地产策评:营业税免征“2变5”楼市不会崩盘?
政策再现拯救2010楼市 房价上涨指日可待?
2009年12月前，二手房优惠政策面临着停止或延续的“生死决择”，由于中央经济工作会议没有明确房地产优惠政策是否停或保留，或者说保留多少年，没有一个明确的说法。同时，政府又说抑制投资需求和投机及收紧银行信贷。例如，2009年12月，广州市国土房管部门收回剩余的“16个地王，目的是增加土地供应和打击空置土地现象。另外是地王不断的出来，开发商高价拿地，恐怖明年开发商资金上有困难，会下降房价，导致市场上怀疑的声音不断。
由于政策不稳定和市场形势难预料及购房者再三怨言或观望，目前所有房地产人士和购房者及投资客,都是在担心2010年或许下半年楼市会崩盘。例如，2009年12月前广州一手房价暴涨到10%-15%,成交却严重萎缩，投资客和购房者逐渐的撤离楼市，刚性需求受到高房价的阻挡在门外。一手房价上涨的同时，却给广州二手房市场带来一场“反转或反弹”机会，成交异常火热，简直是今年三月的一手房“小阳春”楼市一样，再现是楼市火的景象。
随着临近年底，二手楼相关的优惠政策也即将到期。在国家相关部门至今仍未表态优惠是否延续的这个阶段，例如，广州二手楼“政策末班车”效应显现，不仅加快了意向买家的成交速度，更拉动了成交量的增长。所以，二手房突然变得活跃成交，主要原因是二手房优惠政策的停止有关系，另外是今年对于优惠政策停止的炒作，楼市无形中制造成“恐慌性”抢购房的动力，另外是部分购房者害怕房价上涨，乘二手房政策优惠停止前出手购买，结果买家再次“反价”上涨房价。
其他是原因是宏观经济不是房价原因受到抑制，所以国家不会收回对政策的调整。房地产的大背景比较乐观,很多人认为房子还会升值,所以就争相购买。另外国家放宽了对外资进入房地产市场的限制也可能是原因之一。
因此，恐慌和追涨及政策影响，优惠政策的刺激、房贷优惠的缩减、新房供应量不足等多种原因另外是广州一手房过高等原因，成为10月和11月广州二手房市场最火爆的原因。例如据广州市国土房管局数据，2009年11月广州10区共卖二手住宅65.31万平方米，比去年“银十”翻了一番。10月广州二手住宅成交均价为9421元/平方米，环比上升4.7%，同比上升34.8%。
在2009年10月11月，全国二手房市场年末井喷，其中大部分房地产人士认为，二手楼相关的优惠政策会停止，抑制房价疯涨，新政或将出台。结果，2009年12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施，会议指出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。如此一来，二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。12月前购房的购房者要“后悔万分”或者是“痛哭一回”了，因为这不是“政策末班车”，搭错了“政策末班车”，支付出更大购房代价和成本，增加贷款和经济压力，真是“空欢喜”一场。
二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。将对2010年二手房楼市产生重要而深远的意义。有南方都市报记者说:“免征期限两年变回5年 ，也就是5年以上才能免征，变回原来的政策，是利空来的”。有人认为是:“抑制投资需求和投机需求,打压楼市.”笔者非常的赞同。
首先，二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。对于2010年，全国二手房市场交易量和交易价格的提升起到政策上的保障和刺激作用，并且进一步推动新房交易量和价格的上升。而且,二手房突然爆发出疯狂上涨，对于整个房地产楼市具有风向标的地位,特别是北京和广州等一线大城市，全国市场都紧盯着,看到北京和广州这边房价涨了,一般也会随之上涨的。国内是个整体市场,不能分开来看。
其次，二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。2010年全国二手房市场将火爆再现，意味着一手房市场或将遭遇“萧条”，特别是一手房的价格明显高出二手房的价格好几倍，会影响到一手房成交量和房价。同时，给一手楼市带来一定的负面影响，因为二手房市场是跟随一手房市场的。
再次，二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。购买二手房购买者的置业门槛下降，投资客的投资风险也下降了，对于购房者和业主及投资客来说，绝对是一个特别利好的政策。同时，刺激着更多购房需求和改善型的购买需求，另外，吸引更多的购买不起一手房的购房购买二手房。
最后，二手营业税免征时限两年变五年，其他住房消费政策继续实施。全国二手房市场再度升温，买家、业主纷纷抢入市、出货。例如北京和广州等一线城市，不过，会导致业主纷纷“反价”或者是坐地起价的高潮。
2008年出台的部分二手房优惠政策：
契税、印花税、土地增值税：2008年10月22日，财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》1、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。(原比例1.5%)2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。(原比例0.05%)3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。(原比例1%)实施日期：2008年11月1日。
营业税：个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(原比例5.5%)实施日期：2009年1月1日，实施期限：一年。
贷款利率：商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。实施日期：2008年10月27日。