6月25日是第18个全国土地日，主题是“坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制”。

 

广东已突破2010年耕地指标，建设用地供应会减少。

 

开发商资金吃紧，且不少大开发商在去年广州放大土地供应时已“吃”下不少住宅地，还未消化。广州市国土房管局又于6月13日公布《广州市闲置土地处理办法（修订征求意见稿）》。《意见稿》规定公开出让的房地产开发用地广州土地闲置费按地价20%计征，比之前按月征收闲置费高40%，并规定“分期开发也算闲置”。因而，今年广州楼市可能会步入拿地低潮，土地流拍、挞定、转让等情况将经常发生。

 

面对上述情况，我们该如何合理利用土地资源？这是本期大话地产要讨论的话题。

 

【主持人】：黄老师，广州的国有土地有偿使用，在改革开放初期与改革开放最前沿的深圳相比，有什么不同？

 

【黄穗诚】：国有土地使用原来是划拨使用的。城市建设资金当时非常缺乏。改革是从深圳开始的，香港的霍英东先生建议：城市没有资金建设，可以利用脚下的土地。然后，深圳打响了国有土地拍卖的第一锤。广州几乎与深圳同时实行国有土地有偿使用，然后在深圳之后，实行国有土地有偿使用市场化，拍卖出让国有土地，也走在了全国的前列。从此，城市建设用地进入有偿使用并逐渐市场化的阶段。

 

【主持人】：我们知道，改革之路总是充满荆棘，您是如何看待国有土地有偿使用市场化的进程？

 

【黄穗诚】：这是个渐进过程，国有土地原来是由国家免费划拨使用，后来慢慢发展为有偿使用。国有土地有偿使用，当时，先是出现国家与投资者合作建设形式，例如广州的第一块土地是与香港来的投资者合作开发的，当时的建设项目是东湖新村住宅小区。我国通过土地的有偿使用，解决了城市建设资金不足的问题。国家没有钱进行大规模城市建设，又要将本地的经济拉上去，土地就成为了招商引资实行优惠的首要条件。土地优惠政策对拉动我国城市建设以及商品房开发，曾起到了一定积极作用，也产生了闲置用地的问题。

 

【主持人】：国有土地有偿使用市场化的20年进程里，有哪些事件给您留下的印象最深刻？

 

【黄穗诚】：印象特别深刻的是，土地的出让形式不同了，土地原来作为吸引投资的一种手段，后来土地实行招拍挂后，拍出了天价，这一点是印象深刻的。尤其是去年年尾，各地普遍出现了天价的地王。

 

我们通过出让土地，拉动了城市超常规发展——中央只给了深圳政策，但是没有资金，凭着土地的出让，深圳从小渔村变成了现代化的大都市，发展速度是惊人的。广州通过出让土地，城市建设速度也是非常快的。可以说土地的有偿出让功不可没。

 

【主持人】：今年是第18个土地日，主题是“坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障促进科学发展的新机制”。黄老师您是如何看待这一宣传主题的呢？

 

【黄穗诚】：这是进一步贯彻落实党的十七大报告中指出的深入贯彻落实科学发展观，建设节约型社会，严格保护耕地的目标提出来的，今年的土地日的主题，就是贯彻十七大上述目标。

 

今年土地日拟定了20条宣传口号，例如——

 

“土地恢复变废为宝”，这说明土地批出去了，准备建设用的，后来没有建设使用。这反映了当时为了拉动经济批出土地吸引投资，而留下的痕迹；

 

“加强土地检查，严格土地监管”，原来能够将土地批出去，吸引投资已经是不错的，现在就提出监管土地，并要严格土地监管；

 

“坚持依法行政，严格土地执法”，土地如果在两年内不建设的话，就是闲置土地，按照规定是应该收回的。从目前的情况来看，90年代初期批出的土地非常多，我记得在2007年回收的闲置土地都是90年代初出让的，今年土地日提出的口号除科学发展观外，还提出了依法执政，严格土地执法。对于闲置的土地就要依法来做，决不能听之任之的，为了吸引投资十多年闲置土地不建设，今后是不允许这种情况出现了。

