房价博弈误入歧途

日前，包括碧桂园、万达在内的沈阳市72家房地产公司联合作出承诺：房子不降价，降价我们补。也就是说从现在起1年之内，消费者购买的商品房一旦出现房价下跌，这些房地产企业将给购房业主补偿差价。

此协议一出，被坊间普遍称为“不降价联盟”。也有业内专家及法律界人士质疑，此举有联合操纵市场价格之嫌。据称，此项措施近期已开始实施，但具体的操作细则还没有出台。参与了该协议的地产公司销售人员也很茫然，并不知道如何补贴购房差价。

   房地产价格联盟的组建、运行是一个复杂的博弈过程。在联盟组建之前，由于参与谈判的开发商对其他房地产企业产品成本、参与目的等问题不清楚。因此，房地产价格联盟谈判中各方会讨价还价，都希望协议的条款对自方有利。在房地产价格联盟组建后的运行阶段，由于各个开发商的建筑成本、销售量、产品档次、生产规模等不一样，所以各个开发商从不降价联盟得到收益就会有很大差别。因而有的房地产企业会对协议感到满意，而有的企业则会认为协议对自己不公平。因此，不降价联盟内房地产企业的博弈，会使价格联盟失败。

　　从需求方面看，商品房是长期耐用品，而且具有较强的必需品性质。这意味着商品房价格下降，购房需求就会有较大增长，房地产企业收益则相应增加。因此，一些房地产企业虽然组建了不降价联盟，但是，他们存在降价以增加销售量的动机。因为，哪个开发商先降价，他就抢占了先机，就会增加销售收入，而且还可以稳定企业资金链；而降价迟缓或者固守协议不降价者，可能陷入被动，销售收益减少，企业资金链更紧张。这样就会出现遵守协议收益小于破坏协议收益的情况，从而使得房地产价格联盟自然而然解体了。 

  在房地产企业的经营策略上，组建联盟的不应该是价格联盟，而应组建战略联盟。面对国内房地产行业危机和全球性金融危机，房地产企业战略联盟的组建更有意义。房地产战略联盟的形式可以建立资源共享的体系、联合开发新产品或者共同投资新项目，从而共同应对房地产行业危机，还可以共同招标各种建筑材料供应商，这可以为房地产企业节约10％—15％的成本费用。另一种房地产战略联盟形式是通过并购、重组，淘汰规模小、实力弱、成本高的中小房地产企业，提高房地产企业规模经济效益。