经济调整期的保值投资首选品牌社区商业

蒯振诠/文

席卷全球的当前经济危机始于金融市场，必然会导致全球对金融系统的不信任和对金融投资产品的审慎。在中国国内本就有居民投资方式少，投资渠道狭窄的问题。面对经济低迷，通货膨胀和汇率动荡压力，大多数老百姓，特别是小资和中产阶级，还是存在一个财富保值的问题。保值才能升值，如何保值投资？成为我身边许多朋友不断在询问和探讨的问题？我们来看一下中国目前通常的一些投资保值渠道。

储蓄在现在的国内金融环境下，利率不断走低，肯定不是“保值”的良方。

炒股炒外汇，风险自不用在这里多说了。个人认为，如果有很好的炒股经验和技术，当然我本人还是赞同去投资一部分的股票（毕竟这确实是中国老百姓比较“便捷”的一种投资方式）。

买黄金等硬通货，一方面家庭储藏麻烦，另一方面中国的黄金储备远不及欧美，国际黄金价格我个人认为在很长的一段时间里面还是被欧美掌控，国内黄金零售价格也居高不下，未来是否真能保值和升值，我个人持保守观点。

品牌保险公司的投资型保险和一些固定利率的金融理财产品，花样繁多，受金融市场变动影响直接，而且许多有明确回报保障的，都有投资期限长和一定的变现或者赎回条件。个人认为在金融危机爆发前买的还不错，可以坚持，但也只能视同于和“买社险”一样的心态去看待。

直接参股投资一些有未来美好发展前景的小企业，也仅仅适合少部分有敏锐市场触觉和良好合作心态及能力的人，但这种投资，由于其复杂性以及在国内法律法规和信用保障体系尚不完善的今天，并不适合大多数的普通投资者。而且从理财角度来说，高风险的投资应该控制，更多的还是要考虑稳妥和相对保值的投资方式。

在我以前发表的文章中也阐述过了，房地产住宅产品在中国不适合做为投资产品去“炒楼”。因为中国的大多数老百姓还是需要先解决“安居”问题，因而楼市一旦稳定，政府还是会严格限制“炒楼”，就算现在房地产住宅市场低迷，政府也没有完全放开对住宅产品的纯投资性消费。那么目前经济环境、保值投资在国内，适合普通投资者的，我个人还是推荐把眼光放在商业地产领域。

全球经济危机对中国经济的主要影响是在体制问题和调整产业结构上，国内经济不能过于依赖外部投资和对外贸易，要回归到主体依靠内需拉动。中国经济并没有伤及“元气”，底子在，调整好了，就会率先走出低迷。这种趋势在房地产市场我个人认为也会首先反映在商业地产上，因为商业地产其实质是“生产资料”，是经营性物业。

房地产的住宅产品是不同的，它实质上是“大宗消费品”，归属于人们的基本需求“吃、穿、住、行”，不建议做为投资产品。在本人前段时间发表的“金融危机并不是国内房地产低迷的罪魁祸首”文章中有详尽的分析，在这里就不详细展开了。

我们回到谈商业地产投资的保值增值问题上。当然，商业地产也分很多种类如：写字楼、工业厂房、酒店式公寓、专业市场内的商铺、商业街商铺、商业中心商铺、社区底商等等。

就目前的经济环境来说，个人认为写字楼和工业厂房短期内受宏观经济的影响的程度较大，通常投资额也较大，不太适合一般普通投资者。

酒店式公寓通常还是以商务和居住功能为主，价格和租金收益与所处区域住宅市场有一定的关联度。同时，市场上也存在一些写字楼和酒店用房（商业或综合用地）改做酒店式公寓的，相对复杂一些。个人认为对一般普通投资者而言，仍需要有更多的投资经验和专业判别能力，而其也需要个案评析判定，比较特殊，在这里不做详细评述。