 

【主持人】：围绕土地18亿亩这不可逾越的红线，今年土地日提出了“合理利用土地，构建资源节约型社会”的口号。黄老师您觉得这种模式对广州土地市场有何影响？

 

【黄穗诚】： “合理利用土地，构建资源节约型社会”目前尚属于探索的阶段。但这从侧面反映了，以前土地是吸引外资的条件，现在土地的资源是非常短缺的。我记得今年广东省政府举行土地日活动，省长和各地级市长签订责任书时，黄华华省长讲话，提出了要向海洋、天空和地下要地。

 

今年土地日的主题“合理利用土地，构建资源节约型社会”体现了——对于房地产开发来说，土地原来是作为吸引投资的优惠条件，而现在到了面临国有土地短缺，出让量也不多的阶段。

 

去年，按照宏观调控房价的要求，广州市出让了足够量的商品房用地，今年开发商资金短缺，政府半年里才批出了不到1%商品房用地。那么，今年土地出让量是否会达到原计划指标？我认为，根据目前情况，应该是有一些变化的。在开发商的资金短缺，土地也是非常紧缺的情况下，土地的供给也会出现相应的变化。

 

【主持人】：刚才您提到了开发商的资金紧缺，不仅是广州，国内不少城市的国有土地拍卖都出现了流拍，您认为此情况对未来楼市影响是怎样的？

 

【黄穗诚】：商品房建设用地按宏观调控的要求，根据广州市去年的说法，土地储备是完全可以满足需求的。但从目前的情况来看，开发商资金短缺，缺乏流动资金，按两年内必须建设的要求，会拿不出相应资金来建设。我想，既然是开发商买地的积极性不高，今年政府供应土地的步伐也会适当的放缓，供应量也会适当减少。

 

【主持人】：目前楼市处于调整期和低迷期，目前政府提高土地闲置费的初衷是什么？

 

【黄穗诚】：这是政府想抑制房价。近几年，商品房供给的量不够。要将房价抑制下去，在2007年，跟以前相比，大幅度地增加了土地的供应，这对于抑制房价的异常上涨是有一定作用的。

 

政府从去年大幅增加了土地的供应之后，按照商品房建设的运作，大概二三年就应出新货。2005、2006年出让的土地到现在应有商品房供应。但商品房供应目前并不理想，因而，提高土地的闲置费，逼开发商按合同尽快建设，提供新货，就在情理之中。

 

事实上，目前房地产市场总体上是有价无市，如果按照我国的房地产开发模式预测发展趋势，目前的状况可能会持续一二年，平均房价才会有很明显的下降数额。

 

【主持人】：您说的一二年下调是指广州市场还是全国市场？

 

【黄穗诚】：广州和全国都是这样的，因为建设周期需要一二年，出现有价无市的状况也需要一二年才会使房价逐步的下降，这是由我国的房地产开发模式决定的。按照目前开发商自有资金的比例来讲，国家在1998年房地产管理条例规定，开发商的资本金要达到20%以上，在2004年将资本金上调到35%。但据统计局的数据，2006年—2007年，开发商的资本金也就18%～25%。

 

房地产开发自有资金低，整个开发项目的资金，大部分是用购房者的订金和预付款，以及建筑企业包工包料垫资施工来运作，投资者只要拿到地就可赚大钱，于是不管内行外行纷纷涌入土地市场，涌入商品房开发市场，促使地价不断地上涨。而房价也在不断地上涨。在上述情形下，存在高房价与高空置并存的奇怪现象。按理，高空置不应出现高房价，高房价与高空置并存的背后是开发商的自有资金很少，开盘销售时低开高走尽快将自有资金部分回笼后，房价就坚挺至空置量达到相当数量后才会下降的。低开高走，这是房价逐步升高的客观运作背景。近两年招拍挂出让的国有土地地价高，且规定两年内建设完毕，开发商为了尽快回笼自有资金部分，开盘就以较低价位入市，与鄰近楼盘相比，呈现了降价，这降价是表面的。因整个楼市的空置量并没有增加。

