楼市近期无拐点,原因有三,大小共九问!


近两个多月以来,楼市成交量下滑的阴影,已经从京、沪、深蔓延至二、三线城市。

    成交量环比下降的原因,既有传统的季节性因素,又有市场阶段性休整的原因。双管齐下,才有全国范围内的成交量,连续两个多月环比下降。

   然而,轻言拐点,既是一种不负责任的言行,也是在妖言惑众!

   纵观宏观政策、楼市三主体(购房者、开发商、政府)、以及房地产自身的特性。笔者认为:楼市近期无拐点。(具体原因有三条,每个原因有三个小问题,分别作答。)

三条原因:政府不会让他拐;开发商可以不拐;购房者帮倒忙

 

一、关于政府、政策不会让楼市拐

1、政府不会让他拐,这是因为政策基调稳定。那么政策基调为什么要稳定?

    答:请看,中央调控对房地产的态度是明紧暗松;购房可以免税、减费、购房入户、享受社保;二房收紧没有一刀切;地方政府千方百讨好楼市,甚至动了加收租户利税的歪主意……

   原因都在于:房地产不但是国民经济的基础产业,而且占据主导地位。在全球深陷金融危机,国内出口大幅下滑的特殊经济时期,唯有继续让楼市繁荣,才能拉动经济达到稳定、保增长的调控基调

 

2、凭什么让政策基调稳定?

    答:银行持续不断的放水。

    8月新增人民币贷款4104亿元, 7月新增信贷额是3559亿元,要知道,这是在政策微调作用之后的量,总共前8个月的加起来,已经有8万亿的信贷规模,加上未来四个月,全年预计有10万亿左右的信贷量,这几乎是08年全年4.9万亿的两倍。按照这个步调走到年底,已经是板上钉钉的事了,信贷政策稳定,也就抓住了房地产市场的核心问题:资金。

 3、有没有事实证明,政策会延续?

     答:有。

         总理刚刚在达沃斯论坛上,再次重申了稳定的、延续的货币政策。

 

 二、关于开发商可以不拐

 4、开发商在什么时候才会降价?

    答:走投无路时。   (降价如同割肉,岂有随便降价之理?除非是在资金链面临断裂,开发商在走投无路时才会选择壮士断腕,也就是降价。)

 

 5、难道市场未来的供给量,也不足以让开发商降价吗?

    答:很难说。不排除有这种可能,但那种情况是小概率事件。也就是说理论量实际量

    我们用刚刚发生的事实为例:以成都为例,要说年底前还有1000玩左右的理论供给量,而需求最多“100万平米/,的攻守双方,开发商似乎还处在不利地位,但这只是理论上的态势。殊不知上半年的理论供给量和有效的供给量之间,一差就是一个冯仑(风马牛不及)。迈入09年时,理论供给量由当时现有的800万加上未来一年的1800万,足足两千多万多平米,而全年需求量撑死了也就1200万平米,所以当时都以为开发商必须割肉降价了,但事实却是房价水涨船高,6月之后,局部供不应求之势明显,购房者也大多在歪瓜裂枣中摸索。所以说,理论供给量能否靠谱,归根结底不是市场说了算,而是市长说了算。难道,你坐在的城市,在6月份左右,就没有发生一房难求的事情吗?

 

6、开发商现在缺钱吗?

    答:看看此起彼伏的地王战百亿军团、前几个月的销售额、银行的授信、上市融资,你自己就知道答案了。

    地王战此起彼伏,详情无需赘述。有钱抢地,还没钱死扛房价吗?

    宏观调控乾坤再造,多管齐下的一些列组合拳,硬是从把即将崩溃的楼市带回了07年才有的云霄虚幻之境;开发商在快狠准的消化存量中颇有斩获,目前已有20家房企迈入百亿门槛。老大有钱了,小喽啰门难道都在喝西北风?

    以上市公司为例:814,共有35家房地产行业公司已公布了中报,累计实现净利润126.64亿元,相比去年99.65亿元实现同比增长27.08%;营业收入共计687.74亿元,同比实现增长17.8%。此后5天,又有7家上市房企公布了中报,其中包括四大房企招保万金中的招商地产。  招商地产上半年实现营业收入28.76亿元,同比增长98.75%,实现营业利润6.08亿元,净利润4.87亿元,同比增长123%。金地上半年实现营业收入34.9亿元,同比上涨54.05%,净利润2.9亿元,同比上涨19.39%。万科上半年实现营业收入218.1亿元,同比增长26.4%,实现净利润25.2亿元,同比增长22.5%。保利虽然要到826才发布公告,但从目前披露的数据看,其上半年业绩显赫,实现签约面积252.43万平方米,同比增长164.41%;实现签约金额210.54亿元,同比增长168.18%

    1-8月,全国商品房销售额23,464亿元,同比增长69.9%。其中,商品住宅销售额增长74.6%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%43.5%。加上股市融资,银行动辄上百亿的授信量,你说开发商有钱吗?

