去年风光无限的地王们,今天成了烫手的山芋。去年，在惊心动魄的槌声中，武汉、北京、上海、长沙，“地王”们竞逐天价，35.02亿、 44.04亿、72.4亿、92亿， “欲与天公试比高”！地价贵过房价成了楼市的一道风景。今天，楼市寒冬突然来临，土地流拍，二手地满天飞，地王们带来的不是巨额利润，而是巨额亏损；更可怕的是，万科们发现一夜之间，想卖地没人要，拿了地没钱盖房，盖了房也没人要，甚至连土地款都没钱付了。地王们成了烫手的山芋。

万科们与其捧着昔日地王等死，不如也走走退地的险路。昔日地王地价贵过昔日房价，以上海为例，07年11月全市房价最贵的内环内房价约每平米20000元，但是同一时间位于中、外环间的新江湾城地王D3地块楼板价（一平米建筑面积的房屋中土地所占的成本）就达到了20000元。在今日楼市将大跌50％（见：上海房价不跌50%不合理）的情况下，万科们捧着昔日地王就是等死。一旦上海房价下跌50％至10000元，考虑其中每平米3000至4000元的成本不会有太大变化，利润几乎为零，则其中土地楼板价值不会超过6000元，下跌超过70％。北京、深圳等大城市也大体如此。也就是说，一旦房价下跌，地价下跌的幅度比房价下跌幅度要大得多。在此后持续若干年的房价下跌周期中，万科们在地王上的损失，几乎不可能挽回。难道不能囤地等待转机吗？不能，一是因为万科们如今负债率高、资金链处于崩溃边缘，根本等不起（见：断供真相一：开发商“先死”）；二是因为依据国家法律规定，地王不在规定年限内开发就会被政府收回。在目前这种万科们已无力开发地王，更承担不起地王们大幅度贬值及被没收的损失的情况下，除了退掉地王们之外，万科们没有其他选择。但问题是，和政府作对，想把地王退给政府，不是找死吗？

但退地行得通吗，万科们有像苏宁环球一样毫发无损退掉地王的运气吗？似乎没有那么好运。正如笔者预料的那样（见：苏宁环球可毫发无损退上海地王）， 8月13日，苏宁环球毫发无损退还了44亿元的上海地王（见：流言止于智者：上海地王完美退还 ）。苏宁环球的运气在于政府因地铁建设迟迟无法交地，但万科们可就没有这么好的运气了。一个地王可以换来很多个重点工程，当地政府当然不愿让煮熟的鸭子飞了，都恨不得提前将地王交给万科们了。

但退地行得通吗，万科们有像上海志城一样的本事，只损失定金，就能退掉地王吗？似乎也疑问重重。去年9月26日，上海志城公司以超出底价3.14亿元250%，即11.04亿元的高价摘得上海普陀长风生态商务区4号东南地块，随后，志成公司支付了1.1亿元的定金。今年4月底，志成公司提出，因自身原因希望终止土地使用权出让合同，提出退地申请。今年6月底，普陀房地局同意，志成公司即以1.1亿元代价退掉了该地王。可这又似乎疑问重重：签订了合同，就应该全面履行，政府怎么能同意志成公司退地呢？这是不是又一起官商勾结的黑幕呢？万科们有本事搞定当地政府吗？

退地的确行得通，因为出让合同往往赋予了万科们以损失定金为代价，无理由退地的权利。我国法律允许合同约定一方以支付解约定金为代价，无需任何理由可解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第117条规定：“定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同”。现行国家出让合同推荐文本规定了解约定金条款，规定万科们可以以支付解约定金为代价，无需任何理由可解除退地。国土资源部、国家工商行政管理总局发布并于今年7月1日推行的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），第31条规定：“受让人因自身原因终止该项目投资建设，向出让人提出终止履行本合同并请求退还土地的，出让人报经原批准土地出让方案的人民政府批准后……受让人在本合同约定的动工建设日期届满一年前不少于60日向出让人提出申请的，出让人在扣除定金后退还受让人已支付的国有建设用地使用权的出让金”。值得注意的是，去年地王们签订出让合同时，该推荐文本尚未推行。但笔者发现，去年许多地方的出让合同已先知先觉地采用了该解约定金条款，确认了无理由退地。因此，就这些有解约定金条款的地王而言，无理由退地的确行得通，定金一般为土地款10％左右，定金损失与土地将来的大幅度贬值甚至被没收的损失相比，简直微不足道。

可见，在目前楼市趋势向下及国家推荐出让合同有解约定金条款的情况下，无理由退地是昔日地王们可行的、经济的、也是唯一的出路。