楼市之“浮世绘”
文/刘霄潇
时下正值楼市调整之际，各方纷纷打着自己心中算盘，抛出诸多令人揣测不透的言行，使本来就不明朗的房地产前景变得更加扑朔迷离。
乱花渐入迷人眼，我们就来看看各方姿势。
l 开发商
开发商资金链紧张这是不争的事实了，无论他们怎么故作轻松姿态。
为了尽快套现，他们在销售上尽打“短促、快销”牌，为了面子上不那么难看，还纷纷给自己套个帽子。降价的手段更是花样频出：赠送面积、魔方户型；一次性付款就打折、预定就优惠；或者开盘价铬直接低于预期，如六月开盘的钱塘山水、水晶城，它们的开盘价比预先人们猜测的价位要低10%左右；另外，就是盯住新闻事件，想方设法地把社会热点做成楼盘促销的由头：某开发商七月的时候就结合高考，推出“放飞梦想，我们在行动”的活动；八月份又有开发商推出奥运特价房。
这些花枝招展的招数频出，全因2008年上半年的楼市实在不怎么景气，根据富动市场研究部调查表明：今年上半年，杭州住宅房源总供应量为18998套（总建筑面积约238.6万平方米）；而上半年总成交量为9599套，总成交量占总供应量的50.5%，只有一半左右。
市场这么清淡的气氛下，开发商再不弄点声音出来，那房子就更难卖了。
l 炒房者
房子除了自住，还可以拿来做投资。现在人们普遍有个观点：房子都是被炒房者给炒贵的。这个观点不全面，但也不无道理，所以才会在武汉的大街上出现条幅：温州炒房者滚回你们的地方去。
住房如果在没有满足绝大部分人居住的时候就被拿来做为投资投机赚钱的工具的话，最终会引发矛盾，就如现在。
在此番调整中，炒房者境遇如何？最早映入眼帘的恐怕就是深圳“断供门”。先让我们来回顾一下1997年的亚洲金融危机。我认识一个朋友的朋友，他是第一批来华做生意的香港商人，在广州开厂赚了一大笔钱，回香港买了八辆车、十二处房产，最好的一辆车是兰博基尼、最值钱的一处房产在中环。遇到金融危机，手上的房子一夜间成了负资产，他砸锅卖铁，把老爸老妈攒了一辈子的养老金都拿来还债，最后仍身欠六百万，申请了个人破产。这就是一个炒房客在97年金融危机中的命运。
当听说深圳“断供门”的时候，立即就让我联想到了这位仁兄。然而冷静分析一下，不难发现此次“断供”并没有真的演变成群体现象，跟当初香港负资产的流行是无法相提并论的。当初的经济形势和如今的宏观环境也是不可同日而语的。目前，全球经济确有通货膨胀的表现，有人也推测可能爆发以越南为中心的再一次亚洲金融风暴，但即便通货膨胀，即便金融危机，中国大陆身处其中究竟会受多大影响，会有怎样表现？我个人认为可以保持谨慎乐观。
一方面，中央政府对经济形势一直保持着高敏感度；另一方面来说，通货膨胀，对中国来说，未尝不是一次发展的契机。将流入的热钱变成自己的，用于行业的建设和拓展，利用这次机遇摆脱与第三国家之间的互相竞争，晋升为具有国际竞争力的国家。因此，此番全球经济通货膨胀也好，房地产行业调整也好，对中国而言，都不一定是灾难。
而那些炒房者爆出“断供门”、说要“卖儿卖女”之类的言论，楼市真的已经害人如此了吗？中国的楼市虽然成交量下降，但价格其实下降并不明显，有部分地区甚至价格环比去年还有所上升。近日北京发改委就对“北京房价已经下降10%~15%”的言论予以否认，指出目前北京房价趋于平稳和正常。
炒房者在前两年尝尽了甜头，现进入调整阶段就开始哭天抢地，谁说他们这不是自作自受呢，之前赚钱的时候不知道出来混迟早是要还的么？现在是不是应该要低调一点地路过呢？
l 准业主
钱交了，房子还没建好入住，房价已经开始跌了。这些准业主们啊，那个心里不服气的哟，天天扭着开发商要他们给个说法。闹得不严重的呢，就要求开发商补个差价、赠送个10年物业费、免费精装修……诸如此类；闹得严重的呢，就是前段时间的“退房热”，直接要求退房。
买衣服没穿两天就看见店里同样款式的开始打折，心里都会不平衡，更别说是房子这么贵的东西，而且还是住都没有住进去过的，那就更加让人心疼了。部分开发商能够理解这种情绪，也怕群众的力量太大闹出事情来，因此一方面对后续房源的降价销售比较收敛、不敢大张旗鼓；一方面坦然面对，或者干脆来个正面迎击，打出“无条件退房”的卖点以此招徕更多买主。