 

广东省前几年商品房的空置量有2000万平方米左右，广州市前几年商品房的空置量有700多万平方米，而广州市目前的商品房空置量只有200多万平方米。这种情况下，开发商如果自有资金已回笼了，就不会主动地降价。

 

【主持人】：据您估计，开发商能扛多久？

 

【黄穗诚】：开发商可以扛多久，要看商品房空置的量，如果市场上商品房空置量达到700多万平方米的话，广州市的房价就会下降至2006年的水平。当年，广州市商品房的质量并不低，但是与国内商品房相比房价较低，且持续稳定了9年，这跟广州市有较高的商品房空置量有很大关系。

 

到了700多万平方米的商品房空置量后，我们的房价要涨上去不容易，因为相对于某一个供求平衡点而言，房价并不会无限地上涨。要涨上去，前几年须借土地、建材和融资的成本提高了的形势契机，加大宣传力度，引导社会公众以为房价会不断上涨的预期，从而拉动需求，从2003年到2006年期间的房价就这么涨起来的。其实，从市场经济的角度来说，产品的市场价格，并不必然与成本挂购，“面粉有时会比面包贵”，用高价拿到的土地，定的价位如超过了供求预期平衡点，就并不会必然卖到高房价。

 

以前商品房开发模式是，十个瓶子六七个盖，不断地转移资金去运作，追收建设项目拖欠工程款，会导致商品房开发的资金缺了一大块，虽然整个开发项目的资金，大部分是用购房者的订金和预付款，以及建筑企业包工包料垫资施工来运作，但开发利润由此也比当初的预期减少了，于是便转嫁到房价上，来平衡预期利润的减少。这是2007年10月份之前楼市异常上涨的大背景。现在国家收紧银根，不准这样做，导致开发商缺少流动资金。目前很多土地拍卖，出现流拍，都与去年实施的房贷新政有关。之后，就是去年9月30日出台房贷新政后，出现了奇特的现象，房价一下子猛涨上去，过了几个月才又降下来。

 

【主持人】：也就是说2004年—2006年，房价上涨跟地价关系不大，那2006年之后呢？

 

【黄穗诚】：房价上涨不是商品房的供给方所能单方决定的，相对于某一个供求平衡点而言，房价并不会无限地上涨，超过了平衡点便会很快降回去。

 

从去年10月份到今年1月份各地的房价都猛烈地上涨，这是房贷新政使开发商开发项目的融资成本提高了，开发商便将成本加入到房价中，从去年10月份到今年的1、2月份，各地的房价都上涨了。到了今年的1、2月份就出现了有价无市，只有开发商开价，没有人购买，春节过后房价就慢慢的掉下来。这是由于目前的房价收入比相当高，超过了买家可以接受的价格。

 

于是，开发商逐步搞一些促销来卖房。我在这里强调的是，降价不是整个楼市降价，而是个别一些开发项目摊子铺得太大的开发商开始降价，如果不能及时回笼资金，拿到的土地如果没有资金运作，就不符合两年内开发的要求，会给政府收回土地。

 

【主持人】：有业界人士认为，在楼市寒冷期，大盘开发商实力雄厚，所以最能熬，最先扛不住的是中小开发商，真是这么回事吗？

 

【黄穗诚】：房贷新政的举措是，外地的资金不能调入本地进行项目的开发，项目封顶才可以贷款，楼市开发的资金是利用消费者的资金运作的，这就是我国的预售制度。现在房贷新政规定结构封顶才可以贷款给购房者，这就影响了开发商资金的回笼。哪个开发商摊子铺得太大，哪个就存在资金紧缺的情况，而不是现在有些人说的，中小开发商抗不住了，不是这样的情况，而是谁的摊子铺得太大，谁就抗不住了，才会降价。