针对一些专业批发零售市场内的商铺投资，其价值体现和投资回报受专业市场所经营的产业长期的发展状况影响、受专业市场的经营管理者责任心和经营能力影响。还有许多的专业市场内的商铺是没有产权的、甚至是临时或超标建筑，需要一定的投资经验和专业判别能力。

而商业街商铺、商业中心商铺、通常地处旺地，投资单价和总价高、更容易受到新兴的商业街和商业中心的竞争。同时更重要的一个问题，独立商业街和商业中心，通常需要整体打造经营，开发商建设、分割和出售完成后就回退出，这样投资客户就会面对一个谁来继续整体经营管理的问题。即使有经营管理者，但由于商铺分割销售后小业主众多，每个业主都有权自己决定如何出租和使用自己的商铺，在整体上的租金协调、业态控制和持续的长期经营管理上均容易产生问题和矛盾。所以很多优秀和成功的商业街区和商业中心大多是不分割出售的。这也是造成许多类似分割出售后的“黄金旺铺”经营不起来的主要原因。这类投资可谓“高投资、高风险和不一定会高回报”。

那么普通投资者的保值投资在目前商业地产产品中比较适合投资什么呢？

我个人比较推荐的是当地一线品牌住宅开发商新建大型社区的社区商铺。理由如下：

1）品牌开发商的社区商铺一般不会有产权问题；

2）品牌开发商的社区建设品质较高、绿化和基础配套设施完善。相对其他开发商的社区，整体销售率高、入住快(要区分社区已购房群体的主体是投资型多还是自住型多，本文指的是自住购房群体为主的成熟城区或者新城区的大型社区)、商业成熟期相对短（这一商业成熟过程能够为社区商铺产品带来商铺本身使用和出租价值的逐步提升和随着区域商业氛围的不断成熟导致的区域商铺价格的整体逐步上涨。），这些因素在国内经济调整的这三到五年里（马晓河、著名经济学家、国家发改委宏观经济研究院福院长曾经公开说过中国经济下行的时候，一般是3～5年，好则3年，长则5年，像上次亚洲金融危机，从1998年开始一直到2002年，一共经历了5年爬行时间。）通常足以抵御低利率储蓄损失和通货膨胀带来的货币价值下降。

3）品牌住宅开发商以住宅开发销售获利为主，目前的房产整体市场环境会大大降低开发商对已开发项目附带社区商铺的销售利润预期。甚至“以住宅的价格来卖商铺”。这也给投资者留出了一定的升值空间。同时这些商铺未来的价格，在商业氛围形成，社区有一定入住居民消费后，主要还是以商铺租金收益决定而不是周边住宅价格。在前期未出租前，开发商的定价由于很难准确预估未来租金收益，通常反而会参考目前下跌的住宅市场价格。

4）经济危机对国内居民的基本生活消费和大众化的消费的影响较小，相反一些政府拉动内需的举措反而会更直接的助长这类消费。而社区商铺也大多是为这类消费提供经营场所。“保值才能升值”是目前经济环境下，我个人比较推荐的一种投资心态。所以，我推荐普通投资者多去看看那些现在还没有完全成熟的一些品牌住宅开发商开发的大型社区底商。

当然商铺投资从来就不是一个简单的过程，普通投资者在投资过程中最好还是多咨询和通过一些正规的房地产中介机构操作。同时，任何投资产品都不能一概而论。本文上述分析和观点也是基于引导大家关注社区商铺这种投资产品。

单就社区商铺来看，除了看品牌和3到5年后区域商铺整体价格上涨空间以外，投资者也要多了解清楚社区商铺所在社区的购房群体类型、挑选一些大型自住型社区、关注目前该社区的入住率和3到5年后入住率的变化、入住群体类型、商铺的可利用性、适合经营何种社区商业（便利店、美容美发、大众餐饮、建材五金、药店、水果店、蛋糕点心店等等）、租金收益等等相关情况。