2007年第四季度，在系列的宏观调控政策下，房地产市场在经历了几年的大牛市后，以深圳为代表的一线城市的房地产市场出现了量减价跌的现象。比如，深圳房地产市场的成交面积由2007年上半年的每月60万平方米的水平，不断下滑至20万平方米以下。而深圳住宅销售价格虽然由2007年年初的1万/平方米，一直上涨至10月份的接近1.8万/平方米，但随后的两三个月间有些楼盘下跌幅度高度50%以上。其下跌幅度不可谓不惊人。接着广州、上海、北京等城市也出现了价量其跌现象。地产龙头万科，在全国范围内率先降低销售价格，以及万科老总王石的“拐点论”，引起了人们对地产行业的发展前景产生了忧虑。相应，在证券市场上，地产股也跌跌不休。去年11月以来，万科、华侨城、金地集团等地产股下跌幅度高达50%左右。无论是地产行业还是地产股，在经历了大幅回调后，投资者不经会发问：地产行业未来会如何发展？地产股是否具备投资价值？如果配置地产股，应该选择哪些地产企业？
刚性的自住需求支撑着房地产销售价格
房地产是一种特殊的商品，其即具有耐用销售品的属性，也具有投资品的属性。往往作为耐用消费品的价格决定房价的下限，而投资品的价格决定了其上限。本轮的房地产行业的调整、房价的下跌，是由于房地产作为投资品反映的投机性需求的预期改变所导致。房地产这个投资品具有杠杆效应。同时，在人民币升值、房价相对合理、流动性过剩、以及开发商屯地等情况下，过去几年房地产销售价格的快速上涨就不难理解了。因为投资者对房价上涨的预期强烈。此一时，彼一时。随着系列的房地产宏观调控政策的出台，投资者的预期在悄悄地发生变化。比如，在国内投资品市场上，具有杠杆效应的投资品不多，而具备这功能的股指期货的推出预期，也在削弱房地产投资的魅力；央行的不断地加息、投机房地产税负的增加以及政府严厉打击屯地行为等等调控政策，都直接影响房地产的投机需求，改变投资者的预期。因此，在房价短期出现过高现象的情况下，投资者的预期的改变导致房地产市场出现调整也是很正常的。
从房地产耐用消费品这一属性来看，主要表现为自住需求。人口红利、城市化进程是房地产真实需求的基础，这些需求基本是刚性的。人口红利，一般指在人口的年龄结构变化中，劳动年龄人口比例上升所形成的经济发展的黄金时期。因为这一阶段，劳动力资源相对丰富，社会抚养负担轻，劳动力在促进经济发展的同时，人民财富的积累速度也比较快，进而又刺激消费，加速经济发展。从国际经验来看，日本早期经济的快速腾飞得益于大约持续60年左右的人口红利阶段。而中国目前正处于人口红利这一黄金时期。从1995—2006年来，我国人口结构中15—64岁阶段人口在总人口的比例从最初66.7%上升到72.3%，平均每年增长约0.5个百分点（见图1）。可想而知，这10年来中国经济的蓬勃发展在很大程度上受益于此。根据判断，未来20-30年以内，人口红利仍将是推动我国经济发展的动力源。25-50岁是中国人生命周期中住宅消费的旺盛阶段，对于中国传统的家的概念，无疑存在着刚性的自住需求。
另一方面，从城市化进程来看，我国的城镇化已经步入加速发展阶段。2006年我国城镇化水平为43.9%，而按照国际经验，在30%—70%的城市化水平这一加速发展阶段，将产生大量的住房需求。每年我国新增城市人口约2千万，以城镇人均居住面积推算，新增需求约4亿平米，而2007年商品房竣工面积仅为5.