 

商品房本身就是钱，问题是谁也不会将自己宝贵的资源便宜地卖出去，因为不动产只要留住的话，就会有升值、保值和增值的作用。有一天，我跟网友聊天，网友是小开发商，说他一年只卖一、二个套间，就可以维持公司的工资以及流动资金。因此房价高涨不下与自有资金低有关，房价还有一二年的稳定期与目前空置量低有关。

 

这几年房价异常上涨导致了很多空置房被消化代了，在2005年之前，广州市的空置商品房是700万平方米，现在的空置量只有200多万平方米，如果空置量增加到开发商连销售一两套也难销的量上，价格才会下降。

 

况且目前土地供应比较紧张，土地供给能否满足商品房的供货量，从而抑制房价，还须待进一步观察。

 

【主持人】：您预测广州一二年后房价才会真的下调，但2010年广州将迎来亚运会，外地人或者是国外投资者是否会到广州炒房，从而推高房价，导致您所预测的下调情况没有出现？

 

【黄穗诚】：我刚才说的当前价格下调，是指个别的楼盘。我认为一二年后的房价整体是下调的，如果其他的情况不变的话，会有这样的趋势，例如奥运会、亚运会等因素。其他因素是很难说的，例如四川地震的发生，导致固定资产投资的增加，从而使通货膨胀也提升了，在这种情况下，国家是否会减少商品房土地的供应和投资，是否会像前几年出现抑制的做法，这是很难说的。

 

【主持人】：以前有人说，奥运会的召开导致商品房销售的高潮，因为国家会保障奥运会期间商品房不会大跌的，过了一二年后，亚运会是否会出现这样的情况？

 

【黄穗诚】：前一阶段中央开了会议，主要是为了稳定房地产市场的健康发展。现在有些人对楼市的判断，总是觉得应该有一套房屋卖一套，楼市才会健康的，按照我的看法，如果按照目前的运作方式，没有商品房的空置量作为蓄水池，房价可能就掉不下来。在抑制方面还是应该增加土地和商品房的供应量，在固定投资总的方面来讲，要抑制城市的政府工程中的楼堂馆所，而不要抑制住宅商品房的土地供应，不要抑制住宅商品房的供应，如果不是的话，就会导致房价高居不下。

 

【主持人】：您刚才提到了中央召开的稳定房地产的会议，否可以解读为从紧的政策有所松动？

 

【黄穗诚】：每到一定的期间，都会有不同的看法，从紧的政策有所松动。例如2003年，银行提出了一个说法，开发商利用预售制开发房屋的，导致房价高居不下，且问题多多，必须取消预售制才能解决。这当时引起了开发企业的轰动，认为房地产的冬天到了，后来国务院出了“18号文”。结果房价维持高位而没有跌下来。不管如何松动，国家是这样看待的，房价一定要稳定在适当的位置，不能太高，不然城市的运营成本太高，对发展经济是不利的。目前房价收入比是很高的，这不利于房地产市场健康的发展。

 

记得2007年初有这样的提法，虽然价格有所波动，但是宏观调控房价是今后几年的主旋律，虽然有变化，但是我认为政府会将房价控制在收入比正常可以接受的情况，而不是相差很大的情况。

 

【主持人】：那么，在这一二年时间内，政府在规划用地与开发商用地方面如何谋取共赢的局面。

 

【黄穗诚】：共赢的模式就是适当的平衡点，目前的平衡点在哪里，还是需要探索，也需要时间来证实的。前几年也出现土地流拍的现象，那时开发商手头有很多的土地，在这种情况下，平衡点就是不需要政府提供土地，因此出现了流拍。2008年也会出现这样的状态，开发商手头的钱比较少，前几年批出的土地，按道理应该在今年下半年有大量的住宅商品房供应，但现在供应量不多。于是，政府提高土地的闲置费也就放到了重要的议事日程上。

 

【主持人】：感谢黄老师的精彩发言，本期节目到此结束！

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