地产观点：国企“圈地运动”之囚境破解
国企也不想创造“地王” “地王”完成是“被迫”拍的
2009年12月10日，广州大学城五块地土地拍卖在“惊心动魄与胆战心惊”下圆满结束，史称：“1210”拍地风云会，当日广州所有主流媒介聚焦土地拍卖现场，围观史上最美丽土地拍卖会，并且拍卖前或后，大批房地产业内人士为城建担忧，或者是批评，或者是批判，或者是指责的声音。第二天，基本上所有报纸媒介纷纷刊登“1210”城建独享大学城五块土地的新闻，充满着谴责和祝贺及恐慌之声音。
为什么“国企”拿地并创下所谓的区域“地王”，就如此受到媒介追报和房地产行业人士议论？不仅指责其国企是房价上涨幕后推手，或者说“国进民退”，或者说什么“地王国企制造”，甚至说“国企垄断”市场等恐怖说法，其实来源于目前房价上涨找不到一个非常具有本质性的理由，或者说正好“国企频繁拿地”并创下地王，导致媒介把房价上涨之责难推到国企身上，是为了扩大新闻舆论。其实，放大“地王”才是房价上涨罪魁祸首。
为什么不说“民企垄断”或者说“民企制造地王”，才是导致房价上涨的凶手？
第一，国企不去抢夺土地，或者是不参加竞拍，或者是去参加，民企难道就会停止参加吗，民企不也疯狂竞拍，并创下“天价地王”，甚至超过了国企所拍下的地价。理由很简单，谁出钱多谁获得土地，这是法律规定和政策所确定的，制度如此，国企为土地储备或开发，拿下自己认为值得的地块，也是无可厚非，难道就允许民企拿地王？
而11月国土部三令五申加强土地监管，但似乎仍难抑制国企拿地的冲动。一面是地王层出不穷；一面是上一轮高峰时出现的地王还在晒太阳，或者无奈被退回。对于这个政策关键是地方政府不执行，不是国企的错；国企花钱不心疼，也不是国企的错；国企拿地融资，不是国企的错。假如你是国企。你还不是如此做法。
第二，为什么国企就不可以创下“地王”吗？同样是在开发建房，卖给购房者，难道是国企建的房卖得价格比民企建的房子价格高吗？还是国企建的房子质量比民企建的房子差？难道国企招惹谁了吗？不就是让民企没拿到拍卖的土地吗？
国企区域垄断这个事情，不是拿了几块土地就说得清楚的，虽然城建集团目前已经取得9块土地，但是对于是否垄断大学城板块还是不好说的，除非最后9块土地，城建集团也一举全部拿下，称为“城建岛”就是合适了。至少大学城还剩余9块土地，另外是四几已经获得土地的开发商，民企拿地越来越难是因为实力不如国企好。
第三，拿不到地块，说明实力差和市场判断力及开发商自信心问题。为什么利空当前出“地王”，国企就成房价上涨推手？是不是因为国企创造了一个新的楼面价格就说国企推高房价？为什么不说是政府土地拍卖制度推高房价？因为正是土地拍卖制度和规则如此，有实力的房企才出高的地价去拿地，所以国企创造地王推高房价之说不是很妥当，至少没讲出房价上涨的根本原因。
第四，地王让房价上涨仅仅是暂时的，风声一过，市场又恢复平静，关注力又散去。而国企制造地王，主要是搅动了土地市场和增加了市场活力及提高了开发商的市场信心，同时也是准备政府，政府需要钱投资到其他的市政工程和商业配套上，也是为开发新的区域贡献自己的力量，当然，有大量的成本投入，房价高是理所当然的事情。
有人怀疑，城建的如意算盘真能打得下去么？因为担心卖不到1.8万元以上，才能保证不亏损，而在大学城地区，1.4万元的均价已经算是极限了。显然，企业对于明年的形势盲目乐观。今年的楼市已经十分疯狂，而企业还在以今年的形势赌明年以后楼价继续上涨，这是非理性的。明年楼价上升的可能性不大，亚运过后，广州的楼价可能还会轻微下跌，越秀城建此次拿下的地面临烂尾的风险。”
“广州大学城内打算对4条保留村进行改造，建教师新村，首期占地预计超过40万平方米，大学城楼盘销售对象必然是大学城教师，定价不会太高，估计会对越秀城建的项目产生很大的冲击。”“大学城的住宅目前还没有解决为谁而盖的问题：如果为老师而盖，显然价格太高；如果为社会人士而盖，大学城的配套目前还不成熟。”
其实根本就不用担心，目前城建取得的土地至少需要再经过2011年之后才开发，并且未来大学城房价突破1.8万元毫无疑问是不成问题的，看珠江新城的房价就知道了。
第五，目前二手房营业税优惠终止，2年回到5年，绝对不会影响到开发商去拿大学城的地块，能够影响开发商去拿地的因素已经不存在，所以利空的说法影响不了城建拿地的决心。
能够影响开发商拿地因素，一，是“金融危机和自有资金假如上调上2008年的“35%”。二，是开发商资金链突然出来破裂，或者是市场萧条，房价全国下降，成交严重萎缩。三，是说经济政策和金融政策及税收政策全部回到2007年，或者是开发商的自有资金有压力。四，是由于项目过多并且储备了足够多的土地，例如恒大和碧桂园及雅居乐等民企”。所以2009年都不存在这样的问题。另外开发商有大量的流动资金和需要土地储备等开发及其他需要因素考虑。
第六，广州业界称：“这种拍卖结果实在让人意外，企业的行为也太过疯狂。二手房营业税优惠终止后全国首场拍地，其实并不出人意料”。其实一点都不意外和太过疯狂。因为目前谈不上所谓的“利空”，国企一日四破地王纪录也是因为竞争激烈和城建志在必等。另外是广州国企城建拿地毫不手软是有底气和有实力及对市场有信心，并且判断市场未来看好和政策未来利好。而城建以19.15亿作为代价一口气独吞五块地，一天内连续4次，打破9月20日自己保持的番禺区地王纪录，完全是很合理的。
笔者拍卖前进行了预测和分析，广州本地国企越秀城建极有可能独吞这5块地，因为今年7月以来，城建地产已在大学城拿了4块地，且不惜两次刷新番禺区地王纪录。笔者拍卖前（2009年12月9日）在接受每日财经报记者采访发表了观点和看法，另外在广州各大房地产网络上发表文章，认为城建独得五块土地是极大的可能性和合理性。2009年12月10日下午四点，大学城五块土地拍卖结果一出来，城建果然独占熬头，一举获得了大学城五块地，应证了笔者的预测和分析。
如果仅仅国企拿了几块高地价的土地，政府就采取措施，抑制国企拿地的冲动，那么以后还有谁敢去参加土地拍卖？政府怎么完成土地拍卖目标？政府怎么去增加市场供应抑制房价上涨？政府怎么有钱投入到其他市政工程建设之中？政府怎么推动新城区建设和老城区等开发和建设，完成城市化进城的目标，并且促进地方经济发展和增加财政收益及完善商业配套？