数据来源：国家统计局
从经济学的角度来说，有购买力的需求才为有效需求。虽然房地产的自住需求非常旺盛，但是随着价格的上涨，很多居民有心无力。房价收入比在一定程度上说明这个问题。比如，美国的房价收入比在3.5倍左右，而我国北京、上海等城市的房价收入比在10倍以上，有些城市甚至高至15倍以上。于是乎，很多人认为我国房价过高，房价收入比应该在3-6比较合理。但是，我们必须要考虑到，美国等发达国家房地产市场比较成熟，需求较为稳定。而我国正处于人口红利、城市化进程等特殊时期。好比，“圣诞节晚上5点至6点间很难打到的士一样”。在这个时点上，需求是无限的。同样，在我国悠悠的房地产行业发展历程中，我们可以将我国这个特殊时期看出一个时点，而在这个时点上，需求往往超出想象。同时，考虑到我国城镇居民家庭人均可支配收入增长维持在10％以上，近2年有加速上涨趋势。以及考虑到灰色收入的存在，从人均储蓄余额来看，居民存在更加强劲的购买能力。比如，2007年上海人均储蓄存款是人均可支配收入的2.4倍左右。可以说，刚性的自住需求支撑
着房地产销售价格。
同时，考虑到人民币进入加速升值阶段，美国、欧洲等国家或地区次级债的冲击下，经济已经步入衰退通道，大量国际游资虎视眈眈的盯着中国这块肥肉。中国的地产市场与证券市场是其非常好的投资场所。另一方面，从一些职业的房地产炒家那里获知，在房价回调的过程中，如果房屋出租价格能够支付月供，那么房价下降的空间将非常有限。
综上所述，在人民币升值、人口红利、城市化进程等背景下，长期看好我国的房地产市场，短期而言房地产行业的复苏需要政策扶持，放松银根。鉴于前期的大幅调整，我们认为，一线核心城市的房价再次大幅下跌的空间已经不大。
土地制度决定着房地产市场的有效供给不足，而宏观调控决定房地产行业集中度提高
一直以来，我国的土地市场都是卖方完全垄断市场。垄断就意味着超额利润，拥有定价权。2003年以来，招拍挂制度逐步推广，以代替以往的协议出让方式。无论哪种方式，土地供给始终处于经常性非饱和供应。在垄断的土地市场中，土地供不应求的局面导致地价房价联袂上涨，而开发商的囤地和捂盘行为，更加推动了房价的上涨。虽然说，近几个月，房地产一级市场相对冷清，开放商拿地也较为理性，甚至很多地方地价出现下降现象。但是，这只是短暂现象，必尽土地资源是稀缺的，而我国的土地制度又决定着房地产市场的有效供给不足。另一方面，我国“十一五”规划纲要中，明确提出2020年我国耕地保有量保持在18亿亩的约束性硬指标。这也充分显示了国家对耕地资源的重视。2006年末我国存量耕地为18.25亿亩，按此推算，2007—2020年间耕地年均减少仅为181万亩。而2006净减少耕地459万亩。某种程度上，这也说明土地资源的稀缺性。
政府调控房地产市场，最常用的手段就是紧缩地根与银根。当然，还有一些行政以及税收方面的方法。本次房地产市场出现回调现象，无疑是近几年来政府持续调控房地产市场效果的集中释放。从市场供求关系的分析，我们认为经济增长、城市化、人口因素、人民币升值等因素决定着房地产真实需求的刚性，而土地资源的稀缺性决定房地产有效供给不足，从而得出市场供不应求这是长期现象，短期需求政府政策面的转暖。政府的宏观调控使得很多地产商资金链条绷的很紧，有些中小地产商纷纷被淘汰出局，这无疑加大了行业龙头绝好的扩展的机会。可以说，宏观调控提高房地产行业集中度。
房地产板块——价值投资最佳的建仓时机
在宏观经济持续繁荣、城市化不断发展、人口红利、人民币升值和流动性过剩等背景下，长期看好我国房地产行业。我们认为，在经历了大幅回调后，地产股的长期投资价值再现。我们首选业绩和成长能力均突出的、行业龙头企业或区域性优质企业，比如万科、保利地产、华侨城、中华企业、张江高科等。
万科A（000002）：行业龙头，资产周转快
地产行业无可争议的龙头，经历过我国房地产发展的整个周期，抗风险能力强。万科最大的特点就是资产周转快。近几年来，剔除增发摊薄因素，年均总资产周转率高达50％以上，远远高于行业平均水平。截至2008年2月万科权益建筑面积2100多万平方米，可够其2年开发。在宏观调控背景下，万科的资源整合能力尤为突出。2005年、2006年公司通过合作获取项目资源比例分别达到48.3%、60％，2007年上半年这一比例为40%。据统计，公司在2003年、2004年及2006年获取项目的平均楼面地价，分别为1078元/平米、1126元/平米、1861元/平米。2007年底，预计未结预收款高达200亿元左右，而此将在2008年体现为利润，这部分收入贡献EPS0.45左右。考虑到地产行业长期景气、公司拥有稳定持续的盈利能力、快速扩张的发展能力以及行业集中度提高趋势下的行业资源整合者地位，我们预计2007、2008、2009年公司每股收益为0.71元、1.20元、1.80元，长期来看我们给予公司的“强烈推荐”评级，6月内目标价位36元。
保利地产（600048）：股东背景强大，拿地成本优势突出
大股东为大型央企——保利南方集团有限公司，保利地产作为其资本市场的平台，大股东对其支持力度大。2007年全年销售高速增长。2007年公司实现销售面积199.61万平方米，实现销售认购金额170.39亿元，分别同比增长62.03%、103.7%；销售均价8536 元/平米，同比增长25.5%；销售状况的良好为公司业绩打下坚实基础。另一方面，公司一直保持较快的速度发展，近几年保持着100％的增长速度。2006 年获得项目668.35 万平米，单位楼面地价2458元/平米；2008 年公司获取项目99.17万平米，平均楼面地价1124 元/平米。2007 年公司在完成增发后现金流得到极大好转，公司债如果能顺利发行也将极大改善公司现金流。我们预计公司2008年和2009年EPS为1.25元、1.80元，未来几年内公司仍有望保持高速增长，长期来看我们给予公司的“推荐”评级，6月内目标价位34元。