非常感谢公司领导给予上次北京之行感受先进房地产开发理念和产品学习的机会，在北京共度过了三天，主要是观摩一些知名住宅类楼盘。北京作为首都楼盘开发档次较高，但在这个善于学习的时代，多数普通住宅产品水平和西安相当。
第一个感受就是北京房价今年来飞速上涨。据“21世纪”二手房中心人员介绍，北京楼盘一年来，特别是08年奥运会的临近，住宅类房地产价格增长了近1倍，目前均价在16000左右（精装修）。 据查资料，07年上半年北京市正常上班族人均月收入在5000元，按90㎡一套两居室住宅，单价13000元/㎡计算，总价为117万元。而居民年收入仅为6万元，房价收入比达到了19.5比1。
收入房价比是指年收入与房屋总价之比，主要是衡量本地居民对于当前房价的承受能力。世界银行认为，合理的房价与收入之比是5∶1，联合国的标准是3∶1；在美国，这个比例是3∶1，日本是4∶1。1997年房地产泡沫破裂前的香港，房价收入比是11∶1。相比之下，西安目前的房价收入比相对稍合理一些，我们应该为此感到庆幸———我们还凑合买得起房子！（北京的普通上班族月收入才是约房价的1/3，而西安的普通上班族收入凑合接近住宅均价）
第二个感受就是北京出售住宅基本都是精装修。其实建设部在2002年就推行《商品住宅装修一次到位实施导则》，提倡住宅商品房均精装修销售。推行装修一次到位的根本目的在于：逐步取消毛胚房，直接向消费者提供全装修住房，规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，坚持住宅产业现代化的技术路线，积极推行住宅装修工业化生产，提高现场装配化程度，减少手工作业，开发和推广新技术，使之成为工业化住宅建筑体系的重要组成部分。
精装修商品房交付标准，受到北京、上海、广州和深圳等房地产市场比较成熟的城市消费者大力追捧。仅仅数年时间，这些地方的开发商已经多半采用精装修操盘模式尤其在北京、上海，精装修住宅的市场比例在不断刷新记录。2005中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化促进中心的调查显示，北京装修住宅占到总量的25％，上海占35％，广州占50％多，广州开发商甚至称
以上这些地方因为房价很高，所以千元左右甚至更高一些的装修费对价格变化影响甚微，消费者对此也不敏感。但在象西安这样的稍不发达城市，房价较低，此时装修费用就无形中提高了购买门槛，且由于收入相差较大，所以单户装修标准档次不一，很难统一。
第三个感受就是景观先行，样板先行，形象先行在北京楼盘中基本已经成为开发的普遍手法。在所看的项目中，无论档次高低，均有着拔高的形象、豪华大气的售楼中心、杀伤力十足的景观示范区、新材料新技术展示区、精装修交房标准样板间。
第四个感受是北京的住宅面积相对西安还是以舒适型为主，尽管国六条限制面积，但无论两居室还是三居室，面积均较为舒适，两室中80以下几乎没有。北京住宅在03年以后也面积理性回归，但相对西安我们的首都还是相对追求舒适。
从市场需求的角度来看，虽然主流客户数量庞大，追求面积实用“刚刚好”。但另外一个需要说明的是，虽然主流需求的住房面积在回归，但这类客户对住宅的基本功能的要求并没有减少，如基本的房间个数、功能分区、附属服务空间的内容等都有相应的要求，此部分客户购买行为理性，精打细算，不追求大面积、豪华的起居室或主卧室，紧凑型的产品是其寻找的目标，这在任何一个城市都是一致的。像在日本最好的房子一般面积也不到140，在我们国家140可能还是普通商品房，当然小日本的地实在太小了不能和我们相比。
第五个感受是北京房子一梯三户以上很少，基本都是以板式为主。03年一梯八户的四方盒子建筑非常之多，当时人们的思想意识也默许了此建筑形式，几年以来住宅一直被塔楼垄断。逐渐人们消费心理成熟板楼出现，一时间各大媒体及开发商都在大力宣传板楼的优势。有人断定，板式将成为未来都市住宅的主流。其旁证是，战后的日本与中国一样，也经历了从解困到追求生活品质、从塔楼向板楼住宅发展的过程。如今，板楼在日本已经成为主流，这的确是市场的选择。
板楼之所以受欢迎，是因为它非常符合"以人为本"的设计理念，板楼多是注重生活品质、甚至愿意以降低容积率为代价向业主提供高品质的住宅。环视西安的住宅市场，板楼也逐渐成为市场热点，随着城市拆迁、土地资源的充分利用、城市化的加快、城市规模扩大，土地供应矛盾将大大缓解。也就是说板楼将不会因为容积率低而失去发展前景。而一梯多户的大标准层设计增加容积率的开发思路开始为市场所摒弃。
可见，无论从产品自身特点、社会整体"以人为本"理念的加强以及土地空间来说，板楼都会在未来的日子里成为都市住宅主流。
第六个感受是北京房地产发展有着强大的人口和经济支撑。由于众多因素促使背景住房的刚性需求和潜在需求量巨大，如北京城市化进程进一步加快所带动的大量拆迁住房需求，2008年奥运契机所带动的大批外来人员置业需求，北京作为国际大都市吸引着大批精英人士而产生的住房需求，人们生活水平提高导致的升级置业需求，这些因素都加速了房地产的发展。
北京三环感觉象西安的东大街，车根本进去就走不动，在四环上行车也很少有顺畅的时候，类似于西安的南二环，五环才类似于西安的北二环，车才可以跑起来。从进去北京界到北京市中心大约开车得一个多小时，类似于从西安到宝鸡（可以想象北京哪得多大啊）。正是由于有着这么大的区域和如此多的车流人流，房地产市场才有了得以快速发展的前提。
第七个感受是地铁对房地产的推动。北京地域面积辽阔，但地铁的便捷使人们对距离感淡漠了很多，准确的到站时间、顺畅的速度、高频率的车次都使人们心目中的城市在缩小。目前在西安，等公交车20分钟以上是常事，车来了挤不上去也是常事，打车到公交车多的地方换乘其他公车也是惯事。所以相信西安地铁的修建对地产推动作用是颠覆性的，是其他任何因素难以达到的。
此外看了旺座的原版，soho现代城，看到楼体之后，我一直在找“soho现代城”的字样，想着会象大多数项目一样，有着显眼气派的门头。但用我有着透视功能的眼睛扫描了几分钟也没有搜索到。最后走近建筑群，才发现这是一个开放式的现代办公区，从四面八方都可以随意进入，没有围墙和严肃的保安把门。楼体地面以上无太大差异，甚至感觉旺座立面要超过原版，但整体社区规划和商业形式就差的太远了，毕竟这是西安的发展和经济决定的。