开发商活过冬天就是胜利
自从实施房贷新政以后，全国的房地产市场都不同程度地受到了影响，其中以深圳和广州等南方城市受到的影响最大。这些城市房价出现了实质性的下降，一些楼盘推出了大幅度的优惠折扣促销，以期提升销售业绩。龙头开发商万科毫不隐讳打出降价销售的旗号，以期抢得市场先机。在此期间，万科董事长王石在中央电视台抛出的“拐点论”和“三、四年不要买房”的建议更是在全国引起了轩然大波，引得开发商纷纷出来驳斥，企图挽回负面影响，不少老百姓则据此产生了观望心理。不久前，潘石屹抛出的“房地产企业百日内将有巨变”的论断在业内又有如一颗重磅炸弹，使人们对未来房地产市场的走势、房价的变动和房地产企业的命运产生了各种各样的猜测和议论。这些掌握话语权的媒体宠儿的惊世之论给本已交易清淡的市场又蒙上了一层阴影。
在市场形势不明朗的情况下，天价地现象减少了，甚至出现了许多土地流拍事件，房价疯狂上涨的势头也得到了有效遏制。在开发商的苦难中，政府和消费者都松了一口气。进入2008年，很多开发商总是盼着市场的冬天与自然季节的冬天一样已经过去，市场将进入又一个春天，可是事与愿违，自然的冬天虽然过去，市场的冬天并未结束，而且看不到结束的任何迹象。有些人根据三月份的数据推断，房地产市场已经走出低谷，有回暖的迹象。从数据上看，三月份确实比二月份的销售情况有了明显的好转，但是，是否说明市场已经回暖还有待于进一步观察，必须有几个月的连续数据才能看出趋势。许多城市房屋的绝对价格并没有下降，而且有一定些的升幅，但是，交易量却出现了大幅度的下降，这对于开发商而言并不是好事情。缩量上涨一定会导致很多开发商资金紧张，最后撑不住，只好倒闭，退出市场。对于开发商而言，交易量更重要，在一定价格下，有交易量意味着有需求，能够回收更多的资金。
现在的市场形势不容乐观，从全国几个主要城市来看，今后的形势也将会非常严峻。货币政策从紧的基调已经定下了，针对房地产行业的一系列政策和措施也都是从紧的和压制性的，特别是针对投资型和投机型的购房者政策的贷款。即使没有后续的更严厉的调控措施出台，以前的政策正在发生效力，要走出盘整观望阶段还需要一段时间。虽然我一直不赞成“拐点论”，但在各种综合因素的作用下，市场需要一段时间的调整是必然的。房地产市场的大势取决于宏观经济形势以及政府对房地产市场的评判、态度和相应的措施。中国的房地产市场是一个残缺的、不完善的市场，和股市一样，是一个政策市，是严格管制型和要素垄断型市场，一切都在政府的掌握之中，政府想让涨就能涨，想要跌就能跌。如果经济形势不好，房地产行业将首当其冲。以下几个因素对房地产市场的影响最为直接：
从紧的货币政策。鉴于较高的CPI，中国人民银行不断提高存款准备金率，紧缩的货币政策没有任何缓解或放松的迹象，作为对资金需求量大，而且来源主要依赖于银行的开发商来说，资金供应会受到很大限制。
IPO受阻。近几年来货币政策一直是趋紧的，但是，前两年股市火暴，国内和境外资本市场对于房地产企业的IPO和再融资没有限制，所以，许多大型企业实现了IPO，一些老牌大型房地产企业则实现了数额巨大的再融资计划，准备了大量资金，为快速、大规模扩张创造了条件。由于近期股市处于低潮，国内和境外资本市场对于房地产企业的IPO和再融资也进行了限制，恒大地产等开发商花费不菲、承担着巨大风险也没能实现在香港市场的IPO，这对于在其后排着队准备上市的几十家大企业来说是个十分的坏消息，也使急等米下锅的开发商雪上加霜。
投资性需求减少。房价的快速上涨产生了许多投资与投机性需求，北京地区部分楼盘，投资需求的比例大约占到50%，第二套房贷政策使投资者的成本和风险大增，迫使相当多的投资者暂时收手，减少了市场的有效需求，使开发商的资金回收速度变慢、规模缩小，影响到正常的运作。
市场观望气氛浓厚和信心不足。在房贷新政和从紧货币政策的影响下，市场的购买力和信心都受到了很大影响。这次以金融工具为主要手段的调控确实达到了明显的效果，在各种主流媒体的宣传下，这种效果被放大，许多潜在购房者持币观望，期待房价下跌，市场信心严重不足。当然，这可能也是政府愿意看到的结果，房价与地价疯涨的势头总算被遏制住了，政府也总算松了口气。近几年，每年全国的“两会”期间，房价都是关注的重点，令政府倍感压力。只有今年例外，政府可以从容地讨论住房保障问题。
只要市场存在严重的观望情绪，房价就不可能大幅度上涨。对于政府而言，观望时间最好不要太短，即使有一些房地产企业挺不过这段时间也没关系。能够在严酷环境中生存下来的企业才是好企业。中国将来会需要更多的房子，但不需要更多的开发商，在宏观调控的背景下，让政府的政策和市场竞争的双重力量对企业进行优胜劣汰，死去一部分甚至过半的开发商对房地产市场不会有根本性影响。
虽然我们对房地产市场的中长期看好，但是近期情况仍然不容乐观，开发商要有继续过冬的心理准备，而且这一次的冬天可能不是一般的冬天，有可能是北极圈的冬天，开发商要有预见性地进行战略调整，以便能在严冬中存活，看到来年的春天。从1998年房改到现在可以说是中国房地产市场发展史上的“黄金十年”。这十年，对房地产市场而言，从质和量上看都是一个快速提升的时期，房价几乎没有出现过调整，即使政府自2003年以来就不断地进行综合调控。最近两年房价涨幅有些过大，开发量增幅惊人，劣质的、不环保的高耗能建筑比比皆是，这个行业确实应该停顿一下，好好总结和反思，以期更好、更稳、更节约、更和谐地发展。
很多开发商都是在这“黄金十年”中诞生的，靠着体制的弊端和大好形势赚取了暴利，过惯了顺风日子，从来没有经历苦难，缺少过冬的经历和应对困境的经验，进入冬天后就有可能在“严寒”中倒下，看不到来年的春天。开发商如何度过漫长的严冬，承受着政府的政策和市场竞争的双重淘汰力量而不被压倒？龟息法不失为一种生存办法，尽量减少活动量，减少能量消耗，就象冬眠一样。严酷环境下不能有太多的活动量，动得越多，死得越快，除非那些本来就适合严酷环境的老牌企业。对于小企业，最好是放慢步伐，将手中项目尽快销售，该降价就要降价，该优惠就得优惠，尽快回收资金，不要轻易拿地，多看少动。对于万科这种树大根深的大企业则可能是进一步扩张、树立更大优势，取得垄断地位的良机，对于资金紧张的中小开发商而言，活下来就是胜利。
黄兴文
2008年5月5日
“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~