区域的发展对商务规模提出了更高的要求，鼎观格调商务茶院将为客户提供更为宽阔的商务平台，满足区域发展的新需求。
二、满足开放式商务交流的新需求。越来越多的商家不满于闭门经营，渴望能够与同行业有更多的沟通交流，能够资源共享，共同面对客户的选择。鼎观格调商务茶院创新的开放式商务理念，恰恰满足了商家们商务交流的需求。
三、满足现代化商务的新需求。鼎观格调商务茶院在建筑中采用了先进的设施设备并运用了国际领先技术，如独立变配电室、双电源供电、高压水喷雾调节湿度、安全技术防范系统（保安监视）等，超5A智能化办公环境，确保了无忧商务的实现，也满足了现代化商务的需求。
四、满足建筑文化的新需求。本着“以人为主体”的建筑理念，在建筑外观的设计上匠心独具，巨大博古架的外形里，展现的却是鲜活的现代化商务典范生活。在彰显时代气息的同时又渗透出厚重的文化韵味，正如该项目负责人刘博所言：建筑不但要用来挡寒避风，而且要有格调、有品位，以此唤起人们对生活姿态的觉醒，这是有格调的建筑应该具备的品格。
品质：高科技含量精品建筑
格调采用现浇剪力墙结构，大堂配备大理石地面强面艺术吊顶；采用高级三防门，双玻璃塑刚窗；项目严格执行北京市建筑节能65%的标准，建筑外立面采用中空LOW—E玻璃幕墙，现达到充分采光的要求，又达到低辐射的效果，使节能与美观有机地融合为一体。局部外墙为陶土砖，此部份采用外墙外保温技术达到节能的目的。
格调商务茶院在功能和品质上也同样力求卓越，采用了大量先进设备并运用了高科技领先技术。
一、各办公室、商场等房间均采用新风加风机盘管系统。新风机组自带加湿器，采用高压水喷雾为室内调节湿度。自控空调系统在新风机组新风管上设置电动密闭风阀，与风机相连，并交设防冻保护措施；过滤器处设压差报警系统。回水管上设电动两通阀，与空调新风组的压缩机连锁。风机盘管回水管上设电动两通阀，与机组的压缩机连锁。分、集水器之间设压差式旁通阀，冷却塔出水管上设温度传感器，可以根据出水温度控制冷却塔风机起停，发挥空调的自控功能。
二、在强电方面，格调大厦拥有独立变配电室一座，两路10KV电源线路引入。内部可以低压装表分级管理，低压配电系统用220/380V放射式与树干式相结合的方式，采用双电源供电。保障了商务用电灵活安全。
三、在弱电方面，格调大厦设计包括火灾自动报警及消防联动控制系统；广播系统(包括背景音乐及应急广播)；安全技术防范系统(保安监视)；通信综合布线系统；有线电视系统；建筑设备监控系统；车库管理系统及系统集成。通过运用高科技手段最大限度地保证大厦功能的安全，确保了无忧的商务办公环境。
区域亮点：CPD中央采购区
2007年，马连道区域迎来新一轮商业地产集中放量，入市的商业地产项目除格调商务茶院外还有华睦国际的香港橙子外，茶贸国际中心，总体量近25万平方米，涵盖了甲级写字楼、商住公寓、商铺等多种形态。格调大厦所处的中央采购区CPD全称Centre　Purchasing　District，北起北马连道路，南与丰台区交界，东起马连道东街，西至羊坊店路，总占地面积82公顷。该区域位于北京二环和三环之间，毗邻两广大街，与金融街商圈、广安门商圈相邻，属于北京铁路枢纽和公路主干线的相邻区域，交通十分发达。周边聚集众多大型企业和相应办公场所，具备明显的区域依托效应。该地区是以大宗采购为支撑，具备专业化、批量化、国际化特征的新型商业区域，已被列为宣武区政府的工作重点，根据规划，这里将成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。

现状：马连道商业规模已成熟
CPD，即中央采购区CentrePur－chasingdistrict的缩写，指北京全力规划打造的国内外著名品牌商品的流通总部——宣武区马连道采购中心区，预计建成后将有250万平方米的商业、商务及商住等设施。规划建设中的CPD中央采购区将汇集从批发、物流、配送业，到量贩式、大型超市及专业消费市场多种商业形态，成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。中心将划分为五个区域：跨国采购和中心会展区、茶产业采购区、品牌商业区、医药保健区、图书教育区。
随着CPD中央采购区在马连道地区的规划与实施，马连道区域的商圈氛围已日渐浓郁，包括茶叶一条街、邮币市场、医药分销中心、新华书店总店，以及享有盛名的家乐福超市、百安居等商家在内的商业机构已正式运营。

未来：写字楼供应逐渐增多
由于马连道将被规划成新的城市商业中心，目前该区住宅项目已停止审批。对此，业内人士推断，因区内优越的地理位置、成熟的商圈氛围以及丰裕的政策倾斜利好，高端的商务地产产品的推出是该区域的必然趋势。
鼎观格调商务茶院的面世，证实了这个推断。鼎观格调商务茶院，凭借着地段优势、CPD中央采购区的商圈效应、新颖瞩目的建筑设计、完善的楼宇功能、先进的智能设施已吸引了众多投资者的目光。
专家点评
格调住宅项目追求建筑、园林和城市地域文化的融合，让建筑成为景观。项目采用陶土砖的外立面，敦厚而大气。倚靠茶叶一条街的优越地理位置，更为这个项目增添了不少人文气质。
作为马连道茶叶中心的特色商务地标，鼎观格调商务茶院将成为世界茶贸看北京茶叶中心的第一窗口，并以其鲜明的建筑形态、丰富的文化内涵和超前的运作理念，为区域形象和功能的全面升级奠定坚实基础。
格调商务茶院的出现满足了区域发展的新需求，将为客户提供更为宽阔的商务平台。在建筑外观的设计上匠心独具，巨大博古架的外形里，展现了是鲜活的现代化商务典范生活，文化韵味厚重。