出让土地竞价冷清 
房贷新政在穗见效
（这是黄穗诚写于2007年12月底的文章，己发表在当时的《广东建设报》和《南方房地产》杂志上）

广州市国土房管局于2007年11月2日至12月6日公开挂牌出让金沙洲B3702A05等13块地国有土地使用权（该局于12月6日宣布其中1块地因故撤销出让）；12月20日出让6块居住用地。这两次出让用地的结果，让人们切实地感受到了今年9月27日颁布的房贷新政和11月1日起实施的国有建设用地使用权出让新政的力度。

开发商近期对出让国有土地使用权反应冷淡，首先是12月6日出让时，金沙洲两块商业办公用地因无开发商出价竞买而被政府收回，然后，除了番禺5-3地块有50轮左右的竞价外，其他地块均在竞价几轮之后就结束，有5块地更是以底价成交——白云区金沙洲 B3708B07地块、花都区 107国道A地块、花都区 107国道B地块、花都区 107国道C地块、番禺区中心城区南区福德路北侧政府储备用地南区 2-1地块这5块地，均由于只有一家企业出价，而以底价出让（花都住宅地出让更显得冷冷清清，有3块地只有雅居乐地产这一家开发商出价竞买）。
白云区金沙洲 B3709B07地块、白云区金沙洲 B3709B08地块、白云区金沙洲 B3702A05地块则只有保利广州房地产和广州宏城两家开发商出价竞买，花都区 107国道E地块只有广州花都雅居乐和保利广州房地产出价竞买，因而只有上述地块才通过以往土地出让常见的现场竞价方式确定买家才成交。
12月20日出让6块居住用地，总用地面积36万平方米，成交楼面地价1602~7632元之间，价格并不高企，其中１宗位于南沙开发区，用地面积约34万平方米：余下5宗是位于老城区位于核心地段的闲置土地，总用地面积约2.3万平方米，是不可多得的稀缺资源，但地块出让成交价格较为平稳。

出现上述情况，与今年9月27日颁布的房贷新政中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定有关。也与国土资源部于今年9月28日出台、11月1日实施的39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》有关（其实，上述两新政是旧政重申并具体化而已）。在土地出让价款缴纳方面，39号令规定，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

上述两个文件重申的政策震撼了之前房地产开发“空手套白狼”式的开发模式，开发商感受到了前所未有的开发资金压力：
——受让人付清全部土地出让价款后，方可领取国有建设用地使用权证书，才能得到任何形式的贷款。
——项目资本金(所有者权益)比例达不到35%，不能得到任何形式的贷款。
——未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不能得到任何形式的贷款。
——房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。
——不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
——商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

上述种种的资金压力中，最令开发商感到难受的是“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”因为在开发商的房地产开发资金来源中，占了近50％是个人的定金和预付款，其中30％多是个人的房贷。开发商开发房地产项目投入成本低、投资金额少，风险由消费者和银行承受。中国人民银行在2003年发布121号文规定，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶的住房的个人发放个人住房贷款。这引起了全国房企的一致反对，认为如此一来，房地产开发的冬天到了！因为商品房预售证一直是与银行按揭直接挂钩，开发商以此运作来小本赢大利。121号文件却让这两者脱钩，一下子使开发商呆了。但121号文这个做法一直没有执行。现在，宏观调控房价几年没见显著效果，中央终于确定要严格实施这个规定了，且比121号文关于购买第二套(含)以上住房贷款首付款比例提高的概念性提法更具体“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。开发商在拿地时能不考虑因这个举措而产生的开发资金压力吗？这是近两次出让土地开发商反应冷淡的根本原因之一。当然，也与房贷新政规定“商业银行接受房地产开发企业贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业信用信息基础数据库对借款企业信用状况进行查询；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款”，淘汰了一些企业信用状况不佳的房企不敢入市拿地有关（从不少房企是欠税大户就可略见一斑）。国家从紧的金融宏观调控政策对房地产市场产生了较大影响，减少了开发建设单位投资土地市场的盲目性，增强了在投资前开发风险和自身能力的分析。

12月6日出让土地，两块商业办公用地无开发商出价竞买，与商业地块开发资金门槛比住宅更高有关。房贷新政规定，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋；商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。
近两次出让土地，参加竞价的绝大部分是本地房企，与房贷新政“房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用”有关；12月20日出让土地，参加竞价的绝大部分是本地的中小型房企，这与大开发企业摊子铺得很大，开发资金因房贷新政收紧银根导致紧缺而不能入市竞价拿地有关。

近两次出让土地，让人们切实地感受到了今年9月27日出台的房贷新政和11月1日实施的国有建设用地使用权出让新政的力度。开发商也意识到国家收紧房地产开发贷款所带来的风险，近两次竞价拿地，有不少大房企是由项目公司来拿，这可避免因个别项目运作不善而影响全集团各项目正常运营的风险。

2007年12月3日至5日，中央经济工作会议召开。会议提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，也影响了开发商入市拿地的积极性。我国持续10年的货币政策基调首次从“稳健”调整为“从紧”。这是基于政府对当前物价连续上涨、货币信贷增长过快等宏观形势的判断。我国货币政策从“适度从紧”到“从紧”，透露明关要加大调控力度的走向。尽管近年来居民消费有较大幅度的提升，但扣除通胀方面的影响再看，我国居民消费水平并没有太大起色，这与房价过高，中低收入居民负担大有关。实施从紧的货币政策，意味着利率仍然存在上升空间，同时也需要稳健的产业政策、土地政策、信贷政策等多政策实施组合，进一步防止经济过快增长转过热。以“理性”的调控，以“从紧”的货币政策来减小银行的信贷风险，降低整个经济社会“过热”。经济学家余南平教授说：据测算，如果在土地的投资上有1块钱，那么银行就有4块钱作为配套资金。而在经济蓬勃发展的时候，很难检验资产的优劣，于是谁也不知道这笔钱会不会变成坏账。等到国际市场需求紧缩了，这些过剩的产能由谁来消化？这实际上就是银行的隐忧，特别是中小银行，危险将更加明显。因而明年商业银行的贷款速度会大幅收缩。

房贷新政和国有建设用地使用权出让新政、中央经济工作会议从紧货币政策的出台，使开发商的开发融资模式将发生根本的变化。这让人们看到了国家抑制房价异常上涨即将收到如期效果的信号。相信2008、2009年在近两年出让土地的商品房建成后，尤其是大量90平方米以下的新商品房上市，效果会更明显。这个效果，是开发商用尽优惠手法吸引购房者（实质是降价让利，否则资金回笼困难）多起来，为了促销的需要，房地产的广告以及房展会也会多起来；一些去年和今年通过招拍挂拿地的开发项目会率先降价来促进资金回笼，以减少债务压力；紧接着，将出现不少销售情况欠佳的，使商品房空置量又多起来，随之房价出现缓慢而平稳的下降趋势，之所以这样，是因为目前卖的商品房，大多是以前廉价拿的地，以及之前开发项目自有资金占比例少，只要自筹资金那部分回笼了，后顾之忧便解决了，根本用不着大幅度降房价回笼资金来解决开发资金紧缺的问题，等日后地段成熟了，可多拿土地增值后的那部分利润。