 

三、关于购房者帮倒忙

 7、购房者为什么不再次退出市场,让开发商再次傻眼?

    答:购房者不可能退出市场,因为购房者被宏观调控慌了

     全球大规模的救市,使得印钞机夜以继日的开足马力印钞票,其对市场的影响,除了救经济于危难,也造成了中长期的预期通胀。国内的刺激规模、海量信贷,上面做过分析,不再赘述。

    这些就是政策,使得通胀预期变得无限接近,于是乎,一批先知先觉,就把钱从银行的保险箱里转到房产的投资上。相对较高、较稳定的投资回报率,是许多投资人士无法放手的熟鸭子。纵论房产在投资界的不俗表现,不论是在抗跌性,还是在保值增值上都一样非同凡响。相比于限制条件多的黄金投资,和刀口舔血的股市投资,可以保值和增值的房产,自然成为抵抗通胀的最佳投资品。如此烧钱过冬,购房者岂能不慌?

 

8、那购房者被烤着以后,会做什么?

     答:会做心不甘、情不愿的事情。

     在房地产市场的表现就是购房。至于能量有大多嘛,请看,1-8月,全国商品房销售面积49,416万平方米,同比增长42.9%。其中,商品住宅销售面积增长44.5%;办公楼销售面积增长18.5%;商业营业用房销售面积增长29.4%。再看成都:1-8月,全市累计成交商品房2122万平方米,为历年同期最高,比去年同期增长133%,比2007年同期增长22%;其中商品住宅成交1923万平方米,比去年同期增长143%,比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米,比去年同期增长114%,比2007年同期增长20%;其中商品住宅910万平方米,比去年同期增长122%,比2007年同期增长20%

 

9、有了购房者的坐不住和开发商的死扛,楼市会出现什么结果?

     答:会出现拉锯战!!!

     事实上,楼市任何时候都是一场买卖双方的拉锯战,只不过有时候其中一方的弹性略微小些,胶着状态就不大明显,比如上半年,而有时则恰恰相反,比如08年的观望年。

    盛极则衰,是亘古不变的真理,一次冲锋之后,必然要有一个休整的过程。理性的追涨和胶着化的观望,都是楼市不可或缺的阶段,还是要以平和心态待之!

                     轻言拐点,害人害己!!

近两个多月以来,楼市成交量下滑的阴影,已经从京、沪、深蔓延至二、三线城市。

    成交量环比下降的原因,既有传统的季节性因素,又有市场阶段性休整的原因。双管齐下,才有全国范围内的成交量,连续两个多月环比下降。

   然而,轻言拐点,既是一种不负责任的言行,也是在妖言惑众!

   纵观宏观政策、楼市三主体(购房者、开发商、政府)、以及房地产自身的特性。笔者认为:楼市近期无拐点。(具体原因有三条,每个原因有三个小问题,分别作答。)

三条原因:政府不会让他拐;开发商可以不拐;购房者帮倒忙

 

一、关于政府、政策不会让楼市拐

1、政府不会让他拐,这是因为政策基调稳定。那么政策基调为什么要稳定?

    答:请看,中央调控对房地产的态度是明紧暗松;购房可以免税、减费、购房入户、享受社保;二房收紧没有一刀切;地方政府千方百讨好楼市,甚至动了加收租户利税的歪主意……

   原因都在于:房地产不但是国民经济的基础产业,而且占据主导地位。在全球深陷金融危机,国内出口大幅下滑的特殊经济时期,唯有继续让楼市繁荣,才能拉动经济达到稳定、保增长的调控基调

 

2、凭什么让政策基调稳定?

    答:银行持续不断的放水。

    8月新增人民币贷款4104亿元, 7月新增信贷额是3559亿元,要知道,这是在政策微调作用之后的量,总共前8个月的加起来,已经有8万亿的信贷规模,加上未来四个月,全年预计有10万亿左右的信贷量,这几乎是08年全年4.9万亿的两倍。按照这个步调走到年底,已经是板上钉钉的事了,信贷政策稳定,也就抓住了房地产市场的核心问题:资金。

 3、有没有事实证明,政策会延续?

     答:有。

         总理刚刚在达沃斯论坛上,再次重申了稳定的、延续的货币政策。

 

 二、关于开发商可以不拐

 4、开发商在什么时候才会降价?

    答:走投无路时。   (降价如同割肉,岂有随便降价之理?除非是在资金链面临断裂,开发商在走投无路时才会选择壮士断腕,也就是降价。)

 

 5、难道市场未来的供给量,也不足以让开发商降价吗?

