一、发展精装修房背景分析

    曾有业内前辈总结“2007年房地产的浮华带来2008年房地产的沉思和2009年的健康发展。”

回顾2007年重庆房地产市场，房价的飙升与一个个“地王”的出现，确实显得浮华。进入2008年，受国际经济形势与国家宏观调控的影响，使得房地产市场低迷，消费者都持币观望，整个市场都陷入沉思状态；年初王石的楼市“拐点”论、紧跟着潘石屹的“百日剧变”等等，让整个房地产市场充满了危机。当然，危机中也蕴藏着商机，现阶段房地产市场疲软，楼房销售与开发建设速度放缓，市场进入调整期，也到了房地产企业修炼内功、产品推陈出新、蓄势待发的关键时期。

精装修房的发展符合国家“十一五”规划中“节能环保”的政策要求，是国家现阶段提倡与推广的健康住宅产品，且在消费者市场已有了一定的市场基础，如房地产企业能在这段“疲软”期抓住精装修房的发展商机，苦练精装修房建设“系统工程”内功，一定会用健康的产品去迎合逐步健康的市场需求，从而实现行业下一轮扩张中企业的壮大发展。

 

二、精装修房发展思路

建筑装饰分为“装修”与“装饰”两个环节，装修具有施工过程及最终完工的意思，着重于工程技术、材料选择、施工工艺和构造做法等，主要是满足空间布局及功能合理性要求；装饰主要是室内可移动物体的布置（如家具、陈设物件等），着重于视觉艺术和室内各界面的表面艺术效果。

精装修房是住宅产业化发展的产物，工业化生产的产品都难以避免个性化不足的缺点，所以精装修房的发展建设应将“装修”与“装饰”分离，精装修房只完成“装修”过程；而“装饰”过程一定要在业主的参与下完成，可由业主自身请软装公司完成或由物管公司提供相应服务配合业主完成。（精装修房的发展一定会催生软装行业的发展）下面就从“装修”角度出发谈谈精装修房的发展思路：

（1）   建筑装饰设计与市场定位：

普通的精装修房（现市面上的精装修后开发理念）仅是在住宅小区的建筑、景观、户型全部成型后的基础上再次装修，使得建筑和户型制约了装修空间和业主日后的生活空间。该产品要么造成对原有功能空间布局的二次大量更改，要么不能满足市场消费者的需求，不符合精装修房的发展趋势。

精装修房作为房地产市场中的成品，其产品在很多方面具有唯一确定及不可更改等特殊性，在房地产市场逐渐发展成熟及购房者理性化的市场背景下，准确的市场定位是精装修房发展成败的关键。精装修房应在项目进行开发前，应经过严谨的市场调研——细分市场——选择目标市场——确定目标市场客户的需求，提供最合理的户型及面积，完成整个项目的户型配比，将装修设计提前到与户型设计、建筑规划设计同期进行，将人的生活的各种需求有条理的纳入到项目的建筑规划、户型设计、空间设计、室内设计与景观规划中，让建筑为精装而建，在建筑设计之初就充分考虑到后期装修对功能空间的布局，考虑厨卫所选用设备的规格型号及布局形式，便于综合考虑下水及通风管道的布局位置，减少甚至避免建筑对后期装修的干扰及隔墙的改动与破坏；同时，根据客户需求确定装修风格、装修档次及装修建材的选用。

（2）   开发建设

开发建设过程是精装修房产品的生产过程，应注重以下几个方面：

1）降低开发建设成本：在全国性声讨“房地产行业暴利”及建筑材料普遍涨价的市场背景下，房地产开发企业不得不考虑降低开发成本以保证合理的利润空间。

A．与各建材生产、供应商结成战略发展伙伴，统一、批量采购建筑装饰材料、设备及构配件；

B． 尽早下发装修施工图纸，根据装修施工要求对土建及安装工程施工进行事前交底，减少土建及安装工程预留预埋工程的二次更改与返工；

C．减少装修用材浪费，综合合理考虑材料下料方式。

2）确保开发建设周期：根据营销推广需求合理确定工期要求

A．建立土建工作面移交精装修标准，为精装修施工营建良好的工作面及工作环境；

B． 将精装修工程分为水电工、泥（瓦）工、木工、油工及配套单位（如橱柜、淋浴隔断、户内门等）五大工种流水作业，按工序及工期要求严格控制各工种施工工期及质量；

C．确保甲供材料按照现场实际需求准时按量到场。

3）确保精装修工程质量：

A．严把材料关，实行材料报验制度，凡所有进场材料必须经甲方及监理签字认可后方可使用；

B． 优化施工工艺、工序的选择，做好施工前工序交底，落实隐蔽验收及检验批验收程序；

C．保持良好的工作环境：保证材料堆放整洁及现场清洁，避免各工种相互交叉干扰；

D．强化落实质量巡检与验收制度；

E． 做好成品保护工作。

（3）   营销推广

房地产市场的成熟与消费者购房的理性化，使得营销推广策略应该相应有所改变，仅靠概念的炒作与推广还不够，还必须要有实实在在的卖点作为支撑：

1）从产品概念设计、材料组合应用、工程现场及最终感官效果提供卖点支撑精装修房产品营销；

2）以舒适、健康、环保的居住环境作为卖点：

人类居住环境包括室外环境与室内环境，而人一生中绝大部分时间是在室内度过，所以精装修房可以营造“舒适、健康、环保”的室内环境作为卖点。室内环境包括室内空气质量、声环境、光环境、热环境等，精装修房建设可以聘请专业的声、光、热、空气质量等机构与专家进行设计、打造、检测，（精装修房具有享受专业水准服务，批量化生产分摊费用的优势）以此权威性及现场切身舒适感受作为营销卖点。

（4）   物业管理

物业管理是提高企业形象与品牌的基石。精装修房与毛坯房在后期服务上存在较大差别，精装修房物业管理在现有基础上还应做好以下几个方面：

1）满足业主个性化需求：交房时组织软装公司为业主进行后期配饰服务，请橱柜、空调等设备供应商在交房时现场为业主提供升级服务和使用说明讲解；

2）落实质量保修措施，由物管公司批量留存精装修施工所采用建材，由各专业工种为业主后期维修提供服务并保证装饰同质效果。