房地产为何从坏孩子变成宝贝

4万亿的内需拉动计划中有9千亿分到了房地产领域中，同时国务院会议中温总理明确提出房地产行业的支柱行业地位，各地政府也纷纷出台针对楼市的刺激政策。似乎房地产行业正越来越受到政府的重视，房地产行业突然从一个人人讨厌的“坏孩子”变成为父母手中的宝。不禁让人联想到近几年国家对于房地产行业的一系列调控，这些调控就是要管住这个“坏孩子”，不能任由其不良发展，然而在整个“家庭”出现危机的时候，似乎父母又想起这个“坏孩子”的作用来了，似乎命运之神再一次要把一项艰巨的任务交给他，让它拯救中国经济。对于刚刚发育不到十年的孩子来说，不知道这个年幼体弱（指体制不健全）的“坏孩子”能不能担负其这么大的历史使命。

自2007年底开始，从沿海城市一直蔓延到内地，各地楼市一改高涨态势，呈现低迷状态，成交量持续萎缩。尤其是在美国金融危机席卷全球的背景下，中国经济的下行趋势日益明显。

从8月初提高纺织品出口退税率，到9月中旬央行降低利率和存款准备金率，再到针对股市的三条措施出台，最近中央又出台组合拳救楼市。这一系列政策都是在整个经济出现下滑的危险情况下，实施的宏观调控措施。在国内出口增速受到减弱的情况，扩大内需成为了中国经济保持高速增长的重要动力。

很多人说，房地产是中国提振内需的最佳引擎，从房地产交易数额来看，确实如此。从中部某省会城市的情况来看，今年前三季度商品房销售额共211.3亿元，而销售面积同比去年减少了32.2%，按销售额计算，同比减少了68亿元。而2007年该市房地产销售额达到370亿元，约占当年GDP的15%左右。房地产需求无疑是该市内需的重要部分。在出口受到不利影响的情况下，如何加快内需是重要的保持经济继续快速增长的措施手段。增加房地产需求正在成为各地政府的重要任务。

楼市新政的核心是鼓励住房消费。房地产是最活跃、快速启动效率最高的行业之一。国家选择房地产行业作为突破口的目的在于提振内需、增强经济活力。以房地产需求来促进国内经济增长，已经早有先例了。1998年亚洲金融危机时候，中国经济增长大幅下滑，从两位数增长到7%，整个经济面临通货紧缩压力，当年国家启动了住房商品化改革，催生了房地产行业的快速发展，从而使房地产业成为此后十年内需扩大的主要动力，并成为中国经济增长的一只重要引擎。

对于房地产行业的发展来说，这次新政仍然是从表面上做文章，对于行业的发展不能产生深远影响。要想改变目前房地产行业的现状，必须从行业的深层方面来改革，改变行业的一系列制度。

首先是房地产行业门槛过低。只要能拿到土地，只要具备一定融资能力的机构，都摇身一变而成为了开发商，其自身行业经验、开发能力、管理能力等根本无法适应目前的市场竞争状况，必定会成为中国房地产行业里面的定时炸弹。这就需要取消现行的“预售制度”，让真正的有实力有责任的地产企业支撑整个行业，降低金融风险和社会风险。

其次是打破暴利模式：包含政府的暴利和开发企业的暴利，房地产领域里地方税收过重，比如土地价格、地方的各项配套税费、企业所得税等；另一个是开发商，开发企业不能只盯着成本，只盯着眼前利益，而一味追求超高利润，应该把产品规划、产品品质、企业品牌和社会责任真正提高到一定程度，企业才有持续经营的可能性。

再次是土地收益的分配和物业税征收。土地出让收益大部分被地方政府和在任政府拿走，而没有考虑到城市的长期建设，而且这部分资金的监管和使用都不透明。政府应该利用这些资金，大力发展经济适用房和廉租房，完善并且透明化现有的经济适用房分配机制，加大社会监督力度，严厉打击经济适用房的投机炒作行为，切实解决中低收入群体的住房问题。