客观分析一下的话，目前退房还不至于“热”，未来楼市前景不明，是涨是跌各有说法，很多人仍然是观望，已购房还未入住的这一批业主，也不敢贸然退房，万一将来房价涨上去了，那亏得就更大了。因此，他们目前活动的重点，就是要求开发商做点补偿，用别的形式来弥补他们跌下去的那部分房价，比如赠送物业费、赠送精装修等等。在如此时局下，多半开发商也愿意洽谈，双方各退一步达成共识，共渡难关。
l 持币观望者
这部分人群是购买的潜力股，他们想买房子，但是一看眼下局势，被“断供门”、“退房热”、美国次贷危机所影响，盼跌心理占主导，持币观望。
刚性需求在中国还远远没有满足够，所以房子需求量依然很大，只是在这种调整时刻又被言论所引导，需求才被暂时压抑或者隐藏起来，当积累到一定时候，必然会爆发。2007年的房地产之所以那么火爆，跟前两年的房源供应量有限有关，需求长期以来得不到满足，等积攒到一定时候就出现集体爆发，从而导致房价暴涨；现在消费者又再次开始积累他们的需求量，下一轮的需求大于供应的火爆是否又开始酝酿？下一次的暴涨是否又将如2007年般历史重演？
开发商在目前销售低迷阶段，打出很多优惠，对购房者来说此刻购房能够获得不少好处，但市场观望的气氛依然浓厚，四面八方的言论都影响着这批人的决定，其实要我说，该出手的时候就出手吧。
l 媒体
如今部分媒体，为了抢新闻的时效性、抢头条，在事件没有彻底确认清楚的情况下，就贸然刊登，在一定程度上使读者对房地产行业当下形势产生了认知上的偏差。
比如，前两日有网络新闻报道说，北京房价已降10%~15%，该新闻一出必然对本不乐观的房地产行业再一次雪上加霜；使持币观望者更加坚定地盼跌；使北京以外的开发商也倍感恐慌；……然而次日北京发改委副主任王海平立刻出面澄清了谣言：新闻报道的降幅并不属实。
如今信息获取的手段已经多元化，媒体在第一时间报道真相时应注重秉持客观、真实的原则，大部分的阅读者是没有足够强大分辨能力的，他们非常需要通过媒体这个窗口，去更加客观、清醒地看待当下楼市。
l 政府
政府救不救市？
中国房地产并没有完全市场化，从源头“土地供应”方面来看，其操作就是和行政挂钩，由政府控制的。中国房地产前景如何的决定因素很多，国家通过出台政策来进行宏观调控，是目前阶段必不可少的手段。2006年政策频出，对房地产的开发销售都有不小的影响，2007年楼市火爆一阵后，国家开始实行货币收紧政策，一定程度上打击到开发商，造成开发商资金链紧张甚至断裂，楼市成交下滑。
政府是个很关键的角色，在此次调整中政府是否会出手救市？应该说截至目前为止，中国房地产调整震荡并没有成为“灾”，对各个城市的影响也都有所不同，深圳那样的房价降幅并不是普遍现象。因此这时候政府出手，无论是救市还是“打压”，是否都有点操之过急？南京爆出“限价门”，地方政府要从行政上对房价进行核准，这是否涉及“违规”操作?但据说，南京政府这一做法已经得到中央“首肯”。
一边北京发改委出面澄清北京房价奥运后将趋于平稳和正常，否认跌幅10%~15%的传言；一方面统计局在网站上发文说，不支持高房价，要挤压泡沫；……下半年政府是否会出台相关宏观调控政策？前景实在不明。
但有一点是确实让人担忧的：国际热钱的大批涌入。有调查显示，目前已有1.75万亿美元涌入中国房地产行业。事实上政府对热钱进入一直保有相当的敏感度，只是热钱的来源以及准确数量，并不好统计和界定。中国是个价格洼地，吸引短期投资以及国际游资进来是非常正常的现象，这种钱是否区分于热钱之外呢？有人说2007年楼市火爆，是因为大批热钱涌入造成，而2008年冷清，是因为热钱同一时间撤资。这种说法有待考量：热钱并不是有组织的、并不是同一个行为主体，更多的可能性是因为价格洼地的吸引而造成它们从不同方向进入，一旦形势紧张，看空的资金就不约而同撤出。这是市场规律。如何利用好这些热钱，让“热钱”转化为我们自己的钱，利用这次全球经济膨胀造就一次发展的机遇，是政府应该认真考虑的问题。
结语：
这就像一卷浮世绘，每个利益方都在扮演着自己的角色。
房地产行业的发展涉及到方方面面的人群和机构，在2008年的风景中他们各有姿态。目前面临的是全球经济大环境的严峻，对中国而言，对中国房地产而言，是挑战与机遇并存的时刻。时代是在进步的，经济调整之后迎来的将会是下一个更加高速的发展阶段。中国房地产一定会有峰回路转之日，此后将走得更加矫健、稳定。