降价是开发商最好的逃生办法

在市场内因和政府强有力调控措施的双重压力作用下，中国房地产业也结束了“黄金十年”，市场进入周期性的萧条期。由于市场观望情绪严重，交易量急剧下降，房地产开发商普遍销售不畅，陷入了资金困境，原先那种快速销售、快速开发、大量储备土地的大进大出模式难以为继。自从房贷新政开始至今不到一年时间，开发商已经经历了天堂地狱两重天，而且还在走向地狱的深处，还看不见也不知道何处是地狱的尽头。

开发商年初观望，年中的失望，到现在普遍出现了迷惘和恐慌的情绪。由于在前几年市道好时赚取了过多的暴利，足够支撑一阵子，所以还未到绝望的关头。但是，时间不等人，估计大多数购房者可以再等待两三年甚至三五年，而有些开发商可能连半年也等不起了。在不断萎缩的市场中，逃生的机会是有限的、稀缺的，不是所有的开发商都能抓住、也不是所有的开发商都能度过冬天，再从地狱回升到天堂。

对于开发商而言，最迫切需要的是资金，而能够获得资金的渠道少之又少，银行的大门早已关闭，即使关系再好，在中央银行的严密监督下，加上美国金融危机带来的前车之鉴，没有多少银行敢冒这个险，给昔日的兄弟伸出援助之手。许多开发商强认为只要能够从银行获得贷款，或通过其他渠道融到资金，就万事大吉，就能够度过难关，交易量下降，房子卖不出去也不怕，这种想法对于大多数有房要卖的开发商来说是错误的，对于他们来说，最重要的是卖房。只有存在手里的房子都卖出去了变了现，才能说得上是安全的。否则，房子卖不出去，建筑工程就是个无底洞，砸进去多少资金都没有用，一样会陷进工程这个无底洞。只有那些还不具备预售条件的在建工程，投入一些资金，改变工程进度，使其具备预售条件，否则会出现烂尾工程，资金对于这样的开发商才有意义。

开发商想尽一切办法来获得资金，实际上，最好的办法是卖房、或卖项目，只有从市场回来的资金才是真正的救命资金。摆在开发商面前最重要的、最迫切的事情，除了销售还是销售，这点相信所有开发商都意识到了。他们现在绞尽脑汁地想办法卖房，推出各种花样的促销方式都没有多大效果，事实上，大家都清楚，最有效的方式就是降价，但开发商们出于某种原因，总是羞羞答答，讳言降价。降价逃跑，获得现金，就获得生计；不降价，留住房子，那么留住的不是希望、不是奇货而是包袱，最后肯定是肥的拖瘦、瘦的拖死。

不少开发商一直抱有希望，指望政府会出台救市方案，认为只要死扛一段时间，就会迎来新的高潮。最近许多地方政府祭出的一系列救市招数和中房协给国务院上救市书更是让他们坚定了等待救市的信心。有些开发商队对率先降价的万科进行了批评和指责，认为是万科降价导致了市场观望，他们声称不会做“范跑跑”，要做“猪坚强”，不会跟随万科降价。抱有这样想法的开发商无疑是天真和愚蠢的，他们还没有认识到市场形势的严峻性，说明他们被好日子和暴利迷昏了头，不知道房地产也有周期性，当房地产市场进入下降通道之后，没有一定时间是不可能回升的，这期间必然会伴随一些开发企业的倒闭，大家不妨了解了解与我们比较类似的香港房地产市场的周期性特点，或许对于我们判别市场走势有帮助。美国次贷危机和由此产生的华尔街金融风暴是眼前活生生的例子，相信中国的银行业不会对次无动于衷，肯定更会捂紧自己的钱袋子，而不是象开发商期望的或一些专家呼吁的那样，放松二套房贷，放宽对于房地产企业贷款的限制。

在市道繁荣之时，开发商处于极度强势，掌握着话语权和定价权，购房者处于弱势。现在的市场形势早已发生了逆转，原先一般散沙的消费者们终于采取了一致的观望行动，开发商由强势变成了弱势，这对于开发商来说是致命的变化，但是，开发商不能抱怨，必须面对和适应。买涨不买跌是人们的普遍心理，逾是市场低迷，潜在购房者逾是徘徊观望，最为可怕的是，房地产市场不象股市那样是一个统一的市场，很难形成底部共识，大家不知道哪儿是价格底部就很难出手购房，只有价格降到一定幅度，达到潜在购房者的心理预期，才能吸引大量购买者入市。

目前房地产市场萧条表面上看源于中央连续的、强有力的宏观调控措施，实际上，根本原因还在于开发商自身，是他们自己过于疯狂，过分乐观地估计了市场形势、老百姓的购买力、舆论的压力和中央政府的容忍力，疯狂地抬高房价，疯狂圈地、抬高地价。这是一种群体疯狂，只能由这个群体自己来承受。现在是这个群体付出疯狂代价的时候了，价格怎么涨上去，还得怎样降下来。

黄兴文

2008年10月1日

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