房价、板砖和其他（之七）
税收是抑制投机的利器
徐滇庆
北京大学中国经济研究中心
深圳房价在2007年上半年暴涨，最根本的原因是推进粤港澳一体化后来自于香港的冲击以及深圳本地的资金流动性过剩。毫无疑问，房地产投机活动也是促使深圳房价暴涨的重要因素。
推动房价上涨的原因有可能来自于经济体的内部的基本要素（例如，人口、利率、税率、人均收入、通货膨胀率、失业率等等），也可能来自于投机性炒作。前者是真实需求，后者是投机需求。在很多情况下真实需求和投机需求二者并存。在市场经济环境下，任何时候都有可能出现投机活动，更何况随着金融衍生工具的发展，房地产市场和金融市场结合得更加紧密，房地产投机活动比以前更为活跃。房地产投机变化莫测，对房价的推动作用绝对不能等闲视之。
从深圳的数据来看，2006年在深圳取得产权证之后半年内转手的住房占总套数的30.31%。在取得产权后3年或3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。今年一季度，许多购房者一拿到房子就要求代理出让，价格涨幅都在10%以上。2007年1-5月深圳二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手房与新建住宅交易面积之比为1.46:1。不少新盘在进入二手市场之后往往上涨20-30%。大约60%-70%的二手房都经过了炒家的手。
仅从上述数据就可以清晰地看出，深圳房地产市场上投机风气何其猖獗！什么叫“炒”？按照字典，炒就是“不断翻动物体，使之均匀受热”。市场炒作表示频繁地买进卖出，在交易中牟取利益。房地产投机就是人们常说的炒房。通过各种途径买到住宅，然后再加价卖出去。
我在深圳做报告说，炒房无罪，逃税有罪。这话一点都没错。请问，在刑法上还是在民法上哪一款哪一条说过炒房有罪？人家买房或者卖房，银钱两讫，买卖双方愿打愿挨，又不是拦路抢劫，犯的哪条王法？可是，到了某些网友那里，不知道怎么回事就变成了徐滇庆主张炒房有理，扰乱深圳房地产市场，让人哭笑不得。
炒房是一种市场行为，必须对症下药，用市场机制来治理。目前房地产投机活动异常猖獗，关键问题就是税收制度没有跟上。
炒房主要发生在房地产的交易环节，那么增加房地产交易成本就足以治理这个乱象。买卖住宅都必须办理过户手续，在办理过户手续的时候征收土地增值税、住宅交易个人所得税，还可以征收印花税和各种临时性的交易税。这些税在经济理论中属于“托宾税”。通常，经济学理论主张尽量降低交易成本，促进商品和资金的流通。如果发现了泡沫经济的征兆，市场上投机风气过盛，就应采取措施，给过热的交易泼上一盆冷水。用托宾教授的话来说就是往飞速运转的火车车轮下洒点砂子，让市场运转速度降下来。托宾税的目的是维持房地产市场的正常的竞争秩序，因此是一种相机决策的税种，当投机旺盛时候采用，当局势平稳之后就可以调整或撤消。
2006年5月，建设部等九部门在联合制定的《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见》中要求，从2006年6月1日开始，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人销售普通住房超过5年转手交易的，销售时免征营业税。这个文件的优点是明确规定了对购买5年之内的房屋交易征收营业税，不足之处是尚未提出征收交易中的个人所得税。按照深圳的案例，如果买到一套价值200万元的住宅，马上出售，可以赚上10%，那就是20万元。在深圳年薪20万元的人恐怕已经算高收入人群了。辛苦一年挣的还不如炒次房，合理吗？倘若这样的事情不受约束，肯定会有越来越多的人投入炒房。辛辛苦苦干活的人还要缴纳所得税，炒房挣钱的人怎么可以不交税？
7月13日，深圳市国土房管局、工商局、物价局联合发布了关于压力查处商品房销售过程中违法、违规行为的通知。7月17日，深圳地税局表示，在8月1日以后可能推出以评估价为参考价格，向卖方征收售房差价的20%所得税。显然这是压抑房地产市场投机活动的一个重要措施。在过去很长的时期内，深圳有些人用阴阳合同规避所得税，这种荒唐的现象不能再继续下去了。
有人说，征收房地产交易税会将负担转移给购房者。征税之后卖的价钱不是更高了吗？
从某一次交易来看似乎是这样，但是从总体上来说，无论是要求卖方还是买方交税都能有效地抑制过度投机。炒家卖房的时候对市场价格和自己的收益有个预期，估计市场上能够接受的最高价格是多少，利润有多高，然后才决定是否炒作。如果一套住宅的价格是100万元，他估计能卖110万元，那么，扣除其他成本，也许能赚5万元。在征收交易所得税之后就把炒房者的利润降下来20%。炒房的人会不会因此而将房价抬得更高以保持利润？当然有这个可能，但是，逻辑告诉我们，如果市场接受更高的价格，即使不征税，炒房者也不会放过这个赢利空间，他们一定会将房价抬到市场能接受的极限。在炒作初期可能会通过几个炒家转手，你卖给我，我卖给他，逐渐接近这个上限。经过一段时间的“试错”摸索之后，炒房者会很快地直接达到市场所能接受的极限。如果要价太高，肯定卖不出去。而这个极限取决于市场需求方，与征税与否没有直接的联系。
换句话说，我们的目的就是通过房地产交易税增加房地产交易的成本，降低了投机活动预期的利润。这是防范过度投机的有力工具。对于一般购房者来说，买房的目的就是居住，如果买了之后自己住就用不着担心房地产交易税，征收交易税对大部分民众并没有影响。
抑制房地产投机活动还可以在房地产持有环节上下功夫。
不知道什么原因，提出征收房地产税（不动产税）已经很久了，可是迄今为止还没有能付诸实践。有钱的人买上好多套房子，空在那里等待房价上涨牟利。有人说，人家有钱，想多买几套房子，你有什么办法？例如，有的女人喜欢买鞋，买上几百双，穿不穿是人家自己的事情，和别人无关。确实，买房子并不犯法。可是，由于土地资源稀缺，囤积住房就是人为地加剧了供给的短缺，推动房价上涨的速度。买房之后空在那里等涨价，就是典型的房地产投机行为，还非管管不可。针对这个现象，最有效的办法是征收房地产税。通过税收来提高富人过度占用资源的成本。在西方国家，房地产税是一个非常重要的税种，占政府总财税收入的10-15%。也许我们可以借着房价暴涨之机，推动实施征收房地产税。
征收房地产税第一个优点是简单易行，跑得了和尚跑不了庙。税务部门按照地图查过去，一家也漏不掉。
另外一个优点是有助于缩小贫富差距。有钱人住的房子大，自然就要多交税。穷人住的房子小，就少交税。我们可以设定一个标准，例如每个人有30平方米的免税额，在标准线之下的人可以免税。只要税制设计合理，征收房地产税并不会增加一般民众的负担。
征收房地产税的第三个优点是抑制房地产投机。如果买上几套房子，不管住不住都要给这些房子交税，从而增加了房地产投机活动的成本。倘若深圳有意平抑房价暴涨趋势，不妨在征得中央同意之后用地方税的形式进行一下试点，看看效果如何。
（本文发表于9月3日《中国房地产报》“燕东随笔”专栏）
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