    答:很难说。不排除有这种可能,但那种情况是小概率事件。也就是说理论量实际量

    我们用刚刚发生的事实为例:以成都为例,要说年底前还有1000玩左右的理论供给量,而需求最多“100万平米/,的攻守双方,开发商似乎还处在不利地位,但这只是理论上的态势。殊不知上半年的理论供给量和有效的供给量之间,一差就是一个冯仑(风马牛不及)。迈入09年时,理论供给量由当时现有的800万加上未来一年的1800万,足足两千多万多平米,而全年需求量撑死了也就1200万平米,所以当时都以为开发商必须割肉降价了,但事实却是房价水涨船高,6月之后,局部供不应求之势明显,购房者也大多在歪瓜裂枣中摸索。所以说,理论供给量能否靠谱,归根结底不是市场说了算,而是市长说了算。难道,你坐在的城市,在6月份左右,就没有发生一房难求的事情吗?

 

6、开发商现在缺钱吗?

    答:看看此起彼伏的地王战百亿军团、前几个月的销售额、银行的授信、上市融资,你自己就知道答案了。

    地王战此起彼伏,详情无需赘述。有钱抢地,还没钱死扛房价吗?

    宏观调控乾坤再造,多管齐下的一些列组合拳,硬是从把即将崩溃的楼市带回了07年才有的云霄虚幻之境;开发商在快狠准的消化存量中颇有斩获,目前已有20家房企迈入百亿门槛。老大有钱了,小喽啰门难道都在喝西北风?

    以上市公司为例:814,共有35家房地产行业公司已公布了中报,累计实现净利润126.64亿元,相比去年99.65亿元实现同比增长27.08%;营业收入共计687.74亿元,同比实现增长17.8%。此后5天,又有7家上市房企公布了中报,其中包括四大房企招保万金中的招商地产。  招商地产上半年实现营业收入28.76亿元,同比增长98.75%,实现营业利润6.08亿元,净利润4.87亿元,同比增长123%。金地上半年实现营业收入34.9亿元,同比上涨54.05%,净利润2.9亿元,同比上涨19.39%。万科上半年实现营业收入218.1亿元,同比增长26.4%,实现净利润25.2亿元,同比增长22.5%。保利虽然要到826才发布公告,但从目前披露的数据看,其上半年业绩显赫,实现签约面积252.43万平方米,同比增长164.41%;实现签约金额210.54亿元,同比增长168.18%

    1-8月,全国商品房销售额23,464亿元,同比增长69.9%。其中,商品住宅销售额增长74.6%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长35.6%43.5%。加上股市融资,银行动辄上百亿的授信量,你说开发商有钱吗?

 

三、关于购房者帮倒忙

 7、购房者为什么不再次退出市场,让开发商再次傻眼?

    答:购房者不可能退出市场,因为购房者被宏观调控慌了

     全球大规模的救市,使得印钞机夜以继日的开足马力印钞票,其对市场的影响,除了救经济于危难,也造成了中长期的预期通胀。国内的刺激规模、海量信贷,上面做过分析,不再赘述。

    这些就是政策,使得通胀预期变得无限接近,于是乎,一批先知先觉,就把钱从银行的保险箱里转到房产的投资上。相对较高、较稳定的投资回报率,是许多投资人士无法放手的熟鸭子。纵论房产在投资界的不俗表现,不论是在抗跌性,还是在保值增值上都一样非同凡响。相比于限制条件多的黄金投资,和刀口舔血的股市投资,可以保值和增值的房产,自然成为抵抗通胀的最佳投资品。如此烧钱过冬,购房者岂能不慌?

 

8、那购房者被烤着以后,会做什么?

     答:会做心不甘、情不愿的事情。

     在房地产市场的表现就是购房。至于能量有大多嘛,请看,1-8月,全国商品房销售面积49,416万平方米,同比增长42.9%。其中,商品住宅销售面积增长44.5%;办公楼销售面积增长18.5%;商业营业用房销售面积增长29.4%。再看成都:1-8月,全市累计成交商品房2122万平方米,为历年同期最高,比去年同期增长133%,比2007年同期增长22%;其中商品住宅成交1923万平方米,比去年同期增长143%,比2007年同期增长22%。中心城区累计成交商品房1045万平方米,比去年同期增长114%,比2007年同期增长20%;其中商品住宅910万平方米,比去年同期增长122%,比2007年同期增长20%

 

9、有了购房者的坐不住和开发商的死扛,楼市会出现什么结果?

     答:会出现拉锯战!!!

     事实上,楼市任何时候都是一场买卖双方的拉锯战,只不过有时候其中一方的弹性略微小些,胶着状态就不大明显,比如上半年,而有时则恰恰相反,比如08年的观望年。

    盛极则衰,是亘古不变的真理,一次冲锋之后,必然要有一个休整的过程。理性的追涨和胶着化的观望,都是楼市不可或缺的阶段,还是要以平和心态待之!

                     轻言拐点,害人